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碧桂园森林城市:租不了、卖不出、又退不掉的“鬼城”

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发表于 2024-4-2 09:29:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 casper 于 2024-4-2 09:31 编辑

德国之声


深陷债务危机的碧桂园内外交困,中国国内烂尾楼业主停止供款之际,海外楼盘也出现相同情况——焦点落在集团的马来西亚巨型开发项目“森林城市”。这座“鬼城”为碧桂园带来什么潜在的危与机?我们从一位中国业主说起。

座落在马来西亚最南端,多栋豪华高楼大厦耸立于海边,面向仅约2公里之遥的新加坡。这里是“森林城市”——中国龙头建商碧桂园耗资1000亿美元打造的海外商住项目,占地30平方公里,工程始于2015年,被视为中国“一带一路”战略下的指标建案之一。如今,外界却称之为“鬼城”。



中国人蓝小姐(化名)2017年在碧桂园的内地展销中心,买下森林城市一个48平方米的单位,价值约100万元人民币。签约时她缴了10万元人民币首付,余下房贷分4年还款,但后来她决定停供。蓝小姐接受DW访问时说:“疫情爆发后,听说房子出问题,很多配套都没有兑现,房产证也办不下来,我就不敢交(房贷)了,现在甚至没有职员向我催款了。”

和蓝小姐有类似遭遇的业主在内地维权不得要领,1个多月前他们远赴香港,到马来西亚驻港领事馆和港交所请愿。一行人甚至走到闹市街头拉横幅,举起红字“碧桂园森林城市——新加坡旁五星级的坑”。

碧桂园债务危机严峻,这座“鬼城”再受到国际注目,中外记者到现场看到的不是万家灯火,而是大量空置单位和荒凉社区。原定约20年的工期过去将近一半,工程进度仅达15%,原本计划填海建造4个人工岛,至今不足1个落成。据发展商所称,目前盖好2.8万个住宅单位,有9000人住,远低于容纳70万居民的目标。



  租不了、卖不出、退不掉

蓝小姐目前剩余2成房贷未缴,虽然单位已经完工,但令她最不安的是碧桂园一直不交付房产证。“有的业主付清房款和交齐资料3年了,都还没拿到房产证,碧桂园一直只是推塘疫情和马来西亚政府效率低,我们都不知实情。”她向DW说:“没有房产证就是烂尾楼,房就不是我的,钱就打水漂了。”

令蓝小姐心动买下人生首个海外物业的原因,是碧桂园当年号称森林城市已获批为“独立关税区”,以及让业主的子女以华侨生身份透过优待渠道考入中国名校。事隔多年,她称这些承诺依旧只闻楼梯响,而且物业性质亦由纯住宅变为商住共用,大失预算。蓝小姐说森林城市许多业主都是中国人,实际搬进去住的少之又少,甚至她本人也未踏足过当地。

新冠疫情加上内房危机爆发,手上那本已高于马来西亚市价的物业面臨贬值,她形容一众业主陷于两难,“租不了、卖不出、也退不掉”。居于浙江的她自从2年前停供房贷后四处奔走,去过碧桂园的广东顺德总部维权,并向法院递交起诉书却一直无法立案,也不予解释。以她所知,身边有过百人曾经尝试在国内告状但都失败,部分人士向DW透露因议题敏感未能受访。

要供养年幼孩子的蓝小姐慨叹,“疫情令收入锐减,上班都很难,房贷缴不下去,想卖楼也卖不掉”,对家庭经济打击甚大。“现在最希望能把房子退掉,但感觉没什么希望,太难了。它自己都没钱了,怎么可能给我们退钱呢?”

  金融特区助鬼城翻身?

牛津经济研究院中国经济学家卢姿蕙(Louise Loo)接受DW访问时指,海外项目占碧桂园总资本大约10%,当中森林城市是最大的一个。除此以外,碧桂园在马来西亚南部柔佛州还有2个项目,分别是耗费180亿元和46亿元人民币的金海湾(Danga Bay)和中央公园(Central Park);另有2个发展项目位于其他省市。

当初碧桂园集团扩充版图至马来西亚,被视为进军国际的重要一步。声势最大的森林城市以中国内地人为主要目标客群,马来西亚前任政府曾一度表明反对,不满它为外国投资者而建。现任政府态度转变,总理安华(安瓦尔,Anwar Ibrahim)上月底宣布把森林城市列为“金融特区”,建议给予区内雇员15%所得税率优惠、向外籍员工提供出入境便捷通道等待遇,以吸引国际投资和人才。消息一出,市场期望此举能成为“大白象”翻身的机会。

森林城市区域副总裁沙鲁依占(Syarul Izam Sarifudin)认为,安华的政策反映当局对森林城市深具信心。他向《联合早报》表示:“这规划将带动柔佛和整个区域的经济发展,我们期待并坚信这会是一次长期且成功的合作。”碧桂园早前指,森林城市的发展计划将如期执行到至少2025年,公司可能重新检视往后的规划。

不过未必个个业主乐观,蓝小姐担心:“马来西亚政策变来变去很难说,即使给了政策,到底吸引到多少人、最终能否达成目标也是未知数。而且我没有房产证,就算成为金融特区,(房子)也变不了现。”当地房产界人士向媒体表示,在细节公布前预料不会刺激销情。

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  暂避违约 复苏路仍崎岖

饱受债务危机困扰之下,碧桂园再度避过违约。路透社週二(9月12日)引述消息指,债权人批准它把6只境内债券的偿还期限延长3年。碧桂园上週在死线前最后一刻,于境外支付了美元债券利息;未来数週还须支付5只离岸债的票息。

纽约律师事务所Kobre & Kim合夥人韩星(John Han)向《华尔街日报》分析,由于中国法制令国际债权人难以取得内地注册的资产和子公司,因此一旦出现债务违约,境外资产或许会成为目标。而森林城市是碧桂园在境外最有价值的资产,可助债权人收回最多15亿美元。

经济学家卢姿蕙向DW表示,延期还款协议和加快资产处理,例如出售广州亚运城股权等,都有利扭亏为盈。但她认为碧桂园的主要问题源自国内,复苏之路仍然崎岖:“碧桂园60%业务面向低线城市,但该区需求疲软且库存高企,公司的杠杆率依然居高不下,没有充分满足北京的三条红线要求。”

“示范房企”碧桂园本是少数没有拖欠债务的中国开发商,今年上半年录得巨额亏蚀,股价大泻约6成。集团披露有1087亿元人民币债务将于12个月内到期,分析指它的存亡将牵动中国经济。为了救市,包括北上广等多个中国城市陆续实施“认房不认贷”政策,中央同时下调房贷利率。对于碧桂园的举措,卢姿蕙分析:“顶多只能帮助缓冲宏观房地产调整的负面影响,但不太可能令楼市上涨。毕竟,最终目标要减少中国经济对碧桂园的依赖。”

蓝小姐的第一套碧桂园物业,为她留下了深刻的创伤。这经历令她失去的可能不止积蓄,还有对中国房企的信心。“碧桂园不是世界500强企业吗?我们也是冲著对它的信任才买了这房子,现在却发现是虚假宣传。买了森林城市后,碧桂园国内的项目想都不敢想了,不会再买的,太心酸了。”
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