南方城市海景房价格呈断崖式下跌 令炒房客梦碎(组图)

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大碗楼市


看到门口的海了吗？那绝壁是灌进我脑子里的水。

当年，有多少人情定大亚湾黄金海岸，如今，就有多少人心碎惠州海景房。

据媒体报道，现在的惠州海景房因遭遇市场寒潮，价格直接腰斩，五折可以随意选房，10多万就能买一套入门级的海景房。

眼瞅形势不对，惠州业主们开始了集中踩踏出货，有些甚至在自家阳台上拉起红色横幅，上面印着显目的大字“业主急售”。

再看当年惠州的海景房，巅峰时期曾一度达到1万/㎡，一些视野特别好的户型，甚至能卖到1.5万/㎡以上，2011年，有些项目甚至创下过日销4000套的神话。

当然不止惠州，全国各地散落的海景房，在这次漫长的寒流中都震荡得稀碎，有些单价甚至跌破1000元/㎡的冰点。

当初怀揣着候鸟式生活的梦想选择一套海景房，最终结局却是一地鸡毛，究竟是哪里出了错？



01 一场关于海边的梦

晒一场日光浴，听着海浪拍打礁石声，这里似乎有着让一切清零的能量。

对身处严寒地区的北方人来说，这种“面朝大海，春暖花开”的生活实在很难不让人心向往之。

你要问哪个东北人没有一套海景房？

东北人会用强悍的购买力告诉你，三亚其实就是东北的分部：常住人口不到80万的三亚，这里东北人就能占30万。

像三亚这样风景优美、本身城市能级又高的沿海城市，在中国约1.8万公里的大陆海岸线上，其实只占了极小的一部分。

那么，其他人想要买海景房去哪里？

别急，有的是。

因为有需求，所以但凡和海岸线靠边的沿线，就会生长出连片的海景房。



据相关数据统计，全国涉及到海景房的资源型城市并不少，除了三亚，还有包括营口、秦皇岛、龙口、海阳、乳山、南澳、惠州、北海、防城港等地。

这其中，不仅有南方的海，也有北方的海。

南方以惠州的海来说，它海岸线上的巽寮湾素有“中国马尔代夫”之称。

不是深圳买不起，而是惠州更有性价比。

主打“双城生活”为卖点的惠州，给失意的深圳人留了一道气口，如果深圳湾太贵，那么可以来惠州惠东县花个小几十万买套一线海景房。

更何况，惠东县距离深圳市罗湖区仅一个半小时的车程。

工作日在深圳埋头打拼，周末去惠州过自己的生活，就算自己不住，其余时间也能托管租出去，周边旅游旺季的时候一房一厅甚至能租到300-600元/晚。

这些，随着周边海景房排列呈现星罗棋布后，随风而起的美丽泡沫就被彻底戳破了。



从2021年中开始，惠东巽寮一带的房价一路下滑，时至今日，已经近乎腰斩，曾经炙手可热的海景房陷入了“无人接盘”窘境。

以双月湾某楼盘为例，好一点的楼层和户型，在2019年的最高成交价几近1.6万/㎡，但目前该楼盘大部分房源房价只需5000-6000元/㎡，有些甚至低过5000元/㎡。

今年5月，京东法拍上，惠州某小区133.67㎡的海景房最终以65.5万元成交，折合单价约4294元/㎡，相当于市场价的3.6折，相当于原购房者买入价的1.66折。

跌麻了。

北方的海以乳山海景房为代表，它是山东威海下的一个县级市，以乳山银滩而闻名。

银滩之所以出圈，很重要的一个因素就是它的房价，也更容易达成梦想中的宁静与自由。

2022年底，在乳山买一套170㎡的海景房，全款也不过26万元。

近三年来，银滩房价走势十分平缓，银滩区域的房子均价每平方米也就只上涨了331元，当地最热的楼盘，均价最高也就不过5000元/㎡。



同等面积下在三亚买一套房的价格，大概能在银滩买上10套。

这样的地板价，你以为它就跌无可跌了吗？

照样难顶。

因为长时间的入住率不达标，管道缺少维护、严重老化，银滩大多数的小区都没有暖气，实际居住体验很差，再加上这里密集地排列了200多个海景房小区，给整个乳山的人住都绰绰有余。

这就造成了银滩的房屋中介比在这里居住的普通居民更多，为了尽快去化，这里还兴起了一套独有的售房模式：旅游大巴买房团。

那些前期被套牢的业主，30万买进的海景房，如今只能8万卖出。

2010年，30万可以全款在老家三线小城买下一套大平层；2023年，8万在老家只能买一间厕所的价格，但在银滩却能买下当年价值30万的房子。

在这魔幻的当下，没有最低，只有更低。

02 海景房，就没有二手市场

太多人用实际经验告诉我们，海景房买起来容易，但要是想卖出去，可就太难了。

在这其中，你不得不正视目前海景房的几个不可避免的缺陷。

第一，是海景房的特有属性。

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买海景房的人，绝大多数都曾憧憬过自己的海边退休生活。

但是以真正拥有海景房长达10多年的业主口吻来说，真正来住的次数，其实屈指可数。

不仅是因为遥远的路程，或是过于高昂的油费和路费，更多的也是因为海边其实并不适宜居住。

海边雨水、台风多，盐分又很大，长住海边，真实生活会不自觉披上湿漉漉的底色。

当遇上北方的海，冬日的寒潮裹挟海浪向上翻腾时，那将是前所未有的撕心裂骨，穿多少件保暖衣都抵挡不住的湿冷感。

因为海边高湿度的环境，房子老化问题也得以提早显现。

一般10年不到，房子外墙就开始有了受潮脱落、腐蚀现象，如果忘记关窗，木质家具、墙面都容易受潮。

除此之外，是现在海景房配套还远远没有那么完善。

当初你满心欢喜那位销售小哥带你抄底拿下一套房，后来你才发现，他就真的只给你了一套房。

过去指点的哪个地块造哪栋牛逼的配套，结果发现连基本的养老房都没盼头，说好的大型公立医院，至今也还在图纸阶段。



第二，是它没有人接盘。

买了海景房，意味着你要自负盈亏，除非是真的自住到天荒地老，不然就只能默默捱住它一买即亏的绵长跌势。

对于这些位置相对偏僻的海景房来说，房价一旦下跌，基本也不会有人来接盘。

以惠州来说，因为本身城市级别较弱，它的二手房存量市场一点算不上成熟，这就导致在更多新房集中碾压的情况下，二手房除了降价竞争，根本无路可走。

大多数冲动买了海景房的业主，至今仍深陷在出租不够还贷款，“打骨折”也卖不出去的尴尬境地。

第三，它也没有租房市场。

以山东威海、乳山来说，这边的旅游业大多是季节性的，一年之中也就只有春天和夏天是适合居住的，其余阶段大多是阴冷潮湿，湿气也比较大。

住在乳山，距离市区大约有10多公里，日常出门买菜得开车，甚至取个快递有时也能跑出去20公里，在这里居住，除了真正想隐世的安静人士，大多数都承受不住这份生活乏味之苦。

更难受的是北方的供暖问题，冬天最冷的时候室外温度能到-40度，而乳山市这边要求是入住率达到60%才可以开通暖气。

但是这边的海景房大多因为入住率过低，冬天甚至连暖气都不会给。

可想而知，卖不出去的同时，它的租赁市场同样满是尴尬。

如果说北方的海是硬件条件不行，但是南方的海同样租金下头。

以惠州来说，租金相比于房价，谁也没有比谁更高贵，不看海的三室两厅整租，租金低至700元/月，有的看海的两室一厅，租金也仅需700元/月。

因为大多数业主远隔千里很难打理，所以大多会委托给当地的中介帮忙出租，这就需要另外再多出很多房屋管理费。

曾经有房东为了止损，只能“贱价放租”，22年初的两室一厅的海景房，月租竟然只需要270元。

极致的压缩过后，租出去真不如就空着。

03 什么样的人，适合买海景房？

这是一个畸形的市场，销售也只想做一锤子买卖。

90年代疯狂的海南房地产，房价以每天200-300元的速度上涨，也让海口、三亚的经济飙升，这其中海景房功不可没。

据统计，当时全部人口加起来只有700多万的海南，房地产积压量竟占了全国的十分之一。

和海南一样，惠州同样激进。

过去多年，购房者从深圳、广州、香港，乃至江西、东北蜂拥而来，惠州海景房的价格一度被炒热，最高涨至2万多一平。

丰富的海滨资源也吸引了不少开发商的到来，碧桂园、金融街、合正、富力、万科、星河等房企开发的大型综合旅游项目在海岸线上依次排开。

在2016年-2017前后，包括惠州在内的多数大湾区城市，供应量均迎来了显著增长，也是在这个时候，惠州诞生了不少超级大盘。

截至去年11月末，惠州海景房相对集中的惠阳区、惠东县两个区域新房库存量高达606万平方米，去化周期超过25个月。

正因为供应大，但需求却没显著上升，导致最终惠州海景房概念的楼盘折价明显，而这种趋势，在如今低迷的大环境下，还将持续下去。



所以宝，在你深思熟虑做出这个决定前，你就该想清楚你是真的非要拥有一套可以看海的房子吗？

如果只是想偶尔来度个假，真心建议你直接找个海景酒店，这辈子也花不到一套房子的钱。

如果答案是是，接下来你可以听听我的建议。

首先，你得是个真正工作自由的人，且是真的想自住。

不需要坐班，只需一台手机和电脑就可以工作，这时候安静的海景房或许能带来另一种深层的疗愈，激发更多的灵感。

如今低价的海景房，对普通人来说已经失去了投资价值，买在这就注定了是一场漫长的生活上的较量。

其次，你是个极端的浪漫主义者，可以为了海放弃一些生活上的艰辛。

手里的钱有限，又对海有着很深的依恋，这时候打骨折的海景房或许是个捡漏机会。

低廉的物价和明显减少的开支能让你把工作的压力一扫而光，甚至在这里生活，你的睡眠质量也得到了明显改善。

这时候海景房带来的避世感，就是和你契合且投缘的。

最后，如果真决定好了，建议这时候买二手其实性价比更高。

以十里银滩三期爱琴海小区一套朝南的二线海景房为例，面积97平方米，业主最低售卖总价仅为47万元，单价仅为4845元/平方米。

和同期新房相比，不仅房屋面积更大，价格上也相对更划算。

总之，希望每个人都能在海边度过一个轻松的周末。