美国买卖房屋全攻略系列—自住房、出租转自住卖掉如何交税！

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美国买卖房屋全攻略自住房、出租转自住卖掉如何交税！

中国人可以说是全世界最酷爱买房的一个群体，基本上手头有点闲钱的人都在天天盘算着要买房，给自己买一套，父母买一套，子女各一套，自己住要买房，想投资也要买房，已经有了房子还想换更大的房。

可是，在美国卖房不得不考虑税的问题？但是卖房子之前房子是自住还是出租？是先自住转出租再卖，还是先出租转自住再卖？每一种不同情况其实在税务上都有不同的处理方法。以下就一一举例为大家详解不同情境下卖房是如何交税的！

“五年之内住满两年”的自住房卖的时候如何免税？没有住满两年就要卖还能免税么?

第一种情况，卖房之前的5年中自住满2年。这种情况下，如果房主拥有两套及更多的房子，那么就只有主要居住地（primary residence）才能享受联邦规定的“五年内住满两年”的税务优惠，即单人享受25万免税，夫妻一家享受50万免税。意思就是如果卖的钱（卖价减去卖房手续费）减去房屋的当时成本基准（Cost Basis）价值（买价+买房手续费+各种装修增值-出租时已经报在税表上的总折旧金额）所剩的利润，如果没有超过免税额，那么就可以不用多交税了！但是如果您单身一人卖房挣了30万，那么就只有5万需要交税（30万利润-25万免税=5万）。如果夫妻二人卖房挣了40万，那么就不需交税，因为40万小于50万的免税额度。需要注意的是，这两年的自住要求，并不是说，必须要5年内最近的2年，而是卖房前五年中的任意的两年。

案例1：贾先生2010年买了一处房产，一直住到2012年，然后搬家去另外的地方住，2014年的时候卖掉了这处房产。因为贾先生于2014年卖房之前的五年中，已经满足了居住两年的条件，所以他可以使用这个免税条款为自己省税。

第二种情况，卖房之前的5年中，并没有住满2年。税法规定，如果是因为健康原因、工作变迁或者其他“无法预料的变化”，那么即使卖房之前没有满足住满2年的条件，也可以按比例来使用这个免税额度。

案例2：贾先生买了一处房产，只住了18个月就因为工作的原因不得不搬家，这种情况下，虽然没有满足必须要住满两年（24个月）的规定，但因为这个原因是预料不到的变化，所以他还是可以按照比例来使用这个免税额，免税的额度为$187,500（18/24*$250,000）。

之前出租后变成自住房，还能免税么？

看了以上的案例，可能有人会想，那如果我想卖之前一直出租的房子，又不想多交税，那我就在卖之前搬进去住两年是不是就可以不用交税了？

事实是，为了防止大家都这样做来减税，IRS已经颁布了条例，即从1月1日2009年起，非自主（“nonqualifying use”）的时期升值了的房子，都要按比例来计算免税额。即便是5年之内住满2年也不一定能够全额使用免税额（单人25万，夫妻50万）。

案例3：贾先生2009年用$200,000买了一个房子，现在这个房子价格是$350,000，那么。房子租了4年（2009，2010，2011，2012）后，贾先生将出租房改成了自住房， 住了两年后（2013，2014）将房子卖掉了。这样看来贾先生已经满足了5年内住满2年的条件，可以使用免税额了。但根据上面所说的规定，由于自2009年买房起，到卖房的6年时间里，贾先生只自住了2年，所以他只能使用5万（2 years/6 years*$150,000=$50,000）的免税额。剩下的10万利润，就必须按照长期投资资本利得来交税了。

案例4：接上例，如果贾先生不是2009年买的房子，而是2000年买的房子，然后租了13年（从2000年租到2012），自己住了2年，然后2015年初将房子卖掉了。也就是说，在总共拥有房产的这15年里，自2009年起的这4年出租期，是不能使用免税额的，要按比例扣除出去，而剩下11年就可以享用免税额了。所以根据税法规定，在这赚的15万利润里面， 11万的利润可以免税（      11 years/15years*$150,000），剩下的4万（4 years/15years*$150,000）要按照长期投资资本利得来交税。