分分钟忽悠瘸：别看Redfin、Zillow房价了

casper

一亩三分地Warald




（1）数据滞后性，交易close之后20-40天才有数据，这样在下行市场里有效地平缓了下跌，对市场水温不敏感的买家延迟感受到房价的变化。但是，在上行的市场里却无法有效平缓上涨，因为bid的时候买家就恐慌了，FOMO。

（2）Redfin的生意模式受益于交易数量，让大家恐慌尽量去交易，他们受益，所以他们会利用算法想各种办法，让更多买家去交易；

（3）Redfin自己也做经纪业务，受益于交易价格的上涨（赚佣金），所以有足够的动力把Estimate做高。

（4）Listing agent可以remove掉Redfin Estimate。这是妥妥的survivorship bias，留在页面上显示的estimate都是跟卖家想得一样，或者高一点的，让买家觉得占了便宜。

（5）Redfin的estimate有时候会根据listing price调整、趋近，并且回调历史估价！曾经就发生过的事情，1.5米的房子不小心输错成了15米，结果Redfin estimate调整到15米附近，但是价格调整到正确的1.5米之后，estimate还没调整回来。

为什么说Redfin Estimate看都不要看？

因为看一眼之后，就被下了“心锚”，心理学上叫anchoring bias。

有一个较高价格的心锚，容易overpay！买贵了还觉得自己占便宜了。这一招尤其在市场下行的时候，尤其有效！

这就是AI算法和利用人类心理偏差对买房人的屠刀。

Zillow和Redfin两个平台的房价Estimate都是大忽悠。。Zillow用自己的算法定价去做flipping business成功了吗？大败铩羽而归啊～

最傻的还是Zillow，给自己忽悠信了，聪明的还是Redfin去忽悠买房人，自己轻松赚platform和佣金的钱～

热门回复

@Orcas

redfin后来在房市开始cool down的时候改了算法，现在变得毫无正常逻辑可言了。

哈哈，他们对现在在售的房产就给出差不多和list price一样的估值，想让潜在的买家觉得为房子很值，价格合理。然后对于旁边邻居类似户型年代状况的房子又算得值特别高，引诱让这些房主把房子拿出来卖。还经常给房主发邮件说你知道你的房子现在能卖多少钱了吗？呼得给出一个不符合现在市场的值来。

总得来说现在redfin在价格估值上是又想骗买家又想骗卖家，都是基于对他们公司有利的形式下做出的，挺烦人的。

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@newgiggs

Redfin estimate的signal里面包括访问量，越热门的list往往估值越高。访问量这个signal还是很容易game的，你会在朋友圈或者地里看到很多人分享Redfin的open house link，其实你也在为Redfin的估值添砖加瓦

@Crystalline

问过以前买房的前辈，Redfin estimations 在房价peak 后的几个月依然帮卖家（1）显示目前还是最高 （2）修改前面estimate 显示房价在过去几个月平滑稳定增长

Redfin不会马上显示topping process 的 他们要为卖家忽悠好站岗的

@sponge_key

每周看redfin的market update letter都跟看猴儿似的。一帮装模作样的所谓redfin economist去领英一搜大部分就是个普通大学的本科学位，连Phd都没有就能挂个economist的title. 年底得发个帖子把从去年开始的这帮狗屁砖家御用文人的语录做个合订本。

@hehemie

我这几天发现Redfin在删除最近成交价低的记录。我看上的小区有两套房同时成交，Redfin就只保留高五万的房子的记录，低五万的那个就显示off market。之前另一个小区卖低10万的房子也是被删除。

房子sold之后是显示过卖价的，但是几天之后就被Redfin改为off market了。到Zillow上还能看到成交记录。"