美国房地产将被持续做空

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美国房地产将被持续做空


来源: FreeTrader   于 2011-11-21 08:51:09

美国目前多余空出大概10%的房地产。也就是说，总人口3亿的美国，现在有可供3.3亿人居住的房屋。其中的超额部分，是10年前以来房地产泡沫造成的过剩。

想象一下，把能卖的房子都卖出去后，借口要抑制通货膨胀（从1999年开始的货币超发并没有进入流通，因为被房地产债券等吸收了，现在总帐要一起算，引发短时间大通胀），然后利率理所当然地大涨。是否有人还记得，真个1980年代，Mortgate利率一直在15%左右或以上。现在奥巴马政府的经济顾问委员会主席Paul Volker、当年的美联储主席，把利率升到18%稳定在17%，被称为17%先生。撒切尔“铁娘子”称号的由来是同期把英镑利率上升到了22%！对收入勉强刚够买房的人意味着什么？当然是接着Foreclosure！房产价格再理所当然地接着跌，然后另一批人进来买房接盘，然后利率接着升，再Foreclosure！循环到不能再循环为止，就像涨价涨到不能再涨一样！

美国现在总共已经Foreclose了5M套房产，还有5M套等待Foreclosure（银行现在没找他们的麻烦，他们也没有在偿付Mortgage）。2011年1月以BAC为代表的银行冻结了这业务，从而暂时从公共视线消失（Foreclosure业务问题，可能在明年初浮出水面）。这10M的Foreclosure房子，平均欠100K，总数恰好是1万亿美元，就是次贷债券的总数！已经绝大部分被中国、日本和欧盟等外国买单了！

过去给金融业的输血只是解决了次贷的债券问题，使得银行业账面上平衡了。实际上债券本身就是被他们无中生有零成本弄出来的，根本就不是什么损失！美国的银行其实一点都没有受损失！而且，留在他们手上仅剩下来没卖出去的一点垃圾债券，都被美联储买去无成本地冲销了坏账，美联储应收的债券利息还被拿出来再次投放到市场！这仅留的债券，反而成了美国银行业的无成本收入！而美联储返回的债券利息，更是银行业的无成本的持续现金流了！这有个专业名词：债务货币化！
因此，现在所有已Foreclosed和将被Foreclosed的房地产，都是美国银行业手里的无本生意！

前几次注资，解决了债券问题，实业（也就是房地产买卖和Mortgage支付行业）存在的问题并没有被涉及。

个人债务分三个部分：学生贷款，个人信用（主要指信用卡）和Mortgate。学生贷款终生不能免除，无论是否个人破产，而且利息从学生毕业开始算起，终生利滚利。个人破产只能无条件免除个人信用，7年后记录销除。Mortgate处于两者之间，属于州法范围。

以前的Foreclosure Default的法律是，银行不得不对Foreclosure Default在会计准则上Write-off。然后，Write-off的金额算成被Default的人的收入，Default的人只要纳税就完事了，对个人Credit没有太大影响。有些州把这种Credit并入信用卡的Credit，有效期7年。但7年内，只要有钱，当然可买房（还是与个人信用有区别！）。比如，以前如果一个人房屋Foreclosed，银行损失100K（这是目前的Average），银行自认倒霉不得不Write-Off；当事人则被记入100K收入，交这100K的所得税即可（可以分成多年分期付），也就是大概17K给州税和联邦税就完事了，Case Closed。从此银行和被Default的人两不相欠。

但现在，Mortgage的Foreclosure Default法律被改成了Pro-bank的20年有效回溯期：以前Default就完事了，现在则变成了20年内的有效回溯追债。也即，在上例中，银行有权在20年内找当事人索债100K，还要算利息！这大大影响这些人将来的财务状况和购房能力，意味着这15M的人在有生之年再也买不起房子了！这对房地产业意味着什么？意味着接盘大大减小！

这些人有多少呢？如果算成一半的人是夫妻都列在Title上，总数是15M，占美国120M-130M工作人口的13%。

经济在以后的几年内都不会有起色。因为，Internet技术的发展和普及应用使得很多白领蓝领的工作机会都减少了。比如，超市里在发展顾客self-service check-out，就使得蓝领工作机会减少。

而且，由于新生代的大学毕业生背负着沉重的、终生不能免除的学生贷款（现在总额是创纪录的1万亿美元！），而美国有史以来将第一次大学毕业生较大比例找不到工作（原因一样，技术进步造成社会运转不需要那么多劳工了），这一方面造成找工作竞争激烈和降低薪资要求以及Job Security稳定性降低，另一方面，对房地产接盘能力的贡献与以前相比减小了。
供应过剩，买盘能力大大降低，美国房地产将持续下跌，直到跌无可跌。

美国房地产跌，世界房地产也将涨不起来。2002年和2005年世界房地产价格的两次大幅上涨，都是美资推动的！