HOA正面临内外部的挑战

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世界日报





2024年的到来，让人们对加州房市的「旺气」充满期待。虽然业界认为新的一年房市仍充满不确定性，但向好趋势似乎已经成为共识。不过，屋主协会（HOA）的问题犹存，即使进入2024年，HOA作为一种管理方式仍然面临多项挑战；不仅涉及社区内部问题，还包括外部环境变化，共同影响着HOA的稳定运营和社区健康。

什么是屋主协会？也称住宅业主协会（Homeowners Association）。是由居住在特定社区或小区的屋主组成的组织，目的是管理和维护社区的共有设施、绿化区域、建筑外观和其它与屋主相关事务。

HOA的成立通常是由开发商在建设新社区创建的，它为社区提供了一个管理结构，确保屋主共有设施的良好维护和社区的整体景观。HOA每个月由社区屋主缴纳一定费用，也称会费。如果要进行大型维修时，经过HOA特别评估，也有可能向居民收取额外费用。

作为社区维护的一种管理结构，HOA主要工作内容包括会费收取、社区条例制定、共有设施、纠纷解决、治安安全、社区参与、保险等方面。从这几年的运作及存在问题看，其面临的争议和挑战愈来愈多。

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首先，社区疏离是一个显著的问题。随着科技不断发展，人们更倾向使用网路进行沟通，这导致了居民面对面接触的机会大大减少。虽然科技的应用为信息传递提供了更多方便，但社区成员间的密切互动却呈现下降趋势。这种疏离感可能阻碍社区凝聚力的形成，需要HOA尽快采取措施，促进居民间的真实互动。

其次，HOA管理运作中，对不同观点的不采纳，也是一个持续存在的问题。社群媒体等平台的兴起增加了社区内外对不同观点的曝光，同时也加深分歧。在HOA中，这种分歧可能导致社区内部不和谐，影响HOA的顺利运作。所以HOA需要建立尊重不同文化背景差异所导致的观点不同，对于维护社区和谐至关重要。

居民所在社区内的建筑老化和保险成本上升是另外两个当下需解决的问题。许多社区的建筑已有数十年历史，迫切需要进行重大翻新和维修。这不仅对社区的便利性造成影响，还给居民带来额外的负担。同时，HOA保险市场的缩减将使保险成本继续上升，这可能导致社区需要应对意外开支，进一步增加了居民财务压力。

HOA普遍储备基金不足，以及合格管理人员的短缺，也是该组织面临的挑战。缺乏充足的储备基金，可能使社区需要面临「特别评估(special assessment)即额外缴费」或贷款，这对居民和协会都带来了不便。同时，缺乏合格的管理人员会影响到HOA的日常运营，可能导致效率降低和问题处理的困难。