资本利得税考量下 越来越多老人选择留房给子女当遗产

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越来越多战后婴儿潮世代老年人基于税务考量没有在退休之后「大屋换小屋」(downsize)，选择在家终老并且把房子当做遗产留给儿女，到时候孩子继承房子，反而可以少缴一些税。路透





住在旧金山东部郊区的81岁退休兽医弗莱明(Duane Flemming)跟妻子柯瑞(Chris Currie)早就想换住小房子，住了41年、有四间卧室的两层楼房子如今三个房间都空着，爬楼梯也逐渐变得吃力。房子在过去40年里增值80万，如果卖房要缴3万到6万的资本利得税(capital gains taxes)，弗莱明担心缴税之后剩余现金不够再买新屋，还要考虑花费渐涨的长照开销。他说：「不知道未来究竟如何，在增加收入能力有限的情况下，难免会变得更加小心。」

「商业内幕」(Business Insider)网站2日报导，越来越多战后婴儿潮世代老年人基于税务考量没有在退休之后「大屋换小屋」(downsize)，选择在家终老并且把房子当做遗产留给儿女，到时候孩子继承房子，反而可以少缴一些税。进入空巢期的老年人不愿卖房，这股趋势在房地产市场上导致年轻人较难买到大房子。

从1997年以来，合并报税夫妻卖房子获利超过50万、个人报税卖房获利超过25万时要缴联邦资本利得税，税率依照个人收入决定，最高税率为20%，州税另计。

过去几年，由于房价大幅上涨，卖房子时必须缴联邦资本利得税的比例增加。

全国房地产商协会(National Association of Realtors)发布的2025年报告指出，美国屋主如果卖房子，有34%将超过个人报税卖房获利超过25万的资本利得税申报门槛，有10%则超过合并报税夫妻卖房获利超过50万的门槛。

如果缴联邦资本利得税根据通膨调整，1997年规定实施时的25万元门槛，以2024年币值计算应该放宽到49万6000元。

弗莱明夫妻如果继续住在目前的房子，过世之后两个孩子继承房屋时将以递增课税基数(stepped-up tax basis)缴税，也就是资本利得税只适用于继承之后房屋增值的部分，不必负担父母在世时房子增值的税务。联邦遗产税(federal estate taxes)是在继承资产达到2800万时适用，远远超过弗莱明夫妻留给孩子的房屋价值。