蔡慎坤：房价只涨不跌的神话还能持续多久？

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从新世纪开始到现在，中国演绎了房价只涨不跌的神话，而房价暴涨的推手就是土地财政，土地财政又几乎是完全照搬香港地产大佬为香港量身定制的开发模式，把财政收入跟土地出让牢牢捆绑在一起，其结果除了高价卖地培植一批超级富豪之外，坑苦害惨了高达十亿的中国人。香港的财政收入一半来自土地，如土地预付款、房产开发商上缴的税收及房产税等等。

香港为数不多的几个富豪牢牢控制了整个香港的政经体制，香港富豪与港人之间的关系类似封建时代的地主与佃农，港府不过是地产富豪的马仔而已。香港这种扭曲而变态的土地政策，根源于大英帝国的殖民地政策，换而言之，在于其殖民地经验。

众所周知，鸦片战争之后，香港被大英帝国租借接管。从法理上讲，香港的所有权从来不归英国所有，一直属于中国，英国只是租借而已。殖民地的本质造就了香港的殖民地土地批租政策，而殖民地政策又造就了香港的高房价与高地价。

可悲的是，本该拥有土地主权的劳苦大众，在革命成功后并没有拥有土地，新政权在一番艰辛探索后，突然发现土地是无本万利的生财之道，于是照搬殖民地的成功经验，把土地出让的最长时间定为70年，这种对未来毫无信心毫无把握的土地政策，只是让地产富豪凭空崛起一夜暴富，让本该当家作主的无产阶级沦为更为悲惨的房奴，终生或在痛苦中挣扎呻吟。

即便如此，香港殖民地也有40%的港人居住在港府提供的保障房中，这个比例在新加坡更高，近80%的新加坡国民住在政府提供的高标准组屋中。而主张平等均富的新政权，在初级社会主义阶段，却把数亿人的居住问题完全市场化，近些年甚至廉价征用农业用地，把一批又一批农民呼悠进城或驱赶进城，导致城市房价轮番暴涨。

地方政府通过行政权力压低拿地成本，通过规划调整、土地变性，以“画大饼”和“挤牙膏”式的供地方式，从银行置换出贷款，滚动开发，如此循环往复。土地增值数十倍甚至上百的倍财富效应幻化出巨大能量，而这一切都都以巨量货币超发作为燃料，使得中国经济增长以土地货币互相循环，直接导致中国地方政府债务大增。

中国房地产有没有泡沫？如果按照人均收入来算，京沪深广几乎没有什么人买得起房了，房地产泡沫早就应该破灭了，之所以越吹越大甚至坚不可摧，是因为有复杂的政府背景，有银行托底，房地产泡沫一旦破灭，首先倒掉的是银行，然后受累的是政府，因而政府要竭尽全力不让泡沫破灭，这不是单纯的经济问题而是涉及到社会稳定的问题。

按市场规律来说，世界上没有只涨不跌的房地产市场。但市场之外的政治因素，往往又在影响着房价。人们津津乐道的“中国模式”，其实就是中国奇特的房地产财富增长模式和房地产开发销售模式。一个十三亿人口的大国，完全照搬弹丸之地的香港经验，把财政收入跟土地出让牢牢捆绑在一起，这样的房地产市场只能任凭泡沫越吹越大！

从一个国家的发展趋势来看，高地价高房价危害深远，不仅阻碍经济可持续发展，更重要的是，随着家庭负担的不断增长，老百姓的幸福指数日趋减少，社会不稳定因素大大增加。因而房价的任何波动特别是下跌都会牵动政府的神经，一旦房地产泡沫被捅破，将导致中国金融体系、资本市场乃至地方财政出现系统性危机乃至瘫痪。

过去说房地产绑架了中国经济，也绑架了各级政府、绑架了各家银行乃至绑架了几乎所有国人！现在看来，是地方政府是土地财政是银行绑架了中囯房地产绑架了中国数亿的囯民！房地产在中国经济结构中所占的比重，是任何经济发达国家都未曾出现过的畸形现象。

在西方发达国家，房地产从来不是富豪的主要来源，在一个正常的市场经济充分发达而政府不干预经济的国家，房地产开发平均利润率和其他工业制造业以及服务业基本上接近，更不可能出现像中国这样通过大规模圈地囤地，或者开发几个小区甚至几幅楼就可以一夜暴富甚至富可敌国。

中国真是一个特例，一个涉及13亿国民居所的民生领域却变成了一个炮制富豪的行业，其财富的积累又完全取决于政府官员和房地产商之间的私下交易。这种交易必然导致一个结果……腐败泛滥，即谁与政府有密切关系或与主要官员达成默契，就能够获得最廉价的土地，就能够想建多少就建多少，就能够获得一夜暴富甚至富可敌国的机会。土地财政房地产和垄断为生的专制流氓在办公室打着奴的财产税主意，尽可能想多捞点钱，奴却想着自己就是例外。

虽然中国房地产市场价格的形成不完全是买卖双方讨价还价、利益均衡的结果。房价运行机制中牵扯到了太多的利益博弈，因此价格形成远远不是供需平衡那么简单。但是总有一天市场的力量会强大到任何利益集团都无法抵挡的地步，即使没有迫在眉睫的中美贸易产，房地产泡沫破灭也是早晚的事情，海啸一旦发生，任何力量都阻止不了！

原创： 风雨同在 风雨同载