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中国为何总是有大量商品房烂尾?关键原因在这里(组图)

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发表于 2023-5-23 09:35:21 | 显示全部楼层 |阅读模式
千帆


千帆评论分析文章:为了搞清烂尾楼是怎么回事,首先要对房子预售制度作一个简单了解。由于开发商没有足够的钱造完房子再卖,所以要预售房子。一个正常的预售制度应该有三个方面:监管者(往往是银行),购房者和开发商。假如一个项目总共需要10亿建成,我们把它建造的步骤拆分成10步,每步需要1亿元。



  那么当购房者把超过10亿元购房款打入监管者也就是银行的账户后,银行需要做什么呢?就是根据步骤严格监管审核开发商的动工流程。每完成一步,才批准放款。在这期间,比如开发商因为其他原因破产,那么只要钱还在,随时也能找到第三方来接盘完成项目。而真正的风险只有建筑成本的突然暴涨和房价的突然暴跌。

  预售制度本身没有问题,房子烂尾的主要问题在监管者,也就是银行那里。因为中国的银行和当地政府是勾结在一起的,而政府是出卖土地的一方,别忘了中国人买房子是没有土地权的,当地政府通过开发商在土地建造房子后才能从购房者那里赚钱,所以当地政府才是房产出售的最大受益者,而且不承担任何风险,只要出土地就行,土地闲着也是闲着,生不出钱,找到开发商就能让购房者把首付打入银行,再加上中国银行是国有的,所以当购房者们把他们的首付打给银行时,政府就把钱全拿走了,开发商拿不到钱就停止造房子了,房子就烂尾了。

  当然以上是很绝对的做法,刚开始政府是不会这样干的,至少不会把首付全拿走,如果这样的话,第一批购房者上当后以后就没人买房了。就像庞氏骗局一样,一开始是要让人尝到甜头,树立信誉的,等到有了信誉才能把骗局做大,让更多的人上当,圈到更多的钱。而且骗局的高明之处是不欺骗所有的人,有真有假,有的人踩雷,有的则不会,这就是你看到的中国预售房实际情况,不是所有的预售房都烂尾,当然现在经济情况不好,烂尾的多,你买的预售房烂尾你倒霉,毕竟有人的预售房没有烂尾,有人顺利入住。

  讲完监管是造成烂尾的主要原因后,为了让读者更好理解烂尾等来龙去脉,我们换个角度从当地政府的角度来谈这个问题。当地政府想要获利就要卖地,但是土地是不能直接卖的,只有在土地上盖上房子才有人买。政府先要找开发商,说要造大楼,然后由开发商出面出售期房给购房者,让他们付首付,首付就打到了银行。

  按理说银行应该逐步把钱给开发商,开发商好购买建筑材料以及支付工人工资。再次提醒一句,中国的银行就是政府的口袋钱包。这里有一个有趣的现象就是房贷的利息是很低的,也就是说银行和政府串通一起引诱人买房,政府可以从中获利,只要首付到了银行,政府想拿多少就多少,这也是贪官污吏贪污的一个渠道,但是像恒大那样的大集团会出现刚开始时是九个盖子十个锅,后来盖子越来越少,到最后没有盖子盖锅时,就破产了。

  开发商拿不到钱,房子就烂尾了,当然开发商自己也破产。但是政府官员发财了。你在国外会看到他们的子女和情妇们用现金购买曼哈顿高级住宅,一年的管理费就是几百万──中国普通百姓掏空六个口袋买的房子总价值。

  老百姓买的房子烂尾了,但接下来的贷款还是要你还的,因为如果购房者不还的话,银行就没钱了,银行是无法印钱的,银行若没钱,大家存的钱会取不出来,引起社会动荡,所以银行会逼购房者付清剩下30年或35年的房贷。反正购房者有收入,还有债务保证人,每个月从你的工资里扣除房贷。



  你不想还贷就上老赖名单,还可以直接扣押你的保证人的财产。中国的个人信息是联网的,老赖无法坐火车飞机,无法这样那样,还会影响你的子女入学就职,反正有的是办法对付你。

  当然房子烂尾还有一个原因在于房子供大于求。比如开发商准备卖100套房子,现在只卖了50套。那怎么办?政府就会出面做好人了,政府会充当炒房客低价购入50套。看到这里你会说政府还是蛮好的,请你继续看下去,政府可不傻,把政府当救星的你才真傻。

  道理是这样的,政府低价购入的50套房当作保障房,作为引进人才的出租房,让外地年轻人住,但是房租很低不足以政府支付房子的钱,这个也不要紧,只要有年轻人住,将来房价跌就可以卖部分产权给这些租客,政府已经把接盘客牢牢捏在手里了。如果房价涨就高价卖给市场。这招真是天才啊,进可攻,退可守。下面举个例子来说明。

  河南的房地产市场在14年就出现了严重问题,在房子卖不掉导致停工的情况下,当时河南政府就筹集了7亿元购买商品房,其中的2.5亿来自国家(其实就是大家的税收),4.5亿来自银行借款。政府通过提取土地出让金的3%和公积金收益的渠道可以筹集不少钱,从而把这些房子作为商品房积蓄起来。

  当房价上涨时,政府就把这些房子卖给市场。如果房价下跌,也不用担心,因为政府已经把房子接盘的买家,也就是租客的青年人掌握在手里,转卖给他们。也就是说,这些外地来的年轻人先租房子,等他们想在河南安家时,政府可以把产权的一部分卖给他们。

  只要房子是年轻人的刚需,政府掏钱买房,就能保证房价不降,而且可以全身而退。房价涨了,卖给市场赚钱;跌了,和年轻人共享产权把房子抛给他们接盘。政府已经通过人才引进把这些年人牢牢捏在手里。这真是天才之举啊。上下家通吃,不管房价跌涨,政府都不会吃亏,都能赚钱。

  也许你会说,房子供大于求,难道不应该提高大家的收入,或房子降价,或少造些房子吗?调整供需关系才是王道啊。正常思维的人都是这么思考问题的。

  但是别忘了,中国不是个正常国家,那些当官的也不是正常思维,他们要的就是亏了别人肥了自己,房价是不能降的,房子也不能不造,因为不造楼当地政府就没钱了,所以你会看到现在小地方也造了很多大楼、商品房。

  房价也不能跌,因为房价一跌,抵押给银行的钱就少了,政府也赚不到钱了,所以作死也要把房价作上去。比如有人断供,银行就收回房子,300万买来的房子还必须在市场上以300万卖出去才行。如果价值低于300万,银行就要亏。银行亏到一定程度会倒闭。再次提醒大家,中国的银行和政府是一体的,银行倒闭就是政府倒闭。



  中国的房价是不能跌的,造房卖房必须像击鼓传花那样持续下去才能保证政府赚钱,才能保证把老百姓的钱源源不断地输送到贪官污吏的手里,才能保证他们的子女在国外过奢华的生活。

  房地产一倒,银行就完,银行一完,中共就倒了,但是作为官员个体是不吃亏的,因为人家早就把三妻四妾、子女送到国外去了,贪污来的钱足够他们活五辈子了。而且到时候如果需要,人家就会大旗一扯,变成民主制度的先锋者,拿着资金摇身一变回国搞民主选举或正常经商,黑白两道通吃。

  根据物质不灭定律,有人赚就有人亏,钱就像流水那样,从你的手里流到了别人手里。当然也包括那些维稳打手们、小粉红、告密者们,住着你的烂尾楼,你的房贷照样要你还。等到政权倒台那天,你死心塌地维护的主子们会带着巨款回国,把你干的所有丑事都公布于世来平息民愤,保全自己。所以那些中下层的打手们、小粉红们、告密者们才是最走投无路的人,他们才是最怕政权倒台的那批人,也是下场最惨的人。
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发表于 2023-5-23 09:47:24 | 显示全部楼层
纯粹是放屁。郭文贵就是房地产奸商贪污巨款逃到美国的。到美国后继续诈骗。中国的普通老百姓家手力都拿着三套房子,房价怎么能不跌。
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发表于 2023-5-23 15:38:51 来自手机 | 显示全部楼层
因为有一个贪婪愚蠢的腐败政腐
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