地方版“国五条”大限即至 目前仅四地公布

wenbo

3月31日，是中国地方版“国五条”公布的大限之日。截至30日，北京、上海、 重庆三地“国五条”细则出台，加上深圳、广州所在的广东省，仅有四地公布了地方版“国五条”实施细则。预计31日大限日，各地的地方版“国五条”将扎根出台。不过，从四个房地产一线城市（北京、上海、广州、深圳）的基本调控细则来看，地方的实施细则走向已经明晰。

《山东商报》3月30日刊文《离出台时限还有1天，目前仅有京沪渝粤四省市公布》，对目前四地公布的“国五条”细则进行解读，称“严限购、控二套、留后手，各地细则各有异同”。

北京：京籍单身人士限购第二套。3月30日傍晚，北京市人民政府办公厅对外发布房地产市场调控细则，从限购、信贷和税收三方面收紧政策，堪称“史上最严”。细则提出，北京市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。对于二套房的首付款比例进一步提高：在税收方面，能核实房屋原值的，依法严格按个人转让住房所得的20%计征。

上海：三套房停贷，严征二手房20%个税。3月30日，上海市人民政府办公厅印发实施意见。意见重申“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则，明确对二手房交易严格征收20%个人所得税。严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查；严禁发放第三套及以上购房贷款；根据市场变化，金融管理部门要适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率等。

有报道分析称，“二套房贷”门槛逐年提高“改善性刚需”受影响京、沪两地30日出台的“国五条”细则，提出要“进一步提高”或“适时调整”第二套住房贷款的首付比例，继续严格实施差别化住房信贷政策。随着二套房贷门槛的逐次提高，这些“改善性刚需”正受到越来越明显的影响。

此次北京提出，“要根据房价控制目标进一步提高第二套住房贷款首付款比例”。上海的“适时调整”，更是悬了一把利剑。有业内人士认为，一些城市的二套房“首付提高至七成”有可能成为现实。“改善性刚需”也可能被投资投机性购房“殃及”，遭遇打压。

经济学家马光远表示，信贷对市场的影响效果比较大，差别化信贷政策甚至要比限购厉害，通过调节金融杠杆，提高进入门槛，信贷政策收紧将会让二套房市场受到很大影响。

由于临近3月底，各地“国五条”实施细则或将在本周末密集出台，虽然为搭上政策“末班车”，各地的二手房交易依然火爆。但专家认为，地方版“国五条”出台实施后，地产市场将迎来“冷静期”。

知名财经评论人士叶檀认为，“国五条”推向市场后，各地二手房交易进入高峰期，这是规避税收成本导致的刚性需求大爆发，也是从去年下半年开始的房价上升的延续。一旦20%的征税真正落地，各地二手房交易将进入一段真空期。

京沪粤三地细则详解

【房价控制目标】

北京：进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。

上海：按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。

广东：广州、深圳市要根据近年房价走势情况，按照保持房价基本稳定的原则，合理确定房价控制目标。

点评：与往年相比，今年的房价控制目标剔除了保障房，实现难度更大。虽然同属房价上涨较快城市，但上海涨幅在四个一线城市中最小，“达标”难度相对不大。北京明确要求相关房价要“降低”，值得关注。

【限购】

北京：京籍成年单身人士在北京未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。

上海：进一步严格执行国家和上海的住房限购措施和相关操作口径。

广东：广州、深圳、珠海、佛山市要继续严格执行住房限购政策，原出台的住房限购政策与国办发〔2013〕17号文要求不符的，应立即作出调整。

点评：北京对单身人士的购房限制趋严。上海此前已经实行对单身人士的限购政策。根据17号文件要求，“限购区域应覆盖城市全部行政区域”，那么珠海原来是在主城区限购，现在扩大到全市全部行政区域。

【二套房贷】

北京：进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。

上海：根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。

广东：细则没有提到二套房贷政策。

点评：北京明确要提高二套房贷首付比例，业内人士预测中的“七成首付”有可能成为现实。上海则留了“后手”，一旦房价继续上涨，提高二套房首付乃至贷款利率的“大棒”便随时可能落下。

【20%个税】

北京：依法按照核定征收方式计征个人所得税；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

上海：依法严格按照转让所得的20%计征。

广东：严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。

点评：三地口径一致，只是北京特地复述了“满五年唯一住房免征”的内容。这让不少买房卖房者吃下定心丸。国税总局2006年下发文件明确，“对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税”。差别化的税收政策，体现了对合理购房需求的保护。


(子清 编辑)