美国房价涨幅开始走低 贷款利率或很快下降

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财富周刊





当前的房价比疫情前高得多。但就目前而言，创纪录的房价上涨可能即将结束。5月份房价上涨0.3%，这是自去年1月份以来的最小月度涨幅。根据Redfin的一项新分析，房价同比上涨7.2%，“但年增长率显示出停滞的迹象”。



图源：财富周刊报道截图

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房价上涨的步伐似乎将进一步放缓，就像人们在场外等待抵押贷款利率下降一样，即使只是一点点。但如果买家全力涌入市场，价格可能会加速上涨；如果卖家这样做，价格可能会进一步降温。

这在很大程度上与供应有关。全国各地仍缺少数百万套房屋，但今年待售房屋的数量有所上升。分析指出：“新上市的房屋一直在缓慢上涨，这减轻了销售价格的压力，因为买家有了更多的选择。”5月份上市房屋数量环比增长0.3%，同比增长8.8%（但仍比疫情前的水平低约20%）。随着“锁定效应”（lock-in effect）的进一步缓解，这一趋势预计将继续下去。“锁定效应”指的是那些因担心失去低于市场水平的抵押贷款利率而拒绝出售房屋的房主。“最终，那些因为抵押贷款利率极低而不想搬家的人不得不搬家，”Redfin说。

Redfin的首席执行官格伦·凯尔曼（Glenn Kelman）最近打趣说，今年人们推迟出售房产的可能性降低了，“因为他们再和前妻住在一起就要疯了，或者他们有了第三个孩子，房子里没有空间了。”

根据Realtor.com对联邦住房金融局数据的分析，截至去年第四季度，“超过一半的未偿还抵押贷款的利率在4%或更低，超过四分之三的利率在5%或更低。”

尽管如此，抵押贷款利率有所下降，尽管远未达到疫情期间的历史低点，但还是有所帮助的。但在去年10月，日抵押贷款利率达到了20多年来的最高水平，略高于8%。截至目前，30年期固定利率抵押贷款的平均利率为7.02%。在通货膨胀有所缓和的情况下，美联储将公布一项利率，利率可能会进一步下降，但具体下降幅度尚不清楚。

如果利率下降，卖家和买家都可能涌回市场。谁做得更快，谁做得更多，谁就能影响房价的走向。

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Redfin经济研究负责人陈昭（Chen Zhao）在分析中表示：“我们上周得知，5月份通胀继续降温，这意味着抵押贷款利率可能在夏末或秋初下降。”“抵押贷款利率的下降会让买家和卖家都回到市场，这可能会加速价格上涨，也可能会拉低价格，这取决于谁的回归力度更大。如果卖家更快回来，价格可能会降温，但如果买家更快回来，价格可能会上涨。”

去年，随着房源数量的增加，房价也有所回落。我们知道有卖家想卖掉他们的房子。不过，情况好坏参半。一些卖家担心失去低抵押贷款利率，而一些买家在目前房价高得离谱的情况下无法实现购房，入门级房屋正在消失。去年，由于没有人出售或购买，现房供应暴跌至近30年来的最低点，我们亲眼目睹了这一点。

最近，情况并没有好转多少，但5月成屋销售数据将于周五公布。也许它会讲述一个不同的故事，或者一个非常相似的故事。