售价低于买入价！美国这些地区的房主正在亏本卖房

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在美国部分主要大都市区，房主出售房产时成交价低于当初购入价的情况正在发生。



报道截图

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尽管全美房屋库存量正在增加，但对许多想要购买首套房或新建住宅的美国人来说，房地产市场仍然充满争议——高昂的抵押贷款利率、不断上涨的房屋保险费和房产税让他们难以负担。当前市场呈现房价持续上涨但成交量下降的局面。

关键数据

房地产经纪公司Redfin周一发布的数据显示，随着上月活跃房源量达到五年新高，当前市场状况可能更有利于买家而非卖家。这归因于房屋成交周期延长——目前平均38天的成交速度是自2020年以来最缓慢的五月销售节奏。


根据Redfin统计，目前全美约6%的房屋卖家面临售价低于购入价的风险，这一比例高于一年前的4.4%，但仍低于疫情前水平。

以下是各类房屋总体成交亏损最严重的主要都市区：
- 加利福尼亚州旧金山：-19.6%
- 德克萨斯州奥斯汀：-13.8%
- 加利福尼亚州奥克兰：-11%

房屋亏损销售风险最低的主要都市区：
- 罗德岛州普罗维登斯：-0.5%
- 新泽西州新布朗斯维克：-0.5%
- 加利福尼亚州阿纳海姆：-1%

报告显示，疫情后购房的卖家中，近六分之一（16.4%）面临售价低于购入价的风险；疫情期间购房的卖家中，这一比例为9%；而疫情前购房的卖家中，仅有1.8%可能亏本出售。（Redfin将“疫情期间”定义为2020年7月至2022年7月）

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专家解读

Redfin高级经济学家Asad Khan周二表示，当前市场状况可以视为疫情期间房价快速上涨的另一面。

Asad说：“虽然绝大多数卖家因房价飙升获得了可观的资产增值，但在房价峰值期间或之后购房的人获得的增值空间要小得多，许多当时购房的人可能过度扩张，期待价格继续快速上涨。”

“但总体而言，即使是疫情后购房的卖家，大多数也没有面临亏损风险——至少按当前价格计算是如此。”

不同房产类型表现

就独栋住宅而言，德克萨斯州奥斯汀约13.2%的待售独栋住宅面临亏损风险，其次是德克萨斯州圣安东尼奥（10.2%）和密苏里州圣路易斯（10%）。

加利福尼亚州旧金山超过三分之一（35.6%）的待售公寓面临亏损风险，远高于榜单上紧随其后的两个主要都市区——俄勒冈州波特兰（24.8%）和加利福尼亚州奥克兰（23.2%）。

区域差异分析

Asad特别指出，公寓价格表现尤其疲软，佛罗里达州、德克萨斯州和加利福尼亚州的都市区价格增长较慢，而旧金山、奥斯汀和坦帕等地的房价仍低于疫情期间峰值——这些地区要么在疫情期间经历了大量住宅建设，要么面临业主协会费用上涨等不利因素。

市场整体健康状况

Asad认为这些数据实际上增强了人们对整体房地产市场健康度的信心。

他说：“由于大多数卖家持有可观的资产净值，大规模抵押贷款止赎的风险很低。事实上，因为大多数卖家预期能以高于购入价的价格出售，有意向的卖家只要在价格上保持灵活，仍能找到买家。”

“这对买家来说是个好消息，因为那些没有面临亏损的卖家可能更愿意进行价格协商。由于高抵押贷款利率仍在抑制买家需求，我们认为这些数据进一步表明房价增速有放缓甚至下降的空间。”

极端案例

在德克萨斯州奥斯汀，2022年7月之后购入的待售房屋中，约47.5%面临亏损风险。

业内人士反馈

丹佛Redfin顶级经纪人Andy Potarf在一份声明中表示：“我们看到公寓市场的价格跌幅最大。我的一位客户2021年以57万美元购入的公寓，上周仅以52.5万美元成交。急需出售的卖家愿意承受更大损失来完成交易。”

未来展望

根据哈佛大学住房研究联合中心的最新报告，住房可负担性短期内不太可能改善。研究发现，虽然今年房价持续上涨，但全美现房销售总量已降至406万套的30年低点。