全球房地产软性崩盘

Frank

在中国，仍有许多投资者把房地产当作混乱市场下的最后投资依靠，房地产反弹提供了乐观的理由。他们最好谨慎一些。

环顾国际，房地产总体而言处于债务危机下的缓慢崩盘之中。根据英国《经济学人》杂志的最新编制数据，在杂志跟踪调查的21个国家中，有12个国家的房价出现同比下降，其余9个国家中，有5个国家的房价增速也比一年前有所下降。重灾区是泡沫地带的欧洲，这些地方原有的投资量超过财富承载水平，房地产泡沫过大。

爱尔兰房价处于自由落体式的下跌过程中，自2010年4月起，处于《经济学人》杂志统计表的最低位置。原因是货币泡沫崩溃，自1995年起，爱尔兰房价上涨了五倍，在2007年达到顶峰，现在房价跌去了一半。西班牙的房价在今年第二季度加速下跌，比峰值期间下跌23%，但考虑到高达25%的失业率，以及超过公允水平的房价收入比，西班牙的房价还将继续下跌。

此次房地产崩溃较为温和，各个地方冷热不一。如欧洲等国处于急速下坠的过程中，而美国房地产市场处于温和反弹过程中。目前，美国的房价与2006年房价峰值相比下降了1/3，比公允价值低19%。但今年5月，美国20个城市的较为重要的凯斯。席勒房价指数续第四次上涨，环比增长0.9%。尽管美国房屋销售数量仍旧低于长期平均水平，但销售量还是有所上升，且抵押贷款止赎数量下降到三年以来的最低水平。美国30年期固定抵押贷款实际利率创下30年来历史新低，托市意图十分明显。

亚洲情况好坏参半。中国大陆市场维持大体平稳，香港房价增速一年前高达28%，现在为6%。最近几个月，新加坡的房价增速也开始有所放缓。越南可能处于债务危机崩溃的边缘，《纽约时报》报道，越南大城市散落着成百上千的废弃建筑工地，曾经繁荣的房地产市场已经崩溃。越南央行称，在1/10的贷款中，借款人已经停止偿付银行系统，但评级机构惠誉则表示，实际的坏账比例可能要高得多。就在五年前，胡志明市西贡河两边的工业园区，地价与上海的张江高科技园持平。

货币泡沫是资产泡沫的前提，有多大的货币泡沫就有多大的房地产泡沫，在全球金融去杠杆化的过程中，全球性的资产泡沫下降不可避免、无法缓解。

从美国、欧洲到亚洲，房地产、大宗商品价格下行，大宗商品中的铁矿石等价格跌到近三年来的低谷。相对而言，以往泡沫越大、杠杆越长、经济越热的地区，在债务危机爆发后，房地产下跌的幅度越大。

经济与房地产经历了一轮疯狂的上涨周期后，一旦陷入滞胀，市场就不是发行货币所能缓解的。美国发放货币不可能让美国房地产回到次贷危机以前的高位，目前房地产市场回暖，是全球投资者对美国经济信心的反应，相比日本、冰岛，美国幸运得多，制造了泡沫却没有承受太多的苦难。日本悲催了二十年，泡沫经济风卷残云，日本央行的宽松货币未能挽救市场。去年9月20日，日本国土交通省发布土地数据显示，2011年日本基准地价比上一年下降3.4%，为连续20年下降，价格仅为高峰期的1/3。大幅下降之后，日本的地价尤其是中心商圈的地价仍然不低，2011年日本商业用地“地王”为东京都中央区的明治屋银座大楼，每平方米地价为1,970万日元（约合25.7万美元）；住宅“地王”为东京都千代田区五番町，每平方米地价为281万日元（3.67万美元）。

局部泡沫仍然存在。香港与新加坡房地产市场似乎反其道而行之：东南亚金融危机之后，香港房价迅速恢复上涨；次贷危机后，全球房地产市场坍塌，香港房地产一枝独秀。据莱坊国际数据显示，截止2011年末的5年时间内，香港房价就飙升了94%。与美元联系汇率下的通胀压力，低利率，大陆买家，不断向香港迁移的内地人口与资金，共同拉抬了香港房价。不过，香港的上涨幅度将减缓，内地出口下降、顺差减少、财富转移到一定程度，而香港的商业地产租金已经是全球最贵，再贵下去，香港会产生新一轮产业空心化。

另一个值得关注的国家是北欧的挪威，挪威的房地产价格在五年的时间里上升了30%左右，由于大量移民从南欧迁移到此，由于挪威资产成为避险资产吸引大量资金进入，导致挪威房价飙升。

挪威的10年期国债收益率仅为1.8%，略高于美国，而挪威国家统计局（SSB）最近公布的数据显示，到2029年，挪威人口将增长20%，从而达到600万，这一快速增长的趋势仍将持续数十年。如果挪威金融监管当局不在喊话的基础上重拳出击，有效抑制房地产价格，泡沫的出生崩溃一幕将很快上演。

至于中国内地房地产市场，让我们见证软性崩盘的发生。与香港一样，由于货币与通胀压力，租金上升房价略有上升，但相对于成本租金等因素，房地产价格处于相对下挫的过程中。这是温水煮青蛙式的软着陆。