房价还会暴涨吗？专家：靠买房“一夜致富”的时代,可能已经结束了

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过去几年，对于许多美国家庭来说，买房几乎就像一台自动“财富制造机”。



来源：cnbc

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新冠疫情期间，美国房地产市场迎来罕见的大牛市，房价连续多年大幅上涨，不少地区甚至出现两位数涨幅。根据美国联邦储备委员会（Federal Reserve）数据，美国家庭持有的房地产总价值在疫情期间增长超过60%。

不少房主仅仅因为持有房产，资产就大幅升值。

然而，多位经济学家和房地产专家近日表示，这种依靠房价快速上涨实现财富增长的时代，未来几年可能很难重现。

房价仍会涨，但涨幅可能大不如前

根据穆迪分析公司（Moody’s Analytics）向CNBC提供的预测数据，2026年至2035年期间，美国全国房价平均每年涨幅预计仅约为2.1%。

这一数字明显低于过去十年约5%的年均涨幅。

与此同时，由美国联邦国民抵押贷款协会（Fannie Mae）调查的多位房地产专家也预计，到2028年之前，美国房价增长速度将保持温和，年均涨幅约为2.2%。

房地产数据公司UrbanDigs联合创始人John Walkup表示：“未来几年，房价每年大涨10%以上的时代基本已经过去了。房地产将重新回归一种增长缓慢但相对稳定的财富积累工具，而不再是疫情时期那种火箭般飙升的资产。”

买房致富的神话，或已落幕

长期以来，美国人一直把买房视为实现财务自由的重要途径。

根据益普索（Ipsos）2025年的一项调查，81%的美国成年人认为，拥有住房仍然是积累财富最安全的方式之一。

但专家指出，如今影响房价上涨的最大因素已经变成了“负担能力”。

穆迪首席经济学家Mark Zandi表示，如今购房者面对的不仅是更高的房价，还有远高于疫情时期的贷款利率。

疫情期间，美国30年期固定房贷利率一度低于3%。

而近几年，这一数字大多维持在6%至7%之间。

贷款利率翻倍，意味着购房者每月需要支付更高的房贷，购房能力受到明显压缩。

Zandi表示，很多人仍然怀念疫情时期的超低利率环境，但除非美国经济出现严重衰退，否则利率回到当年水平的可能性并不大。

随着房价涨幅放缓，房主可能需要持有房产更长时间，才能获得过去那样明显的财富增长。

所谓房屋净值（Home Equity），是指房屋市场价值减去剩余贷款后的部分。

过去几年，由于房价快速上涨，即使贷款尚未还清，许多房主的净资产也迅速增加。
但在当前高利率环境下，情况有所不同。

旧金山湾区房地产经纪人Wendy Newman表示：“3%房贷利率时代非常特殊。当时购房者不仅借钱成本低，房价还在快速上涨。如今很多买家的贷款利率接近7%，房价增速却明显放缓，因此通过买房快速积累财富已经不像以前那么容易了。”

不过，她也强调，这并不意味着买房失去了财富积累功能。

房地产数据公司的Walkup则认为，住房仍然能够帮助家庭保存财富、强制储蓄并提供居住稳定性，只是未来很难再出现过去十年那样的大幅增值回报。

买房仍然是积累财富的重要方式

尽管房价上涨速度放缓，但房地产依然具备其他投资难以替代的优势。

最大的特点之一，就是“杠杆效应”。

购房者通常只需支付部分首付款，就能利用银行贷款购买价值远高于自有资金的房产。

例如，根据Bankrate提供的测算：假设一名买家以50万美元购买房屋，首付10%，贷款利率6.5%，即便未来十年房价平均每年只上涨2.1%，十年后仍有机会累计获得约23.4万美元的房屋财富增长。

当然，拥有房产并非没有成本。

房主需要承担房贷利息、房产税、房屋保险以及日常维修等支出。

但与租房不同的是，每个月支付的房贷中，有一部分实际上是在逐步增加自己的房屋净值，而不是单纯支付居住费用。

专家：买房更适合长期持有

专家指出，在未来房价增长趋缓的环境下，“长期持有”将变得比过去更加重要。

因为房屋买卖本身存在不少交易成本，包括经纪佣金、过户费用以及各种税费。

这些费用往往高达数万美元。

如果房主只持有几年就出售房屋，房价上涨带来的收益很可能被各种交易成本抵消。

Newman表示：“当房价涨幅有限时，交易费用、贷款利息、房屋维护、税费和保险等成本都会对最终收益产生更大影响。”

因此，她建议如今的购房者尽量以7年至10年的持有周期来规划买房决策。

房地产依然能创造财富，但暴涨时代或已结束

对于很多美国家庭而言，房子仍然是最重要的资产之一。

只是与疫情期间那种“买到就是赚到”的市场环境相比，如今的房地产市场正在回归常态。

未来十年，买房或许依然能够帮助家庭稳步积累财富，但依靠房价短时间大幅上涨实现资产快速翻倍的机会，可能已经越来越少了。