（大纪元记者萧桐美国华盛顿DC报导） “安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，杜甫的诗道出了中国人对安居乐业的重视。先人讲究的祖传家业，也主要是指田产房屋。大部份身在海外的华人在置业时首先想到的就是买房子，概因房屋既可以保值也会增加人的心理安全感。在马里兰和维吉尼亚两州投资房产需要注意哪些因素？在两州都设有分支的常青地产（Evergreen Properties, Inc，EVG）经纪人黄琼（Joan Huang），以专家的经验向您支招。
个人投资房产大体分两种，一是旧房买进，翻新卖出；一是房屋出租。由于房地产业与整体经济形势的浮动联系紧密，不论是以上哪一种投资，大家都应该紧跟大形势的变化，在其中做选择。
以房屋买卖来说，很多房主在经济开始衰退时，或因担心贬值或因心有不甘，而不愿低价卖房。“2005年，因为房屋价格大涨，我的一位客户买进了一栋房子。2006年地产泡沫来临前夕，客户因几千元的差价让房子压在了手里。其实，如果当时能果断买出，即使亏个几千甚至上万，能将现金收回手里。等到真正的房产熊市来临时，就可以在更好的地段进行更划算的买房投资。即使机遇在眼前，手中没有现钱，什么都做不了，一念之差，有别于此。”黄琼认为，吃亏是福，即使丢掉眼前的一些利益，但从长远看，有选择权才能不浪费机遇。
出租房屋做房东是长期的投资，需要更多的耐心。黄琼对这一部份投资者建议，首先要融洽与房客的关系：将房客当成朋友关心，及时适当的沟通都是很重要的原则。“有一个房客因为公司发薪水的时间延后，需要将付房费的时间推后到每月的十号，但这一天恰好是房东要交房贷的截止日。房东将自己的难处告诉了房客，同时决定承担一定的风险同意延期。房客在感激之余，将付租金的方式由私人支票改成现金支票（Cashier's Check）。人与人之间要想相处的愉快长久，互相之间的关心和理解是必不可少的。”
同时，房东也应该了解当地的房屋出租法规，适时的运用这些知识，减少不必要的麻烦和损失。一样做房东，在维州和马州的待遇大不相同：维州因为是共和党主导，提倡保护房东的利益；马州则由民主党占优势，因此房客的权益更重要。下面就让我们举例说明一些两州与房屋出租相关的法规：
实例一：
房客的条件审核是十分关键的，这也是房东确定房客是否具备租房能力的步骤。基本审核内容包括三项：信用、前房东推荐信和雇主信息。其中通过雇主信息，房东可以了解房客的薪水能否承担租房费用。但在马州，薪水的多少绝对不能成为房东拒绝房客申请的原因。在维州和马州，种族、性别、宗教也不能成为房客被拒的原因。那么，到底要怎么拒绝最为妥当呢？黄琼建议可以告诉房客，他／她的信用（Credit Score）是房东不放心的原因。这样的答案最简单，也不会引起不必要的法律纠纷。
实例二：
租房合同也是需要注意的地方，比如马州要求房东对房客的保险金（Safe Deposit）支付每年4%的利息。如果房东不想这么做，就必须在合同上注明。值得注意的是，即使合同书已经说明，如果房客请法庭裁决，“国法大于家规”，房东还是要照付利息的。因此，黄琼建议各位有房出租的人士，与人方便就是与己方便，能互相容忍的就尽量包容。
实例三，
出租房房屋维护，最能体现维州和马州法规的不同。就拿最让人头疼的霉菌（Mold）问题来说，维州有明确规定，如果房客在看房时没有发现霉菌问题，等房客搬进房屋后出现任何霉菌问题，将由房客自己承担维修费用。在马州，并没有明确的关于霉菌的法规，但有关部门在处理时，会以房客的权益为重。黄琼介绍了一个真实的故事：
经过一段时间的居住后，美国房客告诉租房的台湾房东，要尽快解决屋内霉菌问题。该房东没能及时维修，房客就报告了马州的卫生局。卫生局将该房屋封房，并将租客搬到了当地的旅馆里。结果房东不但要付修屋的费用，还要负担房客每日的旅馆开销。“如果这件事发生在维州，结果就完全不一样了。”
实例四：
如果房客不付房租怎么办？在维州，15天之后房东就可以将房客告上法庭。在法庭宣判后，房客的欠款将会被记录在案，如果房客不及时归还，就会影响自己的信用，进而影响以后的买房租房记录。在马州，这个期限被延迟至三个月，而且如果房客支付了一部份欠款，房东就不能赶房客走。
“房屋出租纠纷的法庭诉讼费用只有几十块，虽然费用不高，但房东在使用法律手段之前，应该三思，因为最重要的还是自己的房产。如果能和平解决，请房客自行离开，就尽量不要对薄公堂。”目前，银行对丧失抵押房赎回权的房主，会提供三千美元的搬家费。这也可以作为房主对到期房客处理方法的借鉴。
对于经济和时间精力有限的房主，有不同的解决方法。第一次进行租房投资，或富余资金有限的房主，可以办理房屋保修（Home Warranty）服务。全年保金300美元到400美元不等，由服务公司处理所有与出租房屋相关的维修事务。公司会收取一次75到100美元不等的保底费，其余超出的花费由公司付款。如果预约48小时之内，公司无法到场服务，则免收本次的保底费。“服务公司会保证房屋的正常使用，如果遇到电器或水管损坏的情况，公司也会直接给予更换。如果需要包管房主的房屋屋顶，则需要购买有特别屋顶项目的服务。”
如果手中有余钱，房屋保修不一定必要，但房主应该购买房屋保险。“我的一位同事负责管理一个商业用楼，建筑的二楼以上是办公楼。一次其中一间公司举行晚间派对，一群喝酒喝开了的年轻人突发奇想，要大家一起向上跳。结果将整个一层楼跳掉，所有人连同楼梯、水泥地和各种设施一同从二楼掉到了一楼，所幸的是没有人受伤，而万幸中的万幸是，房主买了房屋保险。”
如果房主要离开一段时间，或者您觉得管理出租房太过繁琐，也可以将出租管理交付给房屋经理人。托管分两种：一种是业务托管，即经理人帮您寻找并审查房客，房主支付经纪人第一个月的租金；第二种是全权托管，即在业务托管的基础上，将房屋管理的一切，包括收取每月的房租和房屋维修都交给经理人。费用是第一个月的租金加上每月房租的8%。
大纪元时报
2014年12月31日
世界日报：赌徒邸千「霸租」纽约家庭旅馆 敲诈勒索三千美元
家庭旅馆恶房客 拿钱落跑
在法拉盛Ash大道夹邦恩街（Bowne St.）某家庭旅馆租一个床位的中年华裔男子邸千，日前向警方指称房东把门反锁、扔他东西等多种恶劣手段企图非法驱赶。房东孙先生则称，双方纠纷是因邸千欠庞大赌债，没从他那里借到钱而报警。警方介入后，双方终于和解，邸千带着房东借他的数百元日前搬出家庭旅馆，并留下一封给房东的信，作为借据。
房客邸千投诉称，房东孙先生得知市楼宇局（Building Department）要来检查后，开始驱赶房客，因他不肯搬走，多次把门反锁，扔掉他放在冰箱的食物和一些日用品，还企图把他的行李箱扔到街头。
针对这起投诉，孙先生表示，「这房客不久前因攻击罪被捕，释放后没钱，我出于好心让他住进来，劝他改恶从善。」
孙先生指出，双方此次冲突的起因是赌博，「上月20日，他说赌博输掉老板让他办事的钱，不还钱工作就没了，因此开口向我借1000元，我没借他，后来了解到他把离婚卖房刚分到的钱也输掉了，而且向几个人借钱还没还」。
「因为我不借他钱，他就不付租金并威胁称，这个家庭旅馆非法，他就在这里不走，而且要去举报，让旅馆开不下去。这种情况下，我决定关闭家庭旅馆，让其他住客搬走。没想到，他开始搞破坏，弄坏电饭锅、撬门、砸锁、威胁，朝我脸上吐口水，拳头在我眼前晃，吓得我们不敢进屋。」
关于邸千投诉他换锁一事，孙先生指出，对方听说如果房东换锁，警察可以逮捕房东，于是就以换锁为由，两次从逃生楼梯爬到四楼，从窗口进入。孙先生解释，他开始并没有换锁，后来不得已才换锁是因为邸千在锁心里塞了牙签。
孙先生强调，「我并没有扔他的行李，现在他连吃饭的钱都没有，前几天，想向我要3000元，最少2500元，说拿到钱马上就搬走。我最终给了他700元，他在周二早上搬走了，还写了一封给我的道歉信，此事也算告一段落」。
孙先生指出，纽约有上千家家庭旅馆，数以万计的华裔房东分租床位给打工者。家庭旅馆和分租都不合法规，但却为众多收入不高、以打工为生、甚至要寄钱回国的华裔移民提供很多便利、降低他们的生活成本，为政府解决一些社会问题。
世界日报记者／纽约报导
July 28, 2015
邸千，男，1971年2月出生，辽宁省大连市人，现居纽约法拉盛，职业是送货司机。嗜好抽烟赌博，打架斗殴，诈骗，欠债不还，诬告债主及房东。有犯罪被捕入狱记录。
Qian Di, male, was born in 1971, grown in Dalian city, China. Presently he lives in Flushing, New York City. His occupation is a deliver driver. The hobby are smoking, gambling, fighting, cheating, false debt, falsely accuses the creditor and the landlord. He had some criminal arrest and prison records.
来自群组: 谭作人谢谢大家 |
发表于 2016-1-29 20:55:58
收藏
分享