加州疯狂房价：一年内跌18%后涨14%

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根据最新数据显示，加州5月房屋购买量跌至28年来的最低点。加州疯狂的房价在一年内下跌18%后又上涨14%。


图：sgvtribune新闻标题截图

巴斯（Buzz）：今年春季，加州房屋市场深度折扣的幅度大幅减少，尤其是在加州南部地区，这一现象引发了人们对房价反弹的疑问。

Fuzzy math：春季的价格飙升真的是加州住房反弹吗？

据最新数据显示，加州独栋房屋销售价格中位数在5月份达到836,110美元，较修订后的历史高点893,200美元（2022年5月）下跌了6.4%。在追踪的53个县中，有42个县的房价出现下跌。

然而，过去12个月内，加州房价呈过山车般的波动。从2022年5月到2023年2月，房价中位数暴跌了18%，降至735,500美元。这种降幅达到了惊人的15.75万美元，与抵押贷款利率上升有关。抵押贷款利率的上升迫使许多购房者放弃购买，同时导致房主不愿意出售房屋。

然而，自最近触底以来，这一房价指标在截至2023年5月的三个月内反弹了14%，相当于10,500美元。抵押贷款利率企稳、传统的春季购房潮以及购房者选择的减少都对房价起到了推动作用。尽管如此，与历史高点相比，房价中位数仍然下降了57,000美元，降幅为6.4%。

所有这些房价动荡对房屋销售造成了阻碍，过去12个月的购房量下降了24%，年化销售速度为289,640套。除了两个县外，其他县的购买量都在下降。根据数据显示，自1990年以来，只有37个月的销售速度超过了本月，仅占总销售量的9%。

从地理角度来看，加州的房价波动并不均衡。除了昂贵的沿海市场，如洛杉矶和旧金山之间的地区外，几乎所有地方的房价都相对较低。然而，随着向北方地区推进，价格落差逐渐增大，销售额普遍下滑。

根据地理位置的划分，加州可分为五个区域：

最北部地区：5月份的房价中位数为38万美元，自2月份以来反弹了3%，但与一年前相比下跌了11%。在过去12个月中，销售额下降了22%。

旧金山湾区：房价中位数为130万美元，尽管在过去三个月中有24%的反弹，但仍下跌了11%。销售额下降了24%。

南加州：房价中位数为80万美元，在经历了7%的反弹后下跌了5%。销售额下降了22%。

中央谷地区：房价中位数为48.5万美元，在经历了8%的反弹后下跌了5%。销售额下降了20%。

中央海岸地区：房价中位数为100万美元，上涨了17%后再次上涨0.5%。销售额下降了17%。

此外，可以考虑一下

加州人口最多的十个县的排名情况，以及其一年来的价格变动：

阿拉米达县：5月份的房价中位数为126万美元，经历了三个月的15%上涨后，同比下跌了17%。今年销售额下降了27%。

康特拉科斯塔县：房价中位数为88.8万美元，下跌了11%（反弹了17%），销售额下降了28%。

圣克拉拉县：房价中位数为178.8万美元，下跌了7%（反弹了19%），销售额下降了15%。

沙加缅度县：房价中位数为53.5万美元，下跌了7%（反弹了7%），销售额下降了20%。

洛杉矶县：房价中位数为744770美元，下跌了7%（反弹了2.5%），销售额下降了21%。

圣贝纳迪诺县：房价中位数为45.5万美元，下跌了7%（过去三个月下跌了2.5%），销售额下降了23%。

圣地亚哥县：房价中位数为93.5万美元，下跌了4%（反弹了7%），销售额下降了24%。

橙县：房价中位数为1256500美元，下跌了3%（反弹了8%），销售额下降了22%。

河滨县：房价中位数为62.9万美元，下跌了3%（反弹了6%），销售额下降了23%。

弗雷斯诺县：房价中位数为42万美元，在上涨了9%后，一年内持平。销售额下降了17%。

底线

谁能负担得起当前的房价呢？实际上，只有相对较少的首次购房者和少数现有房主能够负担得起。这就是为什么房地产销售活动目前显得非常低迷，有点类似于上世纪90年代初的经济停滞和2000年代中期的金融风暴时期。

让我们来看看房地产经纪人的负担能力指数。根据一份报告显示，为了购买中等价格范围的住房，加州人在第一季度需要年收入达到18.8万美元。因此，根据房地产经纪人的计算，只有20%的加州人在2023年初有能力购买房屋。

然而令人惊讶的是，这比2022年第一季度的16%有所增长，但需要注意的是，与1991年以来的平均32%相比，这一可负担性指数仍然非常低。

现在我们可以思考一下，只有很少一部分加州人有购房的资格，然后再考虑最近的价格上涨。此外，抵押贷款利率也是一个因素——今年初曾下降到5%左右，但现在已经接近7%。这种低可负担性的情况非常糟糕。

因此，加州的房屋购买市场在相当长的一段时间内都将保持低迷状态。