警惕，征地拆迁披上“新马甲”

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             来源：凤凰周刊的博客  作者：王才亮


    今年教师节，武汉大学凌晨炸楼的消息抢了原本属于教师们的头条。被称为“变形金刚”的武汉大学工学部第一教学楼被爆破拆除，使用寿命仅为16年。该楼由中国工程院院士何镜堂操刀设计，于1997年开始建设，2000年投入使用，耗资约1亿元。相关招标公告显示，此次拆除经费为1300万元。


    大陆媒体报道，该教学楼被炸的理由是，不符合《武汉东湖风景区的总体规划（2011-2025）》。校方称其高度超高，“违反东湖风景区规划，对景观视线造成遮挡，破坏东湖景观和自然山体轮廓线；同时，区域现有建筑外观及环境质量不佳，与东湖绿道、东湖风景区规划要求不相符，与校园建设要求不相符。”


    且不说当年手续完备的大楼，不能用10年后出台的规划溯及既往，单说以“环境整治”为名拆除造价近亿元大楼所造成的浪费，就已让人瞠目结舌。我曾撰文论述武汉大学此举所存在的法律问题，但现在想以此为引子，说说近年来拆迁的新特点，因为类似新楼被拆的例子并不鲜见。


可疑的“棚户区改造”
    如果从1991年第一个有关的行政法规《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》实施算起，中国的大规模拆迁已有25年历史。2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》取代拆迁条例，至今已有5年。特别是最近一两年来，拆迁案件出现了一些新的特点和趋势，应引起社会各界的重视。


    近年来，最直观的印象是，最近几年被拆的房子越来越新。原来70年代建的筒子楼，条件差、没有卫生间，在这20多年的拆迁中，已差不多拆完。而现在被拆的，多为20世纪初建的新房。


    安徽省六安市的一个拆迁案件，当事人的房子坐落在一条很漂亮的街上，房子都是20世纪初建起来的。当时，这条街被当做本地政府的政绩工程，还在央视上有所宣传。但因为这条街地段好，前几年政府引进了开发商，把房子都拆掉了，名义也是“棚户区改造”。我在法庭上辩论说，翻开十几年前的《安徽日报》，可以看到很多夸耀这个工程的文章，现在把它当作“棚户区”，是没道理的。但地方政府就是把它定义为“棚户区改造”。


    所谓“棚户区改造”，其实是很多征地拆迁的“新马甲”，这是近年来拆迁案件最大的特点。在2011年颁布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，明文规定给予被拆迁户不低于市场价的补偿。但地方政府只要将征地拆迁冠以“棚户区改造”之名，似乎就可以避开此条规定。这样一来，无论在实体上，还是在程序上，《国有土地上房屋征收与补偿条例》都有被架空的可能，被拆迁户的利益无法得到保障，受益的是地方政府。


    从我们所每年接触的几百件拆迁案件来看，大约有70%的案件，明明是征地拆迁，却被地方政府披上了“棚户区改造”或者“城中村改造”的“外衣”。


    2008年之前，辽宁省最早推行“棚户区改造”。当时的东三省确实很落后，城市中棚户区的基础设施很差，房子一推就倒，在这种情况下推行“棚户区改造”，是有利于老百姓的。但我们要知道，经过这么多年的拆迁改造，各大城市基本上已经没有棚户区了，不少都是新房，所以现在某些地方的“棚户区改造”已经变味。


    为什么会出现这种状况？因为按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》，地方政府不但获利少了，而且要走司法程序，拆迁不如过去那么容易。自2011年该条例施行之初，各地就出现了以“棚户区改造”取代“征地拆迁”的苗头，到现在已经很普遍了。据我所知，甚至还有些唯利是图的法律人专门给地方政府办班培训。


    2015年5月1日，《行政诉讼法（修正案）》正式实施，立案登记制正式实行，过去行政拆迁案件立案难的问题得到了初步解决。但现在把“棚户区改造”的案件告到法院来，法院一看是“棚户区改造”或者“城中村改造”，就说没有相关的法规，所以就不违法。这是应该引起重视的。


“棚户区改造”补偿难到位
    在真正的棚户区，老百姓是希望改造的。但问题是，大部分“棚户区改造”改造的并不是棚户区。说白了，哪个地段好、容易形成商业氛围，就很可能被说成是“棚户区”。


    去年CCTV《新闻三十分》栏目曾报道的湖南长沙棚户区改造问题，就属于这种情况。长沙市芙蓉区桐荫里20号是湖南省政府的一个公务员小区，住户几乎都是省直机关的干部职工。2015年2月，芙蓉区政府发布了一个棚户区改造公告，将该小区也列为棚户区征收范围内。而住户们认为，自己的住房质量不仅没问题，而且采光、通风、朝向以及周边交通和基础设施都很齐全，根本不属于棚户区，因而纷纷做起了不肯搬迁的“钉子户”。地方政府将如此条件良好的私有住宅和办公区都定义为“棚户区”，超出了人们的基本认知。


    我们都知道，社会上很多人都是希望自己的房子被拆迁，等着这一天的到来，得到一笔拆迁费。但要是被定义为“棚户区改造”，给的补偿就往往不符合预期了，问题就出在这里。


    对于真正住在棚户区或者城中村的穷人来说，他们是拥护棚户区改造的，政府给个安置房，即使没有真正的房本，但有些老百姓不计较，只要感觉条件比过去改善了，他们也能接受。还有些人住的房子又小又旧，政府在偏远点的地段给个大房子，他们也欢迎。


    但多数人还是觉得吃亏了。因为搬到商品房、安置房里去，面积看上去虽然没有减少，但房屋的价值明显降低。有很多人反对，就是这个道理。改革开放30多年来，一大批中产阶层成长起来，特别是有些人拥有两套以上的房产，如果政府以“棚户区改造”的补偿标准拆迁他们的房子，他们自然不会支持。


    有人可能会问，为什么补偿不到位呢？很简单，开发商要赚钱，政府也要赚钱，赚谁的钱？征收时，土地计价是按照平房算的，那时的土地不值钱，但通过运作，高价拍卖，甚至可以拍出“地王”，地价不知要涨多少倍。但这块土地本来是老百姓居住的，可现在却与他们无关了，所以说拆迁是一个难以公平的行为，很难让老百姓真正满意。
在真正的棚户区改造中，政府都是要贴钱的。像过去辽宁省的做法那样，政策上会有扶持，开发商再贴一点，老百姓就没话说了。但现在做不到，各地政府依靠土地财政，还要从中“拿一点”，开发商又要“赚一点”，最后只能是老百姓吃亏。土地经过运作后，带来的利润，不足以满足开发商的利润空间和原房主的补偿需求，矛盾永远出在这个地方。


农村拆迁问题集中在开发区
    2015年媒体公开报道的“血拆”事件，有一半发生在农村。农村的拆迁主要分两种情况，一种是为了社会公共利益需要而进行的拆迁，一种是为了建设开发区而进行的拆迁。


    为了社会公共利益而进行的拆迁，主要是两种情况，一是在风景秀丽的地方建设景区，二是修高铁、高速公路等基础设施，即所谓的“铁公基”建设。中国老百姓都是比较善良的，只要知道地方政府真的是出于公共利益考虑，能够给这个地方带来发展，补偿只要差不多，他们也不会去闹。这种情况，往往是财政出钱补贴农民，一般能够按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行，只要政府不克扣这笔钱，矛盾基本不大。
问题主要集中在开发区建设。比如，在城市郊区，开发商品房，占了农民的地，农民意见往往比较大。去年，山东省平度市以进行旧村改造为名，搞房地产开发，引起了村官和村民的对立。这种非公共利益的拆迁，是商业行为。一个项目能赚10个亿，开发商绝对不会少赚1个亿，给老百姓“分点糖吃”。多数情况是，正常利润是10个亿的项目，但他希望赚12个亿，为了多赚2个亿，他甚至会拿出几千万元来贿赂官员。这样一来，拆迁不出问题是不可能的。就我所知，有的房地产商，开发到哪里，就会把矛盾带到哪里。


    按照司法解释，农村土地征收的补偿标准，要参照城市来。只要是按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行补偿的，问题也不大。但很多地方并不参照这个标准，给老百姓的补偿是开发前的地价和房屋成本，或者只给被拆迁户安置房，而很多安置房是拿不到房本的。


    我与地方政府官员交流时经常讲，只要给老百姓不低于市场价的补偿，他们就没有理由闹事。这个标准很简单，就看地方政府给老百姓补偿的钱，能不能让他们买到比过去好一些的房子。凡是买不到的，都是低于市场价补偿的，也就不符合国家政策的规定。但现在的实际情况是，一些地方并没有按照这个标准施行。


            王才亮（北京才良律师事务所主任）
                采访整理  记者/蒋保信