回忆美国房价断崖式暴跌过程

Frank

　　美国地产大跌，跌而不止，这件事实本身的具体形成过程依然存在着许多不同的描述，无论是从“利息效应”角度还是从“金融企业资金链断裂”角度，都无法完整解释当时次房贷危机爆发的忽然和迅猛。其中最难理解的就是：2007房贷利率到了一个高峰，但只有美国少数几个南方小州房价下跌，而直到2008年一月下调准备金率后不久便发生了全国性暴跌。没有人会相信这种危机会传染全国，甚至以为仅仅是暂时局部性问题，西海岸地区那时甚至依然价格有所上升。   　　格林斯潘在911事件后连续调低准备金率，全美国逐步进入一片房市荣景，当联储局重新把利率在2006年调高到顶峰时，房价就进入了一段徘徊时期。直到 2008年，在金融大户们纷纷叫苦时，格伯南克开始调低准备金利息率，无疑给全体美国人一个信号---这是个全国问题，房价下跌将是一种趋势而非短期现象。2008年底最后一批缺少信息的低收入百姓被短期低利率方案诱入房市后，这场骨牌效应终于爆发了，原先等待高价出售的人们放弃了一切希望，都把那次降息看成是最后一次出售机会，蜂拥地冲向了出货市场，虽然后来联储会一再减息，人们却越发失去信心而急切地抛售，如足球骚乱人踏人一般，迅速造成房价在热络炒房地区(如拉斯维加斯等地)大跌一半。格林斯潘原来的救市杀手锏反而成了压垮房市的最后一根稻草。
  　　关于这个问题的各类解释论著中，奥地利学派的论述最为贴切。奥地利学派认为经济学不是静态均衡的，而是不断变化的过程，这些过程引起参与经济活动的人的感知、预期和主观评估的变化。于是奥地利学派花费大量精力分析知识和失误的作用，以及经济生活中推理和评价的过程。他们认为企业精神是经济发展中一个关键力量，私有制是有效运用资源必不可少的，政府对市场过程中的干预总是破坏性的，往往会事与愿违。所有其他学派都把经济学视为和物理学一样的经验科学，提出需要不断地经验检验的假说。实证主义被认为是与科学密不可分的，但在奥地利学派看来，这种观点根本就是错误的。因为实证主义需要严格的方法和训练，得出真实结论的思想过程是艰难的，它需要很高水平的抽象能力，多数人可能不具备这种能力，现实中真正发挥作用的是人们心理本能反应。美国房价大跌的经验正好证明了这点。
  　　回过头来看看中国房地产市场，央行终于承受不了来自各方的压力调低准备金率半个百分点，这仅仅是个开头，因为这向全国人民发出了一个信号，那就是中央对房价调控已经让步，而且还会继续让步，那些手中有房要出货的人根本不会推算央行还有几次下调，他们更担心的是这些下调所产生的效果会有多长时间，心中只盼望抓紧机会出手，生怕再次错过机会，而想买房的人也因此预期更多的利息下调，甚至期待更低的房价，于是全国上下形成一种心理趋势，这种心理趋势具有强烈传染力，远比人们对房屋价值本身的理性评估来得迅猛，这也正是美国房价大跌不起的写照。
  　　这种心理是无法扭转的，主要有几个关键原因：一是货币政策连续两年的调控，导致我们的经济回落。二是外需明显下降。受欧美经济回落的影响，外需对GDP的贡献已经连续两年是负的，负增长对GDP的下拉很明显。三是投资增速放缓。2009年因为有4万亿的投资拉升刺激，现在没了4万亿的刺激，回落也是自然结果，人们已经对此毫无质疑。另外，中国目前家庭有房比率已高达90%，世界第一，高于美国的65%和日本的60%，内地人已经越来越倾向于留在家乡打工而非前往沿海地区，中国城市化模式因此发生了重大改变，加上6000多万套空置房子待售，这都让国人不敢相信降息后会有长久的后市升幅，甚至认为那是一种灭亡前的回光返照现象。在这种情况下，中国的过剩房子很可能形成一个巨大的社会负资产，人们不得不为经济负增长付出漫长的心理和财富代价。
  　　如果中国央行依然保持原有调控方针不变，中国炒房客们反而会耐心地继续等待下去，因为他们以为中央对调控深度是心里有底的，不会急于出手，这无疑起到了稳定房价的作用。通常而言，只要卖家不急于出手，潜在买家就有信心入场，但如今卖家和买家都失去了信心，房价大跌为期不远了。
  　　后记：鉴于许多网友留言提问，笔者稍稍总结了几条答案和大家分享：
  　　1、地方政府依然会拒绝下调地价，但这不会扭转实际供求情况，只会造成进一步有价无市。
  　　2、有价无市只会进一步加重供求不平衡，政府也许会用经济适用房粉饰交易量，但最终会出现资金断裂，导致地方政府和银行之间出现互保关系，很象日本二十年前的情况，这会造成长久的市场呆滞和经济负增长。美国做法反而较容易造就快速复苏。
  　　3.地方政府是最大的利益承担者，当然会在近期出台各种补贴方式，但不会有持续作用，任何粉饰手段最后都会被市场冲垮，不可持续。

  （那小兵）