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几家欢乐几家愁 美国税改搅动全球七大高端房地产市场

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发表于 2017-12-27 15:40:46 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 casper 于 2017-12-27 18:25 编辑

华尔街日报  



  随着伦敦和悉尼等地相继出台惩罚性印花税政策,加之美国近几十年来最大规模的税改法案将于2018年正式生效,税收改革和政府调控引发的担忧将持续冲击全球豪宅市场。

  对于外国投资者、二套房买家和弹性工作制雇员而言,他们需要尽一切可能规避日益增加的税收负担。在美国,由于国会限制物业税减免额度和抵押贷款利息扣除优惠,拥有数百万美元房产的业主将倍感压力。专家表示,减少州和地方所得税的抵扣可能引发一场"轻微的市场洗牌",因为富裕的个体经营者、空巢老人和其他群体将远离纽约州和康涅狄格州等高税收地区,转而到免征州所得税的地方如佛罗里达州安家落户。

  放眼美国以外的地区,悉尼和伦敦等地出台的两位数印花税或房地产交易税将导致当地豪宅市场持续降温,尤其是对外国投资者和二套房买家产生影响。

  佳士得国际地产(Christie’s International Real Estate)驻悉尼豪宅经纪人肯·雅各布斯(Ken Jacobs)称,澳大利亚从7月起向外国买家征收双倍印花税以来,他了解到有多笔高达八位数的房屋交易最终落空。

  与此同时,英国已实施18个月的印花税新政将继续干扰豪宅市场,明年的房价预计将与今年持平。

  纽约

  2017年,"大苹果"的豪宅销售实现增长,原因在于卖家大幅下调售价以吸引买家关注,这一趋势或将持续到2018年。

  房地产评估公司Miller Samuel的最新报告显示,卖家折扣推动去年的豪宅销售增长7%,但截至第三季度末平均销售价格有所下跌。第三季度,纽约的销售价格中值下跌6%至642万美元。该公司将豪宅定义为售价排在市场前10%的物业。

  根据房地产经纪公司Olshan Realty的数据,2018年销售增长和折扣力度有望进一步扩大。从该公司每周发布的待售豪宅销售数据可以看出,在经历低迷的夏季之后,今年秋季销售活动开始反弹,降价依然是整体市场的"主旋律",特别是在超高端市场。

  尽管面临价格回落和供应过剩风险加剧的不利局面,房地产开发商仍抓紧建造超豪华塔楼,从而最大限度地攫取土地价值。中央公园周围涌现出一批正在建造中的超高端住宅项目,但均面向日渐缩小的亿万富豪买家群体。

  这些新楼盘包括位于中央公园南220号(220 Central Park South)的中央公园大厦(Central Park Tower),其每平方呎均价估计超过7000美元,而一套四层复式公寓甚至报出2.5亿美元的天价;附近的西57街111号(West 57th Street)也不甘示弱,每平方呎单价预计达到5700美元左右。

  房地产服务平台StreetEasy高级经济师格兰特·朗(Grant Long)说:"明年的建设热潮将导致超高端市场的困境进一步恶化。2018年,价值数百万美元的豪华住宅将面临价格增长缓慢的局面,意味着高端物业买家有望在谈判议价中占据上风。"

  迪拜

  迪拜打破了房地产市场将触底反弹的预期,2017年住宅价格继续下跌。

  房地产咨询公司Cluttons研究部主管费萨尔·杜拉尼(Faisal Durrani)称,2017年前九个月,迪拜房价再度下跌5.6%,虽然好于近年来两位数的跌幅,但与专家们的预期相距甚远。

  杜拉尼说:"总体上,迪拜房地产市场仍处于不稳定的状态,但跌幅正在趋缓。"

  Cluttons特别指出,7月到9月,别墅价格回落2.8%,创下近两年来的最差季度表现。

  中东的地缘政治事件阻碍了这个酋长国的强劲复苏之路。与其邻国相比,迪拜如同一个"稳定的堡垒"。目前,卡塔尔正遭遇外交危机;伊朗的紧张局势不断加剧;而沙特阿拉伯掀起的反腐风暴导致11位王子被捕。

  作为世界第一高楼,地标建筑哈利法塔(Burj Khalifa)的价格尤为低迷。根据Cluttons今年早些时候发布的一份报告,楼内公寓的价格较10年前的高峰时期暴跌71.2%。豪华高尔夫球场阿拉伯牧场(Arabian Ranches)的住宅价格与高峰时期相比也有近36%的跌幅。

  迪拜房地产市场面临的最大挑战之一就是豪华物业与普通平价住宅之间的供应失衡。在未来三年内,预计将有约8万个新建单元交付,而全市的需求超过10万5000个。杜拉尼表示,对于房价走势而言,这似乎是个好兆头,但过多的新开发项目瞄准本就供应过剩的豪宅市场。另一方面,迪拜绝大多数的新居民却属于中低收入群体。

  Cluttons估计,2018年迪拜房价还将下跌3%至5%,并有可能在年底迎来转机。

  伦敦

  专家表示,英国首都伦敦的高端住宅市场已经见底,房价也将开始回升,但沉重的印花税负担将继续抑制超级豪宅市场的复苏。

  2016年中旬的印花税上调、出乎意料的脱欧公投结果、英镑的持续贬值和由此带来的经济衰退等不利因素导致这个全球最大豪宅市场之一严重放缓。房地产经纪公司莱坊国际的最新数据显示,截至10月底的一年内,伦敦中心区高端物业的价格回落3.6%,而外伦敦的豪宅价格同比下跌1.4%。

  但莱坊国际估计,2018年底前房价将再度上涨,尽管伦敦中心区豪华物业的价格可能仅微涨0.5%,外伦敦的高档社区也不会有太大起色。

  莱坊国际伦敦住宅研究部主管汤姆·比尔(Tom Bill)在该公司的2018年市场前景报告中写道,"交易成本上涨和政治不确定性带来价格调整,伦敦中心区高端住宅市场将继续迈向复苏。"

  印花税上调之后,500万英镑(折合670万美元)及以上的豪宅销售倍受打击,但目前正在迅速恢复,莱坊国际预计这一趋势将持续下去。

  供应紧缩是其中最大的驱动力之一,因为业主不愿意在高端市场萧条时期出售他们的房屋。房地产代理公司Beauchamp Estates创始人兼董事总经理盖瑞·赫杉(Gary Hersham)称,黄金地段大户型住宅的严重短缺促使部分买家转向萨里郡等其他地区。

  尽管如此,赫杉表示,高端市场发展的最大阻碍仍是印花税。

  他说:"印花税不仅削弱了人们换房的意愿和能力,而且限制了普通的物业产权变更。此外,高昂的交易成本迫使许多人重新考虑他们的下一步行动,无论是置换大屋,还是购买小房。"

  洛杉矶

  就超高端市场而言,洛杉矶可能释放一些有趣但异乎寻常的信息。当地的房地产开发商正竞相推出第一处突破5亿美元大关的天价豪宅。

  2017年,一系列售价高达九位数的超级豪宅接连上市,但它们是否能以超过1亿美元的价格成交尚不得而知。根据Miller Samuel 的最新市场报告,"爱乐之城"的大多数豪宅买家开始面对现实,不少定价过高的房屋被撤出市场或者平均降价8.4%。该公司将豪宅定义为售价排在市场前10%的物业。

  即便如此,洛杉矶高端市场的表现在全美也是名列前茅。相比之下,纽约和迈阿密等地的豪宅市场持续疲软。

  据太平洋联合地产(Pacific Union)经济师塞尔玛·海普(Selma Hepp)和置业顾问约翰·伯恩斯(John Burns),一些高档社区的房价在2016年实现两位数上涨之后,马里布、圣莫尼卡和西好莱坞等地也取得了略低于10%的年增长率。

  太平洋联合地产的经济师本月早些时候在洛杉矶举行的会议上表示,房价涨幅超出正常水平的部分原因在于,硅谷海滩(Silicon Beach)——众多科技公司在威尼斯(Venice)、玛维斯塔(Mar Vista)和玛丽安德尔湾(Marina del Rey)社区落户——等地的住房供应吃紧,这一强劲的增长势头预计将持续到明年,然后逐渐放缓。他们估计,2020年以前洛杉矶房价将继续攀升13%,而绝大部分涨幅将于明年兑现。

  据该公司经济师分析,美国税改法案将利息扣除优惠对应的房贷额度上限降至75万美元,这将导致洛杉矶本就紧缺的平价豪宅市场雪上加霜,因为人们不愿意在没有税收优惠的情况下换房或建房。一些最受影响的社区可能集中在硅谷海滩,而供应短缺使得当地房价一路飙升。

  旧金山

  湾区豪宅市场——尤其是共管公寓市场——在历经去年的价格调整之后,2017年强势反弹。

  莱坊国际全球城市豪宅指数(Knight Frank Prime Global Cities Index)显示,豪华独户住宅和共管公寓的销售创下新高,高端住宅价格同比上涨5.5%。

  房地产公司Paragon Real Estate Group研究部主管帕特里克·卡里瑟(Patrick Carlisle)称,随着科技股的飙升,明年房价还将继续上涨,尤其是在上半年。

  卡里瑟说:"2018年似乎会有非常强劲的表现,至少在年初是这样。我猜测,股票市场将因所谓的‘税收改革’陷入狂热状态。"

  最近,如日中天的科技股帮助湾区迅速积累财富。包含Google(Alphabet)、Apple和Facebook等业界巨头的标普信息科技指数(S&P Information Technology Index)较去年同期大涨40%。

  卡里瑟说:"许多人变得非常富有。"

  与此同时,惊人的股市涨势也令AirBnB、Uber、Palantir和Pinterest等IPO板块的旧金山初创公司受益匪浅。他表示,如果其中任何一家公司公开上市,湾区将出现更多寻找住房的百万富翁。

  卡里瑟说:"当某人成为百万富翁时,他要做的第一件事就是寻找新房或公寓。旧金山豪宅市场每年仅有约600个单元转手,这意味着如果一家当地科技公司突发横财,将会对住房市场产生重大影响。"

  在美国以外的地区,随着中国政府收紧对资本外流的管制,本国投资者已经撤出旧金山市场,尽管这对当地豪宅市场的影响微不足道。

  迈阿密

  曾经瞄准迈阿密市场的豪宅买家正在转向北面的劳德代尔堡,该地区的豪华公寓建设如火如荼。

  以地处迈阿密和劳德代尔堡之间的哈伦代尔(Hallandale)为例,房地产开发商Shahab Karmely正在建造64单元的豪华海滨公寓项目2000 Ocean。楼内包含全层和半层公寓,起价为250万美元。

  过去一年迈阿密沿海地区的豪宅价格和销售双双下跌,但劳德代尔堡的高端住宅市场却加速增长,原因在于当地吸引了大批来自美国东北部、加拿大和巴西的"候鸟一族"。在普华永道会计师事务所发布的《2018年房地产新趋势》报告中,劳德代尔堡凭借大规模的房地产投资排名第六,同时涨幅领先于排行榜上的其他城市。

  迈阿密及其次级市场劳德代尔堡成功跻身普华永道排行榜的前列,纽约和洛杉矶等主要豪宅市场的价格则居高不下。

  Karmely称,南佛罗里达州已经从那些逃离纽约州、康涅狄格州和伊利诺伊州等高税收地区的买家身上获益,而且新一轮的税收改革有望为该地区带来更多的关注。特朗普税改法案规定,州和地方所得税及物业税最多可抵扣1万美元的联邦所得税,这将促使更多买家到税收优惠的地方置业,如免征州所得税的佛罗里达州和德克萨斯州。

  他说:"我看好迈阿密作为城市和国际中心的长期可持续的增长潜力。"

  房地产开发公司ROVR Development总裁Oscar Rodriguez称,"抢人大战"激励南佛罗里达州的开发商为业主提供更多、更好的配套设施和生活方式选择。目前,ROVR正在绿树成荫的椰子林社区(Coconut Grove)建造一栋精品公寓楼,该项目预计于2019年夏季迎来首批住户。

  Rodriguez说:"豪宅买家可不想和其他400人挤在同一栋楼生活。"他补充道,从橱柜到设施区域,迈阿密的豪宅买家比以往任何时候更加注重装潢和配套。这就要求开发行业提供更为优质的产品。

  悉尼

  和全球越来越多的城市一样,今年悉尼开始上调适用于外国买家和临时住所买家的税率,并对其加强监管,从而遏制迅速上涨的房价。经纪人表示,此举已经导致豪宅市场降温。

  8月1日,新南威尔士州政府宣布将外国买家的印花税率翻倍至8%,年度土地税从原来的0.75%上调至2%,并向每年空置时间超过一半的物业征收所谓的"空置税"。需要注意的是,此前购置300万美元及以上的豪华物业已需缴纳5%到7%的税款。

  2017年售出的最贵物业是派珀角(Point Piper)的一座庄园。该物业被澳大利亚软件公司Atlassian创始人斯科特·法夸尔(Scott Farquhar)以7100万澳元(折合5360万美元)收入囊中。雅各布斯称,幸亏法夸尔是本国公民,如果买家是外国人,按照上调后的印花税率,他/她将被迫支付超过1000万澳元(折合752万美元)的税款,以及每年约190万澳元的土地税。

  无论在悉尼、多伦多,还是香港,增加外国买家和投资者的税赋一直是政府的快速响应策略之一,以便缓解本地购房者对供应吃紧、难以负担的住房市场的失望情绪。在悉尼,这些措施有效打压了引人关注的房地产市场。莱坊国际全球城市豪宅指数显示,今年以来该市的房价涨幅已突破11%。

  悉尼曾是一个不太昂贵的豪宅市场,但近年来房价已经迎头赶上,过去三年均取得两位数的增长。但新规实施之后,此番疯狂的涨势有望减速并停止。据莱坊国际,第三季度悉尼房价仅小幅上涨0.7%。

  雅各布斯说:"我们正在回归所谓的正常市场状态,而这将一直持续到明年。"
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