古石: 谈谈找商业贷款的经历

casper

先祝大家感恩节快乐。

在坛上有很多大佬，做商业贷款经验多多，不敢班门弄斧。对一般的朋友来讲，又不需要商业贷款，所以，这里写的可能对大多数朋友没有帮助，但古石觉得这个经历比较难得，且记录下来，也许万一哪天有人对此感兴趣，也许有帮助。（对自己来讲也是一个笔记的整理）

这是古石第一次寻找商业贷款，学到了很多东西，开阔了眼界，是个很好的学习机会。以下是一些重点。

其中也许有误，也请大家指正以供古石继续学习。

1）当个人贷款（包括自住房）做满10个时, 基本以Fannie Mae为背景的贷款就不给做了。下面的贷款必须要做商业贷款。另外不动产的Unit大于4个的，也需要商业贷款，尽管可能也是居民楼。这其中也包括4-plex之后又有合法加盖的物业。

2) 商业贷款的审查是以物业本身的盈利能力来作为标准的，而个人的财务状况只是补充。个人财务再好，物业本身是亏本的，也不行。It must stand by itself. 这个和Residential Loan是不一样的。Residential Loan，您可以做到负现金流，个人担保就行了。但商业贷款不行。

3）很多银行做商业贷款，但由于商业贷款的Case比较少，服务人员也少一些。所以回复一般都比较慢一点。但他们都比较专业，也比较耐心一些，留言后，一般一天或几天后都有回复。其中一些银行自己做不了，还会热心的帮古石介绍其他的银行，特别是Local银行，甚至是Hard Money的公司。热心到古石不找他们都觉得对不起他们似的，在这感恩节之际，也一并谢了。

4）很多大的银行都有最小的贷款额，一般都是50万以上，但有一些地区银行也愿意考虑35-40万略为小一点的贷款。每个银行的Program都不一样，没有什么Guideline，都是要靠谈的。和谈生意是一样的。

5）除了最小贷款额外，最重要的是其盈利能力。如果一个Apartment的入住率不高，就不行。即使这个物业是银行的Foreclosure物业，把所有的租客都Evict了的空楼也不行。因为他们会考虑为什么有必要把他们都Evict掉呢？将来出租会不会有什么问题？

6）在贷款方面，有以下几个特征：

     a) 固定利息(Fixed rate)都是短期的，有 3年，5年，7年，最长的是10年的。10年的可能也要被分成

        两个5年的固定利息，中间要调一次。之后的活动利息是按Treasury Rate + 银行的Margin Rate

        走的。

     b) 固定利息期间之后是Loan Maturity的时间。也就是何时Loan必须还清。一些是和固定利息同步的，

        还有一些是10年或15年的。但最长的看到的是15年的。Loan Maturity到了后，必须重新贷款

        来付清。

     c) 具体的每月付款倒是按Amortaization的年数来付的，虽然贷款要在Loan Maturity之前付清，

         Amortaization一般都是25年的。偶尔是30年的。也就是说每月的付款额是按25年贷款，

         30年贷款来还的。这和Residential的Loan按30年或15年付清是一样的。

     d) 商业贷款都有Pre Payment Penalty。如果Fix rate是5年的，可能头3年之前有

        Pre Payment Penalty. 每个银行，每个Program都不一样。

     e) 利息比Residential Loan要略高，或高很多。见到3年 3%的，5年5%，5年6%的，

        10年（其实是两个5年，第一个5年4.6%的）。

     f) 要求的Down payment一般最少25%，有的要求35% (65% LTV)。

7) 商业贷款的费用是没有银行给Commission的。都是贷款人负担。

     费用 （Title $1700， Document $750，Escrow费，0.75%-1% Broker 费）

     不知道还有没有其他的费用。

8) 商业贷款的物业的保险比Residential Loan贵很多。同样的物业，以古石的Case，

   火灾保险贵80%，水灾保险贵60% 。

9) Appraisal也要贵很多，大概3倍（古石的Case)。

10) 还没有和Hard Money的人谈，他们要求的Down Payment比较高，利息可能要到8%以上。

    古石不会去借，只是想了解一下。

11) 在湾区有以下一些Loal Bank（或大的bank)可以寻找商业贷款。

    a) Borel Private  (改名叫Boston ...) (650)463-8700

    b）First Republic Bank (408)999-0242

    c) Fremont Bank *  (408)660-4100

    d)Pan Pacific Bank (510)809-8888

    e)Scott Valley Bank  *  (408)573-7710

    f) Luther Burbank *  (408)550-8240

    i) US Bank  (510)347-1274

    k) Chase *

    l) Wells Fargo (408)291-4736

    m) Union bank (408）279-7732

   感觉地区银行在贷款额度上比较宽松，大银行的利息可能会好一些。

12) 借商业贷款时的几点考虑：

    a) 借商业贷款比较难。将来变卖时也只能是Investor接手，所以变卖时比较难。

    b) 贷款成本高,所有费用都是自己出。由于若干年后必须重新贷款，重新贷款时的费用必须再次来过。

    c) 利息，保险等的维护成本高。

    e) 所有的修理等都必须专业，而且要有Permit。（以免被人抓小辫子）。

    f) 购买前也要查City Violation List。

    g) 利息不能够长期锁定，利息变动有一定的风险。

    h) 不同的城市，还要有City Business Tax。大的物业，还要有Onsite Manager。



如果您能够读到这，说明您真是有心思考商业贷款的人。谢谢您的阅读。

在感恩节之际，也作为对投坛及投坛各位朋友的不吝指教的感谢和回馈，让古石学到了很多。

谢谢。

古石