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橙县纪事报
根据CoreLogic信息技术公司自1988年以来对南加6个县每月的房价中位数统计，南加现在的房价比2022年5月的峰值跌了10%。
一些市场观察家认为，最近的房价疲软可能更多的是由于季节性下跌，而不是真正的贬值趋势。通常情况下，房市在夏季进入旺季，而冬季则为淡季。
南加6个县的房价中位数，从去年5月的创纪录的76万美元下跌到了12月的68.6万美元。这是过去35年的这7个月中，排名第三大的下跌百分比。
最大跌幅出现在上一个泡沫破裂的时代。排名第一的下跌是在2008年，这7个月的房价下跌了25%。排名第二的下跌发生在2007年，这7个月的房价下跌了16%。
尽管2022年不是2008年，但如此程度的房价下跌仍然是历史性。
然而，这7个月的房价下跌并不典型。
在过去的35年中，5月至12月房价下跌发生了13次、上涨了21次、在1995年持平。
有四次出现了两位数的价格上涨——2009年（上涨16%）、2020年（上涨12%）、2003年（上涨11%）和1988年（上涨11%）。
2022年底，房价跌宕起伏。相比之下，在过去10年的同一时间段内，只有两次出现了房价下跌——2014年（下跌0.5%）和2018年（下跌3%）。
这就说明了问题。自1988年以来，5月至12月的平均房价变化是上涨2%。
因此，2022年的连续7个月的房价下跌，显然不是季节性的下跌。
不断上升的抵押贷款利率与过高的房价相结合，造成了对潜在购房者负担能力的挑战。再加上一些经济的不确定性，让一些南加州购房者选择了暂时逃离房屋市场。
2022年5月至12月，南加的房屋销量为112,209套，是自1988年以来的第二低点。只有泡沫时代2007年的房屋销售速度比现在慢，而2022年的销售速度比平均水平低32%。
南加6县在2022年5月至12月的情况如下：
洛杉矶县：7个月的房价下跌了10%，是1988年以来第三大的跌幅。35年来的5月至12月的平均房价为上涨1%，有14次下跌。
橙县：7个月的房价下跌了11%的下降，是自1988年以来的第二大跌幅。35年来的5月至12月的平均房价为上涨1%，有14次下跌。
河滨县：7个月的房价下跌了8%，是自1988年以来的第三大跌幅。35年来的5月至12月的平均房价为上涨4%，有9次下跌。
圣贝纳迪诺县：7个月的房价下跌了6%，是自1988年以来的第三大跌幅。35年来的5月至12月的平均房价为上涨4%，有11次下跌。
圣地亚哥县：7个月的房价下跌了11%，是自1988年以来的第三大跌幅。35年来的5月至12月的平均房价为上涨2%，有13次下跌。
文图拉县：7个月的房价下跌了7%，是自1988年以来的第四大跌幅。35年来的5月至12月的平均房价为上涨1%，有15次下跌。
此文作者Jonathan Lansner，是南加州新闻集团的商业专栏作家。
2022年是南加州房地产市场大转变的一年，去年1月开始，销售迅速，价格上涨，然后在利率飙升的情况下突然冻结。
LA Daily News
图：LA Daily News新闻标题截图
根据CoreLogic 1月26日（周四）发布的数据显示，2022年的房屋销售量降至14年来的最低点，为211,046宗交易，而一年的平均交易量为277,500宗。 在过去的35年中，只有3年的销售量较少。随后，持续10年的价格螺旋式上升改变了方向，房价在7个月内下跌7.6万美元。
加州地产经纪商协会（California Association of Realtors）首席经济学家乔丹•莱文（Jordan Levine）表示，房价高企和抵押贷款利率迅速上升是这一重大转变的核心，随着房屋付款的飙升而遏制需求。
莱文说：“这是一种组合拳。自2020年以来，更高的利率和价格上涨了约35%……导致经济放缓。”
12月是这种放缓的象征。
根据CoreLogic的数据显示，南加州房屋的中位数价格（即所有销售价格的中间值）连续第七个月环比下降，自从去年春天的76万美元峰值降至68.6万美元。
上个月的中位数仅比前一年增长了0.7%，此前的20个月里，中位数每年增长10%-20%，一直持续到去年六月。
12月的成交量降至12,751宗，同比下降46.6%，为有记录以来12月的最低成交量。
CoreLogic首席经济学家塞尔玛·赫普（Selma Hepp）在一份声明中说：“抵押贷款利率从3%飙升至7%，极大地削弱了购房者的购买力，下降了30%。这意味着一个家庭……原本可以负担得起价格约77万美元（抵押贷款利率3%）的房子，现在可以负担得起价格约54万美元（抵押贷款利率7%）的房子。”
根据Zillow的数据显示，现在卖掉一套南加州的房子需要五到六周的时间，而一年前还不到两周。根据Redfin的数据，在上个月的房屋销售中，只有超过四分之一的房屋销售价格超过卖家的要价，而一年前这一比例为59%。
“一年前当一套房子一上市，你就得马上出手，”塔斯廷市Seven Gables房地产公司的经纪人菲尔·谢弗（PhilSchaefer）说，“现在（买家）可以考虑两到三周。”
翻牌
销售放缓和价格下跌对寻找便宜房源的购房者来说可能是个好消息。但对于经纪人、贷款人和白蚁检查员等房地产供应商来说，这是一个坏消息。
对现年60岁的莱纳德·莱赫尼茨（Leonard Leichnitz）来说，这是个坏消息。莱赫尼茨是新港滩（Newport Beach）的一名房地产投资者，在市场的大转变期间，他投资失败了。
莱赫尼茨认为，2021年自己在河边买的一套三居室房子的价格会翻倍，前提是他可以推翻城市的命令，拆除后院的ADU。他赢得了上诉，但花了六个月的时间。“当我修复它并推向市场时，已经是8月了，比我预期的要晚得多，”莱赫尼茨说。
莱赫尼茨花了5个月的时间，并降价4万美元才找到买家。此外，他还需额外支付3万美元修理费和买方成交费用。考虑到他的支出，他在这笔交易中赚了不到1万美元。“人们说房地产最重要的就是位置，位置，位置，”莱赫尼茨说。“我认为这是时机，时机，时机。”
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发表于 2023-1-27 15:57:35
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