1月1日加州新法：房东驱逐租户将变得更难

casper

CalMatters




2025年1月1日一项新州法律即将生效，将为面临驱逐的租户提供更多喘息空间。




图：CalMatters新闻网截图

这项法律规定，租户在收到驱逐通知后，可将原先五个工作日的回应时间延长至十个工作日。律师表示，这一看似微小的程序变化，将对租户非常有利。

如果租户未能在法定时限内以书面形式回应驱逐通知，可能会因缺席而败诉，面临经济处罚，并在个人记录上留下污点，影响他们未来获得住房的能力。即使租户有有效的法律辩护，仍然可能遭遇此类后果——例如房东将租金提高到超过州规定的上限，或拒绝修复暖气故障或门锁损坏等问题。研究人员估计，大约40%的加州租户因未及时回应而败诉。

西部法律与贫困中心的高级律师Lorraine López在今年秋初告诉CalMatters：“对于租户来说，寻求法律援助、理解投诉内容、制定可行的辩护方案、填写文件并上法庭，五天的时间内想做完这些是完全不够用的。”

加州各地获得法律服务的渠道差异较大。旧金山确保所有面临驱逐的租户都能获得法律代理，而在奥克兰和洛杉矶等其他城市，强大的无偿律师网络帮助租户提交驱逐回应。然而，生活在“法律荒漠”的加州人——尤其是农村地区的居民——往往需要长途跋涉才能见到律师。

据全国民事律师权利联盟估计，全国驱逐案件中只有不到5%的租户获得法律帮助，而房东获得法律帮助的比例超过80%。

一些研究表明，聘请律师的租户被驱逐的可能性较小。

这项新法律由北加州圣荷西的民主党众议员Ash Kalra起草，除了延长租户的回应时间，也为房东提供了一定的便利——希望尽快推荐驱逐案件的房东。该法律限制了租户律师提交某些动议的时间，这些动议通常是为了质疑房东的投诉是否有效。房东代表表示，律师有时会利用这些动议不必要地拖延案件进程。

这一变化使加州公寓协会（加州最大的房东游说团体），在立法辩论时对该法律保持中立。不过，一些地方房东团体仍然反对该法律。

房东代理律师Daniel Bornstein表示：“拖得越久，对房东来说成本就越高，租金损失也越大。”