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洛杉矶时报
在过去10年中，加州的房价和房租一路飙升，这使得拥有自己的房子对加州人来说变得更加遥不可及，也让成千上万的人无家可归。
洛杉矶时报网站相关报道截图
然而，房价和房租的飙升恰逢加州历史上的一个特殊时刻，在过去10年的大部分时间里，加州人口增长一直处于历史低位。
在过去的几年里，人口增长停滞不前，随后又有所下降。而与此同时，开发商正在继续建造房屋。
根据供求规律，人们可能会认为，人少房多，房价就会下降。但加州的住房成本依然居高不下，几乎没有甚至根本没有下降。
接受《洛杉矶时报》采访的专家们表示，房价和房租没有下降，有几个相互有关联的原因。但总的来说，这是因为，几十年来，即使在人口增长缓慢的年份，加州也没有增加足够的住房来满足需求，以至于无法通过几年的人口减少来平衡。
千禧一代（1981-1996年出生）的涌现使情况变得更加严峻，他们的数量比之前的X世代（1965-1980出生）的人更多，他们进入了一个尚未准备好的住房市场。
究竟发生了什么？
根据加州财政部的数据，2020年，加州出现了有记录以来的首次人口下降，此后加州人口数量就一直在下滑。
加州数据显示，2023年初，加州人口比2020年1月减少了近70.9万人，而住房单元总数增加了近37.8万个。
在洛杉矶县，人口从2018年就已开始下降。数据显示，与5年前相比，如今洛杉矶县的人口减少了约43.1万人，而住房增加了11.7万套。
加州财政部研究员约翰·博伊恩（John Boyne）说，虽然加州和洛杉矶县的住房在增加，人口在减少，但住房短缺的问题仍然存在。
专家们说，虽然潜在购房者可能不会注意到，但人少房多的趋势已经产生了一些影响。根据Apartment List的数据，在洛杉矶县，8月份的租金中位数比2018年初高出17%，但与一年前相比下降了2.4%。
在全美范围内，房租自2018年以来飙升了31%，但比去年同期下降了1%。
根据Zillow的数据，洛杉矶县的房价自2018年以来上涨了52%，但比去年的峰值下降了 2%。
许多租房者和潜在购房者都希望房价能大幅下降。但加州公共政策研究所（Public Policy Institute of California）高级研究员汉斯·约翰逊（Hans Johnson）认为，与之相比，人口流失还不够。
他指出，房价较低社区的人口长期下降幅度要大得多。例如，底特律的韦恩县自1970年以来人口下降了34%。印第安纳州的加里人口下降了39%。
而洛杉矶县的人口自几年前的峰值以来减少了4.2%，加州人口减少了1.8%。
有人认为“天要塌下来了，所有人都想离开加州”，约翰逊却认为，事实并非如此。
人口并不是影响危机的唯一因素。
这是因为，并不是每个年龄段的人对房子或公寓的需求都是一样的。例如，刚出生的婴儿并不急需自己的住房，但20年后他们可能会需要。
如果一个特别大人群同时进入20多岁，即使总人口保持不变或略有下降，住房需求也会激增。南加州大学政策、规划和人口学教授道威尔·迈尔斯（Dowell Myers）认为，这正是千禧一代在过去15年中发生的情况。尽管自经济大衰退（2007年）以来人口增长受到抑制，但千禧一代的规模明显超过了之前的X世代，他们引发的需求激增大幅提高了住房成本。
迈尔斯的研究显示，2009年至2014年间，一大批千禧一代正值20多岁，正是租住第一套公寓的时期。此后几年，这些千禧一代越来越多地步入30多岁，而此时又是加州许多人首次置业的时期。
迈尔斯说，国家经济进一步放大了千禧一代的效应。
经济大衰退不仅打击了住房建设，而且也推迟了许多千禧一代创业的时间。当就业前景有所改善时，这些人与有能力按照更传统的时间表购房的年轻千禧一代同时进入了租房市场，后来又进入了购房市场。
在住房建设仍远低于大衰退前水平的情况下，这就造成了供需不足导致的房价暴涨。
而人们对在气候温和、经济多样化、海岸线长达1,200英里的加州的住房需求仍然很高。
专家们说，因此富人往往会胜出，抢占现有的住房，富裕的夫妇或单身人士会搬进以前由大家庭居住的住房，而这些大家庭会迁移到其他地方寻找更便宜的住房。
在这种情况下，即使一个地区的人口会减少，但对住房需求却不会减少。
加州大学洛杉矶分校城市规划与公共政策教授迈克尔·伦斯（Michael Lens）说：“加州和洛杉矶的生活成本如此之高，以至于我们知道很多人无法搬到这里，我们也知道很多人无法留在这里。”
公共政策研究所的约翰逊表示，在总人口下降的同时，其他因素也会导致对住房的需求上升，有些因素可能是短暂的。随着新冠疫情的蔓延，许多年轻人不想与他人挤在一起，拿着刺激经济的支票，搬出了合住的环境，找到了独自居住的住处。
从长远来看，出生率下降、人们推迟结婚、人口老龄化等因素都倾向于减少居住在一个单元中的人数。
加州的住房建设到底落后了多少？
尽管目前没有一个公认的衡量标准，但多年来的多项研究证实，加州的住房建设还远远不够。
根据州立法分析办公室的数据，1980年至2010年间，加州每年新增约12万套住房，而房价却从比全美高出80%增长到100%，现在加州房价是全美平均房价的两倍。研究发现，如果要使房价降至仅比全美高出80%，加州每年至少需要多建7万套住宅。
这意味着每年将新建19万套住房。根据加州财政部的数据，近来建筑业有所回升，但2022年的最高水平仍然是只新建了123,350套住房，且大多数年份新建住房都低于10万套。
会不会有非人口和建筑因素导致住房成本上升？
是的。短租房的兴起使一些房屋退出了传统的住房市场，这可能在一定程度上导致了待售房源减少，并推高了住房成本。
接下来会发生什么？
根据州财政部的初步预测，洛杉矶县的人口预计仍将逐年下降，至少到2060年，将比现在减少近18%，最大的降幅将出现在以后几年。
该部门的首席人口学家沃尔特·施瓦姆（Walter Schwarm）说，该预测预示着洛杉矶县和加州的人口迁出率将与疫情前的水平相似，而国际移民的低迁出率仍将持续。
南加州大学的迈尔斯则认为国际移民会增加，且加州的多元化经济和自然资源仍将吸引相当数量来自其他州的劳动力。
迈尔斯预测租房者的处境会有所缓解。随着千禧一代逐渐成为房主，规模较小的Z世代进入了租房市场，而公寓供应量正在不断扩大。
迈尔斯说：“每个租房的中产阶级都希望成为房主。因此，所有的需求仍在向买房转移，而需求也将推动房价。在加州买房仍然很难。” |
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发表于 2023-9-18 20:05:59
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发表于 2023-9-19 07:08:35