昆明烂尾楼背后：12年前那一场荒唐的“造城运动”(图)

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南方人物周刊



▲别样幸福城的小区住户。 （南方周末记者 卢宝宜 / 图）

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一个在附近小学上二年级的小孩，因为害怕同学发现他在烂尾楼里住，放学后都不敢和同学一块走。

那么多个城中村同时改造，在全国无论哪一座城市，都是前所未有的。

在国家严控金融风险的大背景下，他们没有等来银行 2014 年的续贷。

三十多户业主住了进来。他们在工地水坑里取水，用电瓶灯照明，稍微安置一下沙发和床，或仅仅支个帐篷、搭几块木板就住下了。

这个拥有 12 栋 18 层高烂尾楼的小区，是昆明市城南官渡区的 别样幸福城 ，也是上苜蓿村的城中村改造项目。不算偏僻，从这儿到市中心的云南省人民政府，只有 8 公里路程。六年前，这里开始停工，变成了烂尾楼。

2020 年 7 月，大批业主 硬核 入住这片烂尾楼的事，被人拍成视频上网传播，一下成了大新闻。



小小的空间，两张床住着一家四口。（南方周末记者 卢宝宜 / 图）

其实在昆明，像 别样幸福城 这样的烂尾楼很多。虽然烂尾楼有多少并没有官方统计，但昆明本地的都市时报 2018 年的一篇报道称，23 家驻昆房企以收购并购方式获取的烂尾楼项目就多达 44 个。报道最后称，昆明市场仍然存在大量 5 年以上的烂尾楼，最长的停工时间已经有 18 年之久。



别样幸福城 4 号地块，横幅是最先搬进来的一批住户自己挂上去的 （南方周末记者 卢宝宜 / 图）

这多少有点奇怪，在房价蹭蹭往上涨的当下，一个省会城市竟然有这么多搁置多年的烂尾楼。

与西南地区其他主要城市相比，昆明的人口超过贵阳，但远低于成都、重庆，2019 年末常住人口有 695 万人。但昆明的房价也在逐年上涨，安居客信息显示，昆明的平均房价从 2016 年的 8485 元 / 平方米，已攀升至 2019 年的 13117 元 / 平方米。

这些烂尾楼的历史成因，可以追溯到 2008 年那场轰轰烈烈的昆明 造城运动 。那一年，昆明市发布文件，计划在 5 年内，将昆明市 336 个城中村全部改造完成。

这场 造城运动 激发了大批本地中小开发商的雄心壮志，但最终却以烂尾告终。



住户们用布当作窗帘和窗户 （南方周末记者 卢宝宜 / 图）

1

硬核入住 的烂尾楼业主

我差点就从这里跳下去了。7 月 23 日，周女士在烂尾楼里对南方周末记者说。

别样幸福城 位于巫家坝商业区。这里曾经有巫家坝机场，在 2012 年昆明长水国际机场投入使用后就退出了历史舞台。按照政府规划，新的巫家坝片区将打造成空港高新区，定位为昆明市未来的城市新中心，近年来先后引进了多家省内外名校。

周女士当初就是看中了巫家坝 教育强区 的发展，2013 年交了两套房共计约 80 万元的首付款，一套买给自己，一套买给即将结婚的女儿作为婚房。两套房都选择在了 4 号地块的 6 号楼里。

当时为了凑足首付，周女士把自己原有的房子也卖了。没想到的是，该楼盘在建好了 1、2、3 地块的回迁房后，4、5 号地块的新房从 2014 年开始停工烂尾。

每个月既要还着 2500 元的房贷，还要给出去 2500 元租金的生活，周女士一过就是 7 年。

女儿已经结了婚，生了小孩，一家三口也在外面租着房子住。2020 年新冠肺炎疫情发生后，在旅游社工作的周女士丢了饭碗，夫妻间经常口角。迫于生存压力，她一个人住进了无水无电的烂尾楼里。



烂尾楼内其他住户的房子 （南方周末记者 卢宝宜 / 图）

住进 4 号地块的业主们大多都是这种情况，在房贷和房租的双重压力下，只能搬到自己名下唯一的财产里住下来，哪怕这些房子不通水电，甚至没有门窗，没有外墙粉刷，只有主体砖墙。

大家白天就在小区门口空地上闲聊，夜深了才回到各自的烂尾楼房间里。



搭伙过日子的 4 号地块住户。（南方周末记者 卢宝宜 / 图）

周女士心里很矛盾，个人的困顿和潦倒都被展现在全国网友面前，让她感到很丢脸。但也许只有这样，烂尾楼的问题才能受到外界关注。

但凡我找到了一份不错的新工作，我也不会住这了。 每天下午，周女士会抽空去附近的人才市场寻找求职机会，只是如今她五十多岁的年纪，大多只能匹配到清洁员等工作，她又不太乐意做。

一个在附近小学上二年级的小孩，半个月前随着父母住进了烂尾楼。他告诉南方周末记者，住进来以后，每周只能洗一次澡。因为害怕同学发现他在烂尾楼里住，他放学后都不敢和同学一块走。

还有一位 70 岁的老太太，住在 6 楼的烂尾楼里，她拉着南方周末记者的手抱怨说，每天摸黑爬楼梯膝盖很疼， 有的老人家都等不到收房，人都走了 。



别样幸福城烂尾楼内 （南方周末记者 卢宝宜 / 图）

2

造城运动

昆明第一批烂尾楼，其实就是当年城中村改造剩下来的。 云南省律师协会刑事专业委员会主任李春光对南方周末记者说。

2007 年 12 月 28 日，仇和任昆明市委书记。这位 另类官员 从江苏宿迁市起步，曾任江苏省副省长，作风雷厉风行， 铁腕治理 远近驰名。

自仇和入滇，昆明就发生了翻天覆地的变化。云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研对南方周末记者表示，2008 年的 造城运动 ，是昆明发展史上的重要节点。

2008 年 2 月，《昆明市关于加快推进 城中村 重建改造工作的指导意见》发布，计划在 5 年内，将昆明市 336 个城中村全部改造完成。

三年后，《昆明城中村改造三年计划白皮书（2011-2013 年）》出台，原计划改造的 336 个城中村范围再扩容，增加 46 个，改造总数达到 382 个。



一处正在拆迁的城中村。（南方周末记者 卢宝宜 / 图）

周大研表示， 那么多个城中村同时改造，在全国无论哪一座城市，都是前所未有的。 根本没有那么多大型房地产商可以配合，政府也没有设立严格的准入门槛，导致很多资质不足、实力不强的中小型开发商进入。

原本规模已经足够庞大的 造城运动 ，在实施过程中还在继续扩大开发范围。

一位要求匿名的当地官员告诉南方周末记者，当时的城中村改造，不仅仅是改造一条村，而是把周边片区的土地一并整合起来，要求开发商整体竞买。这些被整合的周边土地，甚至比城中村本身还要大 3-5 倍。

2008 年，滇池东岸螺蛳湾国际商贸城的拆迁启动，城中村土地仅约 3000 亩，但整个改造项目在招标时却变为，共计 27 个地块整体竞买，总占地约 12000 亩。

如履薄冰的中小房企，最怕的还是政策的变动。2009 年，昆明决定修地铁，还要 6 条地铁线同时开工。这原本是个利好楼市的好消息，但是随之而来的还有《昆明市城市基础设施配套费征收管理办法》。

据上述官员透露，在早期城中村改造中，曾有隐形规定： 城中村项目要求高容积率，二环内不许做板楼 。为了平衡城中村改造的高成本，开发商往往将容积率提到很高。

而新版的城市基础设施配套费，从原来的按征地面积计收，改为按建筑面积征收，无疑又得让开发商多缴一笔钱。根据新规，未完成缴纳的，开发商不得办理建设工程规划许可证、施工许可证等证件。

2014 年 10 月 22 日，昆明市国土资源局曾发出通告，向 25 家房地产企业追缴土地价款。

不到 5 年，主政者仇和就走了，升任云南省委副书记。2015 年 3 月 15 日，两会闭幕时，中纪委网站披露，云南省委副书记仇和涉嫌严重违纪违法，正接受组织调查。

伴随着仇和的落马，激进的造城运动也 烂尾 了。

2015 年 3 月 24 日，《昆明市城市更新改造管理办法》《昆明市城市更新改造管理办法实施细则》等一揽子城市更新改造配套政策出台，叫停了实施 7 年的 仇和式 城中村改造。

新政发布当天，昆明市城市更新改造工作会议还公布了一组数据，到 2015 年 3 月 24 日，昆明市已有 229 个城中村启动改造。据云南房网在 2015 年初的实地调查显示，真正完成改造的只有 30 个，还有超 85% 的城中村仍在建设，或尚未开始拆迁。

仇和的落马让昆明的 造城时代 终结了，但是那些拆了一半或建了一半的城中村项目还在，债务和开发难题还在，只能交给骑虎难下的开发商们自行解决。



昆明官渡区，密密麻麻的房子。（南方周末记者 卢宝宜 / 图）

3

别样的开发商

别样幸福城的开发商名为昆明佳达利房地产开发经营有限公司（下简称 佳达利 ）。在当年的造城运动中，佳达利手中总共拥有三千亩土地。

佳达利最早并不是开发商，是由晓安拆迁公司转型而来。

企查查显示，昆明晓安拆迁成立于 1995 年 10 月，注册资本 5 亿元，法定代表人李留存出资 4.8 亿元，担任执行董事兼总经理，另一个自然人股东是出资 2000 万元的李昆仑。该公司股权架构与佳达利一致。

昆明当地地产自媒体博主陈鹏告诉南方周末记者，早年间昆明出现很多像佳达利一样的房企，都是做施工拆迁起家的，这种既缺乏资金实力，又缺乏操盘经验的中小房企，是昆明烂尾楼众多的主要原因之一。

2002-2007 年间，佳达利曾负责过 点睛苑 五彩点睛苑 和 别样远景 三个城中村改造项目，但这三个项目占地面积加起来不超过 200 亩。

到了 2007 年 8 月，佳达利先是拿下了昆明阳宗海西岸近 2000 亩土地，准备开发楼盘加配套高尔夫球场的大型旅游度假地产项目 春城海岸 ；2011 年又相继拿下了占地 520 亩的 别样幸福城 ，以及 204 亩的 凤凰龙庭 ，佳达利手里一下子掌握了合计约 3000 亩土地的地产项目。

不幸的是，就在佳达利 2007 年拿地不久，阳宗海就出现了砷污染事件，当时政府要求附近区域的所有旅游和开发项目都必须停工，直到 2009 年才重新恢复开工建设。

工程建设被拖了近 2 年，拉长了变现周期，自然加大了佳达利的资金压力。

一位接近佳达利内部的购房者告诉南方周末记者，春城海岸开工不久，佳达利又开始了别样幸福城所在的苜蓿村的城中村改造，导致资金紧张。因为没有钱给到施工方，工程建设停滞，春城海岸和别样幸福城先后停工烂尾，凤凰龙庭在仅仅完成了部分拆迁后就无力推进。

对于楼盘预售款的监管不到位，也是导致楼盘烂尾的原因之一。



住户自行搭建的楼栋入口，门口的对联表达他们的心情。（南方周末记者 卢宝宜 / 图）

针对别样幸福城烂尾问题，昆明市住建局在 2018 年 8 月领导留言板中的回复指出， 由于晓安公司未将预售款完全归集至监管专户，导致该项目停工。

业主李飞做过一笔测算，鉴于别样幸福城 4 号地块 12 栋楼的 1255 套房大部分已售出，以平均每套房已缴纳约 50 万元的首付款来算，佳达利收到的预售款至少有 6 亿元。 对于开发 4 号地块来说，钱应该是充裕的，可能被开发商挪用到其他地方。

不过对此说法，佳达利地产营销总监李军对南方周末记者进行了否认， 每个楼盘项目都是独立记账的 ，但关于烂尾原因，他拒绝回答。

中国裁判文书网显示，截至目前，佳达利的房屋买卖合同纠纷案高达 373 件，大部分是春城海岸和别样幸福城两个烂尾楼的购房者将佳达利告上法庭。

早在 2014 年 7 月，昆明市中级人民法院就对佳达利房地产公司的法定代表人李留存实行了限制消费令，昆明佳达利房地产开发经营有限公司已被列入失信被执行人名单。

换言之，在 2014 年，佳达利就已经没有财产可执行了。也是在这一年，别样幸福城 4 号地块开始停工。



烂尾楼外墙，4 号地块仅完成封顶 （南方周末记者 卢宝宜 / 图）

4

致命的抽贷

昆明 造城运动 被叫停前后，更致命的金融去杠杆政策出现了。

第二批烂尾楼，集中爆发在 2014-2015 年间，则是金融杠杆的问题。 云南省律师协会刑委会主任李春光称。

据李春光透露，此前昆明市内大多是本土中小型开发商，融资渠道狭窄，大部分只能依靠银行贷款以及民间贷款。银行贷款往往只有一年期的流动资金贷款，不仅授信额度不高，每年都必须要 还后再贷 ，俗称调头资金。

此前很多年，昆明当地中小开发商都是通过向民间借贷的方式，在每年年底先把银行的调头资金还上，等第二年年初，银行继续放贷后，先还小贷公司的钱，剩余的再用作日常运作。

但到了 2014 年 1 月，国务院下发了《关于加强影子银行业务若干问题的通知》 ( 第 107 号文 ) ，被称为 史上最严格的影子银行监管文件 。文件出台之后，A 股市场地产股股价连续下跌。

多位熟悉昆明地产的业内人士告诉南方周末记者，本土开发商按照过往惯例，在 2013 年年末通过借高利贷的方式把银行的 调头资金 还上后，正等着新一年的放贷。但在国家严控金融风险的大背景下，他们没有等来银行 2014 年的续贷。

很多中小型开发商就是这样陷入绝境的。 李春光说。

一方面是银行信贷紧缩，一方面是昆明楼市在 2014 年出现去库存压力，基本面下行。昆明一大批本土房企，如云锡地产、经典地产相继濒死挣扎，旗下项目继而停工烂尾。

据腾讯房产报道，在 2015 年 7 月、8 月两个月内，昆明市房地产及相关行业就有 125 家公司被列入失信被执行人公示名单，佳达利地产也在列。还有更多的本土开发商相继破产。

一位曾在昆明从事民间金融业务的人士告诉南方周末记者，2014-2015 年间，因为房企借不了钱，又还不起钱，带来了连锁反应。不仅倒了一波中小型房企，还倒了一波小贷公司。

也是从那时候开始，龙头房企开始进入昆明，并且获得大量并购机会，不少烂尾楼由品牌房企接手。据南方周末记者不完全统计，碧桂园 2016 年进军昆明，截至目前已经接盘并复活了至少 8 个当地烂尾楼盘。

这样的变化也反映在每年的克而瑞房企排行榜上。2014 年，昆明房企销售金额前四都还是本土房企，俊发集团以销售金额 126.63 亿元排第一，是第二名龙宇地产的 2 倍，紧接着是云南城投、经典集团。到了 2018 年，除了俊发集团依然保持龙头位置，从第 2 名到第 7 名相继是万科、融创、碧桂园领衔的全国性大型房企。到 2020 年上半年的最新统计，前 20 名已无任何一家昆明本地房企。

如今看到的烂尾楼，大多都是当年本地开发商留下来的盘，如果能被大型开发商收购，对于购房者来讲就是最幸运的了。 陈鹏称。

但并非每个烂尾楼都能有被收编的幸运。

比起复杂的债务重组，品牌房企更愿意选择优质的土地资源。此前传闻接手佳达利 6、7 号地块的保利地产，就在烂尾楼地块的不远处，拍下了同为巫家坝片区的 4 块新地。

陈鹏发现，新进外来房企还有一个特点，就是主题式、大规模拿地。由于昆明这些年各个片区都在拆迁重建，各区都有新建筑，也有烂尾楼，主城区的价格优势不明显。更多房企选择在郊区打造不同主题的文旅地产或医疗地产等项目。 反正昆明也不差地。

周大研也向南方周末记者分析，2010-2016 年期间，昆明的楼市都没有明显的涨幅，新房单价徘徊在 8000 元上下。随着这几年文旅地产的兴起，不少外地人士前来昆明买房，拉动需求和房价攀升。



昆明市五华区下马村的一处烂尾楼。（IC photo/ 图）

5

土地财政之困

别样幸福城迟迟找不到接盘侠的原因，还是因为债主太多。

佳达利不仅仅欠着购房者的钱。昆明市官渡区住房与城乡建设局在 2015 年 8 月的一则公告显示，为了获得上亿贷款用于 5 号地块建设，佳达利将 3、4 号地块的多个车位和商品房作为抵押物，抵押给了工商银行昆明北京路支行。

2015 年 11 月，中国华融资产管理云南分公司也发出了一则资产处置公告，显示拥有昆明晓安拆迁超过 4.6 亿元的债权余额，当中包括晓安拆迁公司旗下的资产，以及两大股东李留存和李昆仑的股权质押。

既没有等来接盘侠，又迟迟没有迎来破产清算，业主自救似乎成了最后的办法。

别样幸福城 5 号地块的业主向南方周末记者介绍，2016 年他们自行成立了 自救促进交房工作小组 ，前后经 6 次筹资，通过预交契税、维修基金、购买停车位费用等多种形式筹得约 2000 万元资金，预借给开发商，最终在 2018 年完成了 5 号地块的主体建设，并陆续交房。

在 5 号地块自救的过程中，佳达利也曾鼓励 4 号地块业主效仿，通过尽快交清房款和缴纳车位费的方式，自筹资金用以项目复工，但遭到了 4 号地块业主们的拒绝。

我们真拿不出钱来了。 业主李飞表示，别样幸福城 5 号地块的房子，大多是政府部门的员工团购房，团购价约为 4200 元 / 平方米，几乎是 4 号地块普通购房者购买的一半价格。而且 5 号地块的主体建设本来就完成了近 90%，而 4 号地块才完成了 40%。 如果我们自救，起码还得集资上亿元。

大拆大建的 造城运动 已经过去，但遗留下来的除了尚待解决的烂尾楼问题，还有整个昆明依靠土地财政发展的困境。

当地一名人大代表接受南方周末记者采访时称，仇和在任之际就曾提出 城市不能没有工业 ，但是直到他落马，昆明的产业结构并未发生明显变化。

昆明统计局的数据显示，2015 年昆明的第二产业投资总额为 646 亿，仅占年度总固定资产投资额的 18%，而房地产开发投资总额为 1451.3 亿元，占比高达 41%。到了 2019 年，虽然没有公布具体的投资总额，但是工业投资增长 2.8%，房地产投资增长 13.9%。

在第一财经最新发布的《2020 城市商业魅力排行榜》中，昆明市 2019 年上半年房地产开发投资占 GDP 比重高达 36.3%，超越三亚、海口，成为全国房地产最高依赖度的城市。

根据国家统计局每个月公布的 70 个大中城市新建商品住宅销售价格指数 ，自 2016 年 7 月开始至 2019 年 12 月，昆明房价连续 41 个月出现上涨。

房地产的繁荣也刺激着昆明政府卖地的动力。中国指数研究院数据显示，2019 年昆明土地出让共计 592 宗，创下历史最高纪录；面积达 2475.03 万平米，同比上升 55.4%；出让金额达 1011.9 亿元，同比增长约 60%。对比昆明市财政局的数据，2019 年昆明市土地出让金占政府性基金收入的 95%，甚至远超过全市一般公共预算收入的 630.0 亿元。

依靠卖地的收入，昆明也一度收获了好看的经济指标。2008-2013 年，昆明的 GDP 增速一路飙红，实现年均 12% 以上的高速增长。不过，这样的模式显然不能持久，在本地开发商倒下一批的 2014 年，全国房地产市场低迷，昆明 GDP 增幅跌至 8.1%，财政收入从年均 20% 以上增幅，跌至 8.4%。

昆明没有经济抓手，缺乏高端人才，制造业发展不起来。旅游业算是一个亮点，但是税收有限。只能卖地了。 上述人大代表说。