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日志

如何在出售当前房屋之前购买房屋?

已有 55 次阅读2022-11-21 00:13

很少有人会在一个房子里住一辈子,所以您购买的第一套房子很可能不是最后一套。Realtor.com在2021年报告称,美国房主在出售房屋前往往会在房子里住上10年左右;根据全国房地产经纪人协会的说法,该时间范围可能从6年到18年不等,具体取决于地点。
在出售当前房屋的同时购买下一个房屋需要大量的协调和计划。因为搬家总是有压力的,无论是因为工作调动而想卖掉房子买新房子,还是需要搬到更好的学区,或者您现在的房子不够大,无法容纳整个家庭。那么,您如何在出售当前房屋之前购买房屋呢?

应该先买还是先卖?
在字面上,似乎是先卖更好,但是实际上,对于许多房主来说,先卖后买是一种非常不便的体验。常见的不便之处有以下几点:
为了卖出好的价格,通常房地产经纪人会建议您在展示前先将其整理成最佳状态,这意味着需要一定程度的维修。可能是从油漆工作到修补地板到整个厨房翻新等等,虽然这是为您的老房子赚取高价的重要一步,但在日常生活的同时维修(尤其是如果您有宠物或孩子)可能会带来压力和不便。
如果居住在旧房子的同时想要卖掉房子,那就必须做好饱受看房打扰的准备。作为销售过程的关键部分,看房让房地产经纪人可以为潜在买家提供参观服务,突出您房屋的最佳功能,并衡量他们是否有兴趣。因为大多数房地产经纪人建议卖家不要在看房时在场,所以当买家想拜访时,您需要先离开房子,包括您的家人和宠物。这也是一种不方便。
您可能会多次搬家,在当下这个房屋库存仍然很低市场上,您的旧房子可能会很快出售,但是找到新的住所却需要时间和机遇。这意味着您至少需要搬家两次在新居所确定下来之前。正因为如此,许多人发现自己陷入了困境:卖掉了旧房子,但无处可去。

在出售当前房屋之前购买房屋的最明显的优点是,当您出售房屋时,您知道自己会有一个去处。没有什么比不得不寻找短期租约更令人沮丧的了,尤其是当您有宠物、孩子或钢琴等沉重的家具时。如果您是新租户,许多地方不允许按月出租。这意味着即使您只需要一个月,您也可能需要支付多个月的租金。另外,如果您有房子要搬进去,那么您就不必支付两次搬家费用。先买还意味着您可以在寻找房屋时留在当前的房屋中,而无需在销售或报价中包含销售应急措施。
但当然,并不是每个人都能负担得起先买。传统上而言,您最终可能会同时处理两笔抵押贷款,而且您仍然需要拿出现金来支付首付款。但是,有些公司、贷方和经纪公司可以帮助您在出售前购买。

如果选择先买后卖,我有哪些选择?
1.兑现再融资
在美国,传统房屋抵押贷款的期限为 30 年,但由于您想要在出售当前房屋之前购买新的房屋,因此您很可能会在还清当前房屋贷款之前需要准备搬家。
自您买房以来,抵押贷款利率也可能发生了变化,所以再融资可以派上用场的地方。为您的抵押贷款再融资意味着通过以新的条款、利率和条件为您房屋的当前价值申请新贷款来改写您当前的抵押贷款。您可以延长或缩短期限,可以降低利率,甚至可以从可调整利率抵押贷款转换为固定利率贷款。
现金再融资类似于传统的再融资,因为您会为新的、通常更高价值的房屋获得新的贷款。银行将为您提供房屋升值后的贷款;由于该金额超过了原始贷款,因此您保留现金差额并像您为原始抵押贷款所做的那样偿还总额。从本质上讲,您收到的现金是您购买的房屋后升值的金额。随着房屋价值的上涨,鉴于全美房价指数在 2021 年创下历史新高,因而这可能足以使您支付新房的首付。
但是现金再融资并不适合所有人。它有一些要求,包括拥有至少20%的房屋股权、良好的信用以及43%或更低的债务收入比。

2.房屋净值贷款 (HELOC)
HELOC,也称为第二抵押贷款,是您以房屋净值为抵押借入的贷款。HELOC可用于任何类型的购买或费用——学校学费、医疗费用、家庭维修等——这笔钱也可用于支付新房的首付款。
HELOC不同于传统的房屋贷款,因为它们更像信用卡:您只需在使用时偿还您使用的金额。将您家中的资产数额视为您的HELOC的信用额度:您可以从该资产中借钱,并且只需为您使用的部分支付利息。HELOC最适用于短期情况,因为它们的利率会随市场波动。另一个需要注意的严重问题是,HELOC 违约可能意味着您可能会失去家。
在您的旧房屋close时,您提取的资产将全额到期。您需要确保您的预计销售价格足够支付您的债务和销售费用。您可以查看条款和费用,通常有最低提款要求和提前终止费。新房产的贷方会将您的每月还款额(或预估还款额)计入您的债务比率。此外,您的信用评分可能会因额外的杠杆作用而受到影响。

3.获得过桥贷款
过桥贷款是一种短期贷款,顾名思义,专门用于弥合买卖房屋之间的差距,最常用于帮助房主在出售前购买新房。与 HELOC 一样,过桥贷款是您以当前房屋的资产为抵押而获得的贷款,主要用于短期融资。
因为这是以您当前房屋的净值为抵押的贷款——而且您当前的房屋可能已经升值了——典型的过桥贷款不仅可以偿还您当前的贷款,还可以让您有足够的钱支付新房的首付款。这些贷款通常只有六个月的有效期——尽管它们有时可以延长一年——所以你不必每月还款,只要你卖掉以前的房子,就可以全额还清过桥贷款。
过桥贷款并非没有缺点它们相对而言很昂贵。因为是短期贷款,贷款人会给贷款附加高利率。但是过桥贷款也因为快速放款等优势而被很多人接受。
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4.销售突发事件
一般来说,销售突发事件会给您30到60天的时间来为您当前的房屋寻找买家。如果在给定时期内做到,那确实很好。如果没能完成,您对新房的出价将作废,卖家会转到清单上的下一个出价。
但是需要主意的是,卖家并不喜欢包含销售意外事件的报价,因为它既会增加时间,又会增加成交过程的不可预测性。在当今竞争激烈的市场中,当房屋在激烈的竞价战中迅速售出时,卖家可能会选择更少甚至没有意外情况的报价。

5.使用售后回租应急措施
突发事件是买卖双方在购买房产或谈判交易时保护自身利益的常见方式。卖家可能会要求售后回租为他们争取更多时间在出售他们的房屋后购买新房。作为谈判的一部分,房屋买卖双方将就回租期限和月租金达成一致。
在卖方市场中,买方可能更愿意接受这种意外情况。作为卖家,售后回租的好处是您可以完成销售并筹集购买新房产所需的现金,而无需搬家。

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