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洛杉矶时报
在加州买房需要巨额资金。以加州房地产经纪人协会（California Association of Realtors）最近公布的全州90万美元房屋中位价为例，购房者若支付20%的首付款，就需要准备18万美元，这对许多潜在买家而言是一道难以跨越的门槛。洛杉矶县独栋住宅中位价为93.5万美元，橙县则高达150万美元。
（图片来源：洛杉矶时报）洛杉矶房产
第37号提案拟筹集250亿美元，帮助中产家庭支付首付
将于11月3日投票表决的第37号提案（Proposition 37）拟允许州政府筹集250亿美元，用于实施中产家庭首付援助计划。目前，加州已有的首付援助计划California Dream For All启动资金仅为5亿美元，相当于第37号提案拟筹集资金的2%。
根据该计划，符合条件的购房者可获得相当于房价最高17%的贷款，自付首付款最低为房价的3%。该项目不依赖纳税人资金，而是通过向借款人收取利息获得资金。这类贷款也称为第二抵押贷款。
该提案获得了包括州长加文·纽森（Gavin Newsom）、全州工会，以及从圣莫尼卡（Santa Monica）到圣荷西（San José）多个城市的市长在内的广泛支持。
纽森在声明中表示：“第37号提案是多代职工家庭扩大住房拥有权的历史机遇，对纳税人无任何成本或风险。”
不过，该提案也存在重大限制：援助资金仅适用于购买新建住宅。考虑到高昂的建筑成本，一些批评者认为，这一限制将缩小计划的覆盖范围。此外，提案尚未明确贷款利率及具体条款。若提案获批，相关细节将由后续负责机构确定。也有人质疑，投资者是否会对州政府发行的融资债券表现出足够的兴趣。
首付援助并非新鲜事。包括加州在内的多个州和地方政府长期以来一直向低收入及中等收入家庭提供此类贷款或补助。全美已有超过2,700个相关项目。内华达州、康涅狄格州、马萨诸塞州和纽约州均有类似计划。其中，纽约州自2021年以来已发放7,000万美元首付补助，马萨诸塞州自2020年以来的相关支出则超过1.46亿美元。
根据第37号提案，首付贷款原则上与其他贷款类似，设有利率和还款期限，具体条件将由加州住房金融署（CalHFA）决定。
申请人须在加州居住满一年，且收入不超过当地收入中位数的200%。以洛杉矶县为例，四口之家的收入上限为21.62万美元。借款人不必是首次购房者，但所购房屋必须用于自住。
该计划还将根据不同县市的情况设定房价上限，预计购房限价约为100万至150万美元，并对符合条件的新建住宅类型作出严格限定。
（图片来源：pixabay）
仅限新建住宅，能否真正增加住房供应？
第37号提案仅适用于购买新建住宅，包括由商业楼宇改造而成的公寓或联排别墅。相比之下，现有首付援助项目通常不会严格限制房屋类型，而主要对售价设限。
该提案发起人、前州参议院多数党领袖Bob Hertzberg表示，希望借助这项提案刺激新房供应。他指出，加州住房短缺规模估计在84万至300万套之间。
该提案希望通过增加新建住宅的需求，促使建筑商积极响应。不过，部分团体对此持谨慎态度。由第37号提案团队资助的一项分析预测，该计划可能促成约19万套新房建成。参与研究的人员表示，由于存在诸多变数，很难作出准确预测。
支持放宽住房建设限制的组织California YIMBY沟通主管Matthew Lewis指出，鉴于房价高昂，市场对住房的需求已经非常明显，但第37号提案并未解决建筑成本高企这一根本问题。他警告称，首付援助可能反而加剧购房竞争：原本10名买家竞购一套房屋，获得首付援助后，竞购者可能增加到12人，从而进一步抬高购房门槛。
为鼓励建筑商参与，该提案还设立了“合格建筑商”选项。只要遵守价格限制、劳工标准，并及时修复房屋缺陷，建筑商便可在房屋建成后的10年内免受质量诉讼。
不过，建筑商对这一措施能否有效刺激新房建设持怀疑态度。洛杉矶县公寓开发商Paul Schon表示，缩短审批时间、简化繁琐流程，对增加住房供应更为关键，第37号提案的作用有限。
贷款利息与融资风险引发担忧
许多首付援助计划提供免息贷款，包括加州住房金融署现有的相关项目。但为了实现资金自我循环，第37号提案拟对贷款收取利息。
如果提案获得通过，加州将发行收益债券向投资者融资，再将筹集的资金用于向购房者提供贷款。投资者的回报将来自借款人支付的利息。债券的发行总额及期限将由加州住房金融署决定。
收益债券通常具有较高风险，因为其偿还取决于相关项目产生的收入。这可能导致融资成本上升，进而推高贷款利率，增加借款人的负担。
Bob表示，他已与潜在投资者进行沟通，对方愿意以较低利率购买债券，以帮助降低购房者的借款利息。他还在寻求基金会及具有社会责任意识的科技界领袖提供支持。
该提案的重要资金支持者之一是政治非营利组织Building a Better California。该组织曾获得多位亿万富翁的资助，其中包括Google联合创始人Sergey Brin。
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