這些「賠錢」裝修 三思再開工

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世界新闻网编译




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依所在地區市場不同，加建陽光房帶來的收益不同。（PaulHamilton提供）


建築商提醒，任何時候要在原有地基上擴展空間都是昂貴的工程。（Debs提供）



很多人想趁著溫暖乾燥的季節裡改建房屋、添加新設施，如果只是出於提高生活品質的打算，盡可放手去做，不過房產專家建議有投資計畫的屋主在開工前三思，因為並非所有升級改造工程都能在售房時帶來收益。北卡夏洛特（Charlotte）地產經紀藍西（Mark Ramsey）表示，「打算升級房屋的人，開工前需要想好，你的投入可能無法為房屋帶來增值」。

裝修雜誌Remodeling日前針對35個最常見的家裝項目進行調查，使用全國平均人工時與材料成本價格，結果顯示35個項目中僅有少數在售房時能收回成本且略有收益，大多數房屋升級裝修都無法收回成本。以下五個工程在排行中最靠後，每一元投入收回成本不足60分，屬「賠錢裝修」。

家庭辦公室
這裡所說的家庭辦公室並非在客人房中隨意塞進一張辦公桌這麼簡單。Remodeling雜誌編輯主任阿法諾（Sal Alfano）描述的裝修工程為「帶有商用級別地毯、整面牆壁嵌入式實木書櫃的專業辦公區」。這一工程造價2萬8000元，其中還包括重新鋪設的辦公網路、新裝隔斷牆，以及其他古典式的裝修設計。

但調查顯示，這樣精心打造、富有品味的家庭辦公室只能在售房時收回48.9%的投入。來自羅德島的地產經紀菲普（Ron Phipps）說，「家庭辦公室對售房沒有幫助。讓家看起來像工作的地方難以帶給買房人興奮的感覺，他們更喜歡看到家庭影院或是一個全新的廚房」。

陽光房
儘管陽光房在售房時多被描述為房屋的「附加設施」（addition），伴隨這一「附帶品」而來的成本卻相當驚人。費城Hydeck設計建築公司總裁海岱克（Michael Hydeck）表示，「任何時候你要在原有地基上擴展空間都是昂貴的工程」。如果想要一間200呎面積的陽光房，配有天窗、防輻射窗、自動遮陽簾、地板磚，阿法諾提醒，「這可是個大工程」。

陽光房的確能夠帶來不錯的居家享受，設計得當的話，還能為近鄰的房間取暖，但依所在地區市場不同，這一工程能帶來的收益不同。例如在拉斯維加斯地區，多數屋主會選擇為庭院的亭棚區域加裝遮陽頂和阻擋視線的幕簾，但不會加建牆壁。

豪華主臥
調查顯示，主臥的升級裝潢越豪華，售房時收回的成本比例越低。例如調查中的一棟房屋為升級主臥花費25萬元成本，在640呎空間內添加了包括小廚房、起居區、高端瓦斯壁爐、專業級水療區，大理石按摩浴缸、玻璃石材的多功能淋浴房。這一豪華升級帶來的回報僅為56%。調查中的另一主臥升級裝修則略平民化，增添了384呎空間，花費1萬3844元，回報率為67.5%。

專家提醒屋主不要在裝修臥室的時候犯「過度裝修」（over-remodeling）的錯誤，這會意味著除非地處在高端住宅區，否則價值上萬元的高檔按摩浴缸的進口瓷磚只能讓你的房子變成這一街區最昂貴、也是最難出手的房屋。想要讓主臥對買主更具吸引力，藍西建議整修衣櫃和浴室、加裝雙面盆、更新淋浴房、粉刷房間、更換地毯。

升級車庫
傳統概念中的升級車庫只是整理雜物、添置儲物架，花費不過幾百元。而調查中的車庫工程則是需要花費8萬2311元，從地基到屋頂的新建設施。這一獨立兩車位車庫帶有冷暖氣，門窗俱全，此外還裝有嵌入式儲物架、儲物櫃和工具台。阿法諾說，「這個車庫從照明燈具組合到防污地面材料都使用了高端產品」。

而這樣的車庫為什麼不能吸引房屋買家？阿法諾表示，「很明顯這麼整潔的車庫對女人更具有吸引力，她們想要把車庫從男人手裡奪回來」。顯然只能吸引一半買家的「美顏」車庫並不能帶給房主令人滿意的回報，這一升級的回報率僅為58%。

增加浴室

為房屋的某處增添一個浴室聽起來是不錯的主意，但這一工程平均花費3萬8186元，僅能收回60%的成本。調查中的浴室面積為6呎乘8呎，帶有大理石洗手台、陶瓷地磚、鍍鉻潔具、淋浴泡浴合一的玻璃鋼材質浴盆。聽起來這些設施都不算豪華，佔工程成本最多的項目與擴建空間相關，例如地基和屋頂的延伸、加裝新外牆等。

菲普表示，「在同一個地段內，房屋多或少一個洗手間並不會對房價產生明顯影響」。專家建議想要增加洗手間的屋主開工前三思，最好在現有房屋空間內進行，能大幅節省成本。

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裝壁爐 你家增值5000元





成為屋主仍是很多人的美國夢。你申請15年或30年房貸，盡可能給房子的裝備升級和改善，賣房時最好碰到賣方市場，你進行的裝修將決定可從投資獲得多少利潤。

Angie』s List最近進行調查發現，最好的投資之一是安裝壁爐。該公司訪問了100名房地產經紀和2000名屋主，結果發現壁爐相當熱門。

多數有意購屋者，都把壁爐視為資產。很多購屋者將其列為房子必備的條件之一，對壁爐的需求高，使得屋子若有壁爐，能把房價提升1000元到4999元。不過有個例外：電壁爐插入板遠不及燒木柴或瓦斯壁爐那麼有魅力。

燒木柴的壁爐是所有年齡層的首選。在22歲到29歲族群中，58.82%的人喜歡燒木柴壁爐，30歲到39歲族群的比率則為57.89%。40歲到49歲、50歲到59歲、以及60歲以上者，偏愛木柴壁爐的比率更高，分別為63.04%、65.35%、和67.31%。

花5000元以下的其他裝修工程，也能給房子增值，例如把浴室現代化。一般的浴室裝修，大概要花2800元到4700元。由於浴室裝修能收回80%到90%的成本，所以你的房子可輕鬆增值3500元到4000元。

小規模的廚房裝修能收回最多85%的投資，如果新電器不在預算中，花4000元換成岩石流理檯面，就可使房子增值3200元。大門換新是最划算的裝修，投資回報近100%。

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裝修地下室 房屋身價增





許多屋主為讓房屋增值，以及擴大屋內的休閒活動空間，會以增設遊戲間、酒窖、家庭酒吧、辦公室、健身房或媒體中心的方式，裝修地下室。不過，也有一些屋主會花更多錢，把地下室裝修成主要的生活空間。

馬里蘭州貝塞斯達(Bethesda)的退休建築師舒瓦茲(Bob Schwartz)和其妻子卡洛(Carol)，在2007年以65萬元購買目前居住的這棟房屋時，即投入35萬元全面翻修；在施工九個月期間，他與妻子甚至另租一間公寓暫住。

舒瓦茲為了增加地下室的高度，把地下室挖深一呎，並安裝與天花板齊高的落地窗，以引入日光，照亮原本陰暗、潮溼和沉悶的地下室。

舒瓦茲並把整棟房屋的的隔局重新規畫，雖然客廳仍保持在主要樓層，但廚房和餐廳均移至地下室。此外，為了把室內公共區域緊密連成一體，他在第一層樓面清理出一塊區域後，再以裝飾性和功能性木邊，重新圍成一處空間，創造成有如室內的小型中庭。

71歲的卡洛表示，她與丈夫在七年前第一次至貝塞斯達參觀這棟面積2700平方呎的房屋時，屋況簡直可以殘破不堪形容，而且面積比原本在華府居住的房屋還小1000平方呎。

72歲的舒瓦茲說：「我們想購買一棟可以翻修的房屋，在同一天參觀房屋的另一對夫婦也表示有同樣的想法，但嫌屋況太差。」

不過，舒瓦茲最後仍認為，這棟房屋具有增值潛力，而決定買下。他說：「該棟房屋在沒有加蓋之下，面積已適中，外牆的狀況也不錯。此外，他與妻子都很喜歡附近鄰居，以及房屋的位置。

舒瓦茲指出：「我們不用開車即可走路至當地許多地方。另外，由於房子的後方面朝東南方，太陽可直接照射，所以可加裝一些太陽能設備。」

舒瓦茲的翻新設計，還包括主臥房搭配整套的客製化櫥櫃，以及在上層樓規畫成年子女返家團聚時可居住的客房；客房區域平日亦可充當舒瓦茲的家庭辦公室。

舒瓦茲當初為了讓地下室引入日光，特別要求包商在地下室前方和後方較低窪的區域，進行挖深工程，以便加裝落地窗，並把屋外緊鄰的地面整平，讓地下室的後門可直通後院的庭院景觀。

另外，在地下室的設計中，後方的大型窗戶不僅可提供光源，在冬天也可利用日照產生熱源。此外，舒瓦茲也結合房屋周圍地形高低的特色，善用大地具備的隔熱效果。