加州旧金山市房东和业主起诉阻止选民通过空置税(图)

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SF Chronicle





由旧金山房东和业主组成的一个财团本周提起诉讼，质疑该市对空置住宅征收的新税违宪，违反了州法律。



新闻来源：旧金山纪事报






根据报道，去年11月，54.5%的选民通过了M提案（Proposition M），即“空置房屋税（The Empty Homes Tax）”，该提案从2024年开始，对一年内空置超过182天的每套房屋的业主征税。它只适用于三个或三个以上单元的建筑物，而不适用于单户住宅或复式住宅。

对于面积小于1000平方英尺的单位，税率从2500美元起，对于面积超过2000平方英尺的单位，税率最高可达5000美元。每空置一年，房价就会上涨，之后再根据消费者价格指数(cpi)进行调整。

据支持者称，该措施的目标是通过激励业主出租自己的单位，帮助缓解该市严重的住房危机。

但诉讼称，这是一种误导。该诉讼称:“政府不能在不违反美国宪法征收条款的情况下强迫财产所有人将其财产出租给第三方。”

旧金山主管迪恩·普雷斯顿（Preston）支持M提案认为这起案件是“房地产游说者”提起的无聊诉讼，显示出“在涉及广泛受欢迎和必要的改革时，他们有很强的权利意识”。

普雷斯顿在一份声明中说:“旧金山选民明确表示，我们完全不能接受有成千上万的空置房屋，而有超过4000人住在我们的街道上。”城市数据显示，截至10月，旧金山有61473套空置房屋，尽管这包括市场上尚未确定租户的房屋，以及待售房屋。

这起诉讼是由几家小房东和旧金山公寓协会（San Francisco Apartment Association）一起向旧金山高等法院提起的。旧金山公寓协会是一个行业组织，代表着约2800名房东，他们在旧金山拥有超过6.5万套住宅单元。旧金山小产权人协会（Small Property Owners of San Francisco Institute），这是一个倡导产权所有者权利的非营利组织;以及旧金山房地产经纪人协会。

加州法律也将禁止执行M提案，诉讼中写道。“不提供住宅出租的权利也体现在先发制人的州法律中，特别是《埃利斯法案(Ellis Act)》，”它说。

诉讼称，旧金山的一些业主选择空置出租单元，是因为他们希望避免城市对房东施加的“负担”，比如租金管制、驱逐法、登记和通知要求、搬迁付款要求，以及“如果租户占用了房主，房主就不能居住或允许直系亲属居住”。

诉讼称，在其他情况下，房东可能希望出租自己的公寓，但在不大幅降低租金的情况下无法在不断变化的市场中找到租户，这将“无限期”地将他们锁定在较低的租金上，因为旧金山市的租金控制法。

虽然M提案规定，在业主等待建筑许可证时，可免征一年的空置税，但诉讼指出，市政府批准此类许可证的时间往往远远超过一年。

普雷斯顿说，当他们起诉挑战他撰写的一项禁止在疫情期间驱逐的法律时，同样的团体也提出了类似的论点。2020年8月，旧金山高等法院的一名法官驳回了他们的论点，并支持反驱逐法，称其是该市“为促进公共福利”而监管驱逐的权力的“允许行使”。