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房价半年下降了19%!这座知名强省会城市怎么了?(图)

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发表于 2024-7-8 09:24:01 | 显示全部楼层 |阅读模式
城市财经


01

房价半年跌了19.25%

半年已过,当下正是各类半年报发布的季节。

南京我爱我家研究院近日就发布了南京二手房半年报。

和前两天我在文章《久违!二手房,嗨翻了》中写到的北京、上海、深圳等城市二手房成交量创新高不同的是,南京的二手房成交量并没有那么火热。

2024年上半年,南京全市二手房成交量49525套(含高淳、溧水),环比(与2023下半年比)上涨15.2%,同比(与2023上半年比)则下滑12.1%。

二手房成交量热度不及去年同期。

最关键的是成交均价。



今年1月份,我写过一篇很火爆的文章《破“3”!南京房价,倒回2017年了!》,由于一些原因,被迫删掉了。

当时,我爱我家南京研究院披露,2023年年末,南京二手房成交均价已经跌破了3万元,至29978元/平方米。

而该机构最新披露的数据是:6月末,南京二手房成交均价跌至24206元/平方米。



已经跌破了2.5万元。24206元/平方米相较于去年年末的29978元/平方米,下跌了19.25%,也就是说南京二手房价格半年跌去了约两成。

当然,目前全国没有房价不跌的城市。国家统计局不久前公布的5月份70个大中城市二手房价格变化数据显示,无一城不降。

其中徐州、厦门、广州、武汉、南京、温州6座城市同比跌幅均超过10%,处于领跌位次。

恰如我所总结的,在低收入普遍存在的当下,本轮房价调整的根本逻辑,是房价与城市本身的“德不配位”。

但是,南京房价的持续下跌且跌幅领先背后,绕不开产业因素的影响。


02

南京房价持续下跌背后

南京不仅房地产持续低迷,经济表现上也欠佳。

南京一季度GDP实际增速只有3.8%,跑输了全国平均增速。而且,这一增速与长沙一起,在26个万亿GDP城市中并列倒数第四。



制图:城市财经;数据:各城市统计局

对于一个城市来说,所有问题的根源都是经济问题,而所有经济问题的本质都是产业问题。

南京,如果没有深入了解,光凭印象或者网络上的报道,感觉很牛。它是经济第二强省江苏的省会、六朝古都、民国都城,并且是目前唯二用“京”字命名的城市。

南京的确很牛掰。

这个地方,古代被称为金陵、建康、应天,南京这个名称起源于明朝。

朱元璋在南京开国,以开封府为北京,应天府为南京。十年后,“北京”开封府被撤销,南京也改为京师。

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朱棣在靖难之役后,将都城从南京迁往北京,开启天子守国门模式,京师再次成为了南京,形成了一北一南两京。

尽管告别了京师头衔,但南京在南直隶头衔加持下,经济、人口丝毫不弱于北京。到明代中叶,南京城人口120万,成为当时世界上最大的城市。终明一朝,南京一直是南方的政治、经济、文化中心。

如今的南京,虽然再也无法与北京争雄,但作为中国内地GDP十强城市,南京的综合实力依旧可圈可点。尤其是教育实力。

南京坐拥52所高校,其中34所本科院校。拥有南京大学、东南大学两所985兼211高校。另外还有南京航空航天大学、南京理工大学、河海大学、南京农业大学、中国药科大学、南京师范大学等211大学。

在国家公布的第二批“双一流”大学数量排名中,南京位居全国第三,仅次于京沪。



但南京也有明显短板。

南方周末最近的一篇文章《南京:直面城市无大厂论》,直指南京的短板。

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文章指出:

有大厂,就有学历与才华兼备的年轻人集聚。在北京、杭州、深圳,这样的“大厂定律”一直在鲜活上演。然而,拥有五十多所高校、“双一流”大学数量全国第二的南京,却略显尴尬。



文章从人才、营商环境、城市历史、城市地位角度综合分析了南京缺少互联网大厂的原因。

并给出了一项建议,鼓励被称为体制之城、公务员之城、国企之城的南京,构造长期主义的营商环境。

体制之城、公务员之城、国企之城这些标签加身,让南京获得了一个“长三角小东北”的称号。

客观来说,南京在全国可以吊打一大批城市,但在头部强城中,却略显尴尬。我在之前写南京的文章中,用了四个形容南京,“中规中矩”。

人口竞争力中规中矩,产业中规中矩。

以产业来说。工业增加值排名在十名开外(由于很多城市没有公布2023年的工业增加值数据,所以仍沿用2022年数据对比)。



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2023年规模以上工业营收排名,南京同样在10名开外。



根据江苏省统计局公布的其下辖的13个城市市区工业实力来看,南京甚至比不过万亿GDP新秀常州。

比如规模以上企业数量,南京市区4294个,其中大中型企业385个。常州这两个数据分别是5599个、466个。

苏州的市区的工业实力,在各项数据上都位居第一,所以不要再说苏州是因为下辖的县级市强而强,其市区也是



来源:江苏省统计局



南京的千亿产业数量不错,有6个千亿产业。6个千亿产业总营收达到了10337.8亿元。高于成都、郑州、杭州。



制图:城市财经;数据:南京2023年统计年鉴

然而,虽然有6个千亿产业,却没有特别能打的产业、特别冒尖的产业。没有一个产业的产值突破3000亿元。

从产业实力来说,南京的当家产业是计算机、通信和其他电子设备制造业,2022年该产业营业收入2318.6亿元,位居南京第一。

然而,就是这个位居第一的当家产业,其他城市比起来,不值一提。

在这一产业上的霸主,是深圳。2021年深圳的计算机、通信和其他电子设备制造业产值24361亿元,位居全国第一。其次是苏州(12096亿元),东莞第三(11037亿元)。南京的IT产业仅排名第16位。

此外南京另一个千亿产业汽车制造业,相比于其他汽车大城,也是不值一提。同样以2021年数据来看,南京位居第15位。第一位的上海,2021年的总产值为7553亿元。

所有的一切都中规中矩,让南京这座城市过往的增速也都表现得很中规中矩,排名也很中规中矩。

有人梳理过改革开放以来南京的GDP排名,45年时间里,南京的排名堪稳定在第17至第11位。



相比于深圳、合肥等城市火箭式上窜,沈阳、大连陆沉式下跌,南京堪称全国第一稳。

直到最近几年,由于天津被挤掉了水分,南京才取代天津晋级全国十强。

稳,是一把双刃剑,可褒可贬。稳,让南京没有掉队,但同样让南京少了些激情。



对于一个城市来说,所有问题的根源都是经济问题,而所有经济问题的本质都是产业问题。

在前两天分析佛山出口跳水的文章中,我强调过,佛山前五个月出口大跳水,与深圳形成云泥之别的根本原因,是其产业科技含金量太低。



制图:城市财经;数据:深圳海关、广州海关、黄埔海关

产业上的差距,在出口顺畅的时候,不会太明显,而一旦遇到出口逆境,优劣立刻见高下。

南京前五个月的出口与苏州也形成了鲜明对比。

南京海关披露,今年前五个月,苏州出口累计6283.6亿元,增长9.9%。同期的南京,出口累计1390.3亿元,同比下降00.4%。

南京与苏州产业上的差距,虽然没有佛山与深圳相差那么大,但作为省内老大哥,产业弱于省内地级市,是个有趣的话题。

苏州的工业实力位居全国前三,其拥有11个千亿产业,其中还有一个万亿产业。



制图:城市财经;数据:苏州市统计局

无论是从工业增加值、工业总产值还是千亿产业数量,苏州都领先南京一大截。

产业强悍的结果便是,今年一季度,南京GDP增速在万亿GDP城市中与长沙并列倒数第四,而苏州则位居第一,高达7.9%。

03

南京需要有紧迫感

有人可能会说,南京已经很强了,如此分析是不是过于求全责备。

并不是。



一方面,南京与头部产业强城产业强城的差距还是很大,这是客观事实。

另一方面,在城市角逐中,没有谁能永远躺在功劳簿上过日子。

城市竞霸赛中,不进则退,进慢了都是退。

永远记住一句话,无论对人还是对城市,永远不能墨守成规、不能坐享其成,只有敢于拥抱、主动求变、不断进取,但求本心,无问西东,才能让自身立于不败之地。

因为时代在发展,对于人而言,知识体系需要不断更新才能跟得上时代。对城市来说,产业体系也需要顺势更新,才不会被时代抛下。

深圳为何能长盛不衰几十年,其出口连续31年位居全国第一,并且今年上半年,出口更是开启了狂飙突进模式。



制图:城市财经;数据:各城市统计局

数据显示,今年前5个月深圳市进出口1.81万亿元人民币,同比增长34.3%。其中,出口1.16万亿元,增长37.2%;进口6525.4亿元,增长29.4%。

根本在于,始终坚持工业立市的原则,并将创新打造成了这座城市的底色。

立市到如今,深圳的发展经历了四轮变换,最初是依靠“三来一补”的加工出口特区,开启了城市化序幕,并积累了原始资本。后来进入“仿造”也即山寨阶段。

随着技术积累,深圳之后走向了制造,并最终走上了智造之路,并成为了中国的“科创之都”。

正是基于工业立市的原则,民营、科创的底色,让深圳成功穿越了多次危机周期,粉碎了衰落论。

更为关键的是,在这些既往优势面前,深圳没有自满,而是要自我改革,进一步升级产业。

2022年深圳发布了《深圳市20大先进制造业园区空间布局规划》,其中明确提到未来重点布局的产业:

半导体与集成电路、生物医药、智能终端、网络与通信、超高清视频显示、工业母机、激光与增材制造、精密仪器设备、智能机器人、现代时尚、安全节能环保、高端医疗器械、大健康、新材料、智能网联汽车、智能传感器、海洋产业等。



从这个布局来看,作为”双范“城市的深圳,成为世界制造业领跑者只是目标之一。

更宏大的目标,是主动承担起作为国家经济特区、国家“双范”城市的历史使命,成为中国科创的矛,凭借自身的科研实力,去攻破诸多技术瓶颈,助力中国打破美国的技术封锁。

不是所有城市都能成为深圳,不是所有城市都能拥有深圳如此扎实的产业,深圳是过去四十多年天时地利人和再叠加自身努力的结果。

但深圳的态度,值得南京等一众强城学习。
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