分析师称中国房市衰退格局已定 至少还得连跌8个月

casper

第一财经日报


　　艾经纬


　　虽然舆论上仍在争论房价的走势，大有让人神经错乱之感，但事实上，房地产市场的衰退格局已经确立了。


　　11月18日，国家统计局发布的10月份70个大中城市新建住宅价格指数环比下跌0.8%，虽然跌幅比9月略有收窄，但这已是连续第6个月下跌，这也意味着房地产市场进入了衰退期。


　　衰退格局确立


　　诸如崩溃这样的字眼是比较哗众取宠的，量化标准上也缺乏共识，而关于“衰退”，笔者在新著《房市大衰退：33年房市变迁大推演》中参考了美国国家经济研究局(NBER)的相关定义。


　　经济衰退，一般是指一年中一国的国内生产总值(GDP)增长连续两个或两个以上季度出现下跌，NBER后来甚至把衰退的定义更模糊些了，“大多数经济领域内的经济活动连续几个月出现下滑”。


　　其实，11月3日中国指数研究院[微博]发布的10月百城住宅价格指数就显示，10月百城住宅均价同比23个月来首次下跌，环比连续第6个月下跌。也就是说，不同的样本都在说明中国房地产市场衰退格局已经确立。


　　虽然10月房价环比跌幅略有收窄，但70个大中城市中，价格下降的城市有69个，持平的城市有1个，就连前期一直坚挺的厦门也在9月停止了连续28个月的上涨，进而在10月首次出现环比下跌。


　　需要注意的是，从10月房价同比数据来看，从2014年1月算起，已是连续10个月下行，连续2个月下跌，跌幅扩大。具体城市来看，除了厦门、郑州和合肥，其他67个城市房价已经低于1年前，平均同比跌幅高达2.62%。通俗点而言，绝大多数城市中一年前买入房子的人皆已被套。


　　更应值得注意的是，这一切都是发生在央行“9·30”房贷新政之后，目前看来，一线城市二手房成交大幅回暖，二手房价格出现企稳迹象，即政策真正推动的是四个一线城市二手住宅价格的止跌。强调政策托底的朋友们是不是应当深思一下。


　　虽然单个月的数据并不重要，但政策很难扭转当前房地产市场的熊市征途，把房地产市场当作股票市场来观察，你会发现清晰很多。


　　　至少再下行8个月


　　那么，这个衰退还要持续多久呢？直观而言，还要跌多少个月呢？


　　我们还是要回归基本面，同时参照历史来讨论，尤其是对比2008年以及2010年的两轮调整。


　　先看2008年房市调整，受金融危机冲击，2008年1月起70个大中城市新建住宅指数同比数据开始快速下行，但在2008年底遭遇“四万亿” 政策刺激之后，从2009年4月出现快速上涨，房价调整只持续了16个月，而上涨又非常迅猛，市场情绪经历了恐慌式下跌到贪婪性抢购，呈现出一个大V字形走势。


　　再看2010年起的调整，2010年4月“新国十条”出台，70个大中城市新建住宅指数同比数据从2010年5月一直调整到2012年9月，历时29个月。从2012年10月政策开始有所放松，房价出现反弹，走势呈现出一个大U字形。


　　这两次房价调整，如果从环比数据来看，第一轮从2008年8月下跌，至2009年3月上涨，只下跌了6个月；第二轮从2011年10月下跌，到2012年6月上涨，只下跌了8个月。


　　如果类推的话，2014年的房价环比下跌应在6~8个月，这也是很多人认为2014年房价下跌不会太久的原因，更何况不断有城市解除限购、财政补贴以及央行房贷新政等救市措施出台。


　　但需要注意的是，2014年房价调整的背景完全不同于2008年和2010年。2008年的下跌属于严重的外部冲击，2010年起的下跌则是由于史上最严厉的房地产调控。


　　而2014年没有严重的外部冲击，也没有严厉的内部调控，且2013年房地产市场还高歌猛进，商品住宅无论是销售面积还是销售额都创历史新高。这说明我们可以参考历史，但当下的市场又远非前两轮调整可比。


　　那么，究竟还会跌多长时间呢？长期以来，关于房价的争论，太多局限在道德和调控，很少有人从周期角度等技术层面去分析。


　　其实2013年市场已经给出了指引，这真的不是马后炮。2013年中国商品住宅销售面积为11.57亿平方米，达到历史性的高峰，相对于 2010~2012年，高出近2亿平方米。商品住宅销售额为6.77万亿元，同样达到历史性的高峰。虽然2013年房地产市场上多项指标在量方面仍在增长，但同比数据开始出现了明显的下滑，这固然有基数高的缘故，但冲到山峰后开始自由落体，盛极而衰的迹象已是闪烁其中。


　　笔者在《房市大衰退》中研究了商品住宅销售面积、房地产开发投资完成额、商品住宅施工面积等3个领先指标，这3个指标皆从2013年2月起开始走下坡路。


　　尤其第一个指标，研究2005年1月以来的商品住宅销售面积与70个大中城市新建住宅价格指数关系可以发现，两者的对应关系明显，且9年中共有6次前者领先后者，领先时间从2个月到10个月不等，但相隔时间逐渐拉长。


　　以此推算，2014年的房价同比下行将持续18个月，也就是到2015年6月，从目前算，也就是房价还将下行8个月左右。


　　需要说明的是，这是房价同比下行周期的推算，而且是最保守的推算了，也相对偏短期。考虑到政策扰动，尤其是“9·30”房贷新政中MBS的效应，届时如果出现偏差也很自然。如按其他领先指标推算，本轮房价调整的持续时间远超8个月。