即使你是纯刚需，又能撑住房价多少年？

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即使你是纯刚需，又能撑住房价多少年？
铁树心

房价里隐藏着一个最简单的经济学原理，但基本上没有人会去认真思考这个最简单的问题。我假设你是一个真的纯刚需，由始至终一点投资投机的心都没有，你买来了房子，就是想自己住进去舒服一点而已，如此简单的要求和愿望是不是一点都不过分？

是的，多少人活如蝼蚁，他们没有什么远大的理想和目标，更没有要拯救世界唤醒人类的野心。他们活着就是最现实最物质最单纯地只想养家糊口买房子车子，养好老婆孩子，其他世界会垮天会塌，都是别人的事。他们固执而自信，坚忍又能干，并且还有不少的好运气，在没钱的时候有亲戚朋友同学出面无私相助，在要干事的时候又能遇见贵人出手相帮。像他们这种容易成功的人，往往有一个富足的家庭环境，又有一个和谐有爱的朋友圈，但就算是幸运如他们这一群人，买上房子以后，不考虑房子的涨跌和各种意外情况，真要把余款供完，他们又能撑住房价多少年？

我的答案是：极限七年，一般人很难撑过五年，而大部分人，三年就会崩溃。首先，不要告诉我现在第一批商品房的按揭期已经有二十年了，这完全不是一个相同的概念，二十年前按揭的，连本带利都是一两千一个月，对于现在的人来说，当然是毫无压力也能供完的，而现在的起点，可是十倍以上，也许很多人还是会想，以后钱不值钱了，说不定两三万就像当初的两三千一样简单和轻松，所以也就毫无顾忌地往里面冲了。这是一个观念类别的错觉大坑，已经绕进去了一大批人，接着还有一个大坑是，自己现在这样供，等以后手头松了，再提前还掉它一大笔钱，于是也就不会有负担了，这是对自己未来收入能够天降横财的一个大坑——他们对未来自己的财运具有太过美好的期待和幻想。不靠偶然的天降横财，就能凭自己的实力赚到一大笔钱去提前还供。

他们的一切错觉，都基于这二十年来，房价的趋势线是一路向上的前提之上，而且更要命的是，这二十年来的经济趋势也是一直向上的，然后他们就以为自己一辈子乃至永远都会处于繁华盛世之上。事实上，中国有经历过好几次股市的牛熊切换，所以大家都对炒股怀着深深的戒心，早已不敢妄言牛市，但除了广东海南曾经遭遇过早期的房地产泡沫破裂的切肤之痛外，其他地区是根本就不知道房地产泡沫破裂会带来什么样的痛苦的——你让一群只知道蜂蜜的甜味的人去想象从来没有品尝过黄连是什么滋味，无论你描述的多夸张和逼真，他们也无法对你的描述具有感同身受，他们只知道房子就等如蜂蜜的味道，顶多只是水加多了，没甜味，绝对不会坏到哪里去。

但等黄连入嘴之时，你已无力鄙弃。

如何判断房价已经见顶？股市见顶时，一般都是垃圾股飙涨，掩护前期涨幅巨大的股票撤退。房市也一样，一二三线的城市经过接力轮番爆炒之后，都触及到了天花板，已经无力上行，爆炒资金就会转向房市的ST区域——地县级市场。推动最后一级的房价补涨。目前来看，这个苗头已经特别明显，龙头城市开始疲态尽显，各地小县城却四处开花，但这些ST区域毕竟容量小热点散，可炒作时间并不能持久，小县城的韭菜也不耐割，一茬就连根带土可以割到万劫不复，种地的农民进城赶个晚集，一辈子也就攒个三五十万当首付，他们不会到别的县城去接别人的盘，外县农民也不会到他们的县城去接他们的盘，所以县城农民的盘基本上都是终生盘，也就是所谓的真正的刚需盘。但他们又是最脆弱的盘。

近几年入市接盘的人，一二线城市少说月供也要两万打底，稍微奢侈一点的大房，则五万十万都是常态，三线城市也基本上都在月供万元以上的居多，只有房价ST区域的县城月供只需三几千。许多人夫妻双方都有尚算不错的工作，父母也能领不菲的退休金，目前看来毫无危机兆头。但是一旦逆转掉头之后，即使稳固如斯的家庭组合，亦非毫无压力，社会是一个多零件互相齿合运转的机器，虽然有些倒霉鬼被安排在最容易损耗的部分率先牺牲，有些幸运者依然完好无损，但这部机器一旦开始出故障，最终还是要殃及池鱼，倒霉鬼成为牺牲品后，幸运者只是不会那么惨而已，日子却也一样没有以前那么滋润好过的。房价往下跌之后，许多原先看起来不是问题的问题都会显现出来，比如你本不缺钱的，但你投资了某个项目的资金却因为踩雷而爆仓了，当一切进入下旋通道时，你被惯性带着加速向下的可能性就会无限加大，银根收缩，流动性趋紧，日子顿时就会过的捉襟见肘，所有美好幻象都成泡影，而躁动不安的现实却越来越紧地攫取了你并不坚强的神经。

每个月都要按时还款的痛苦，开始占据着你一半以上的心思。房价上涨的时候，每个人都坐在通胀溢出的泡沫上开怀畅饮，满满都是钱的芳香，那个时候，哪怕你手头有点紧，向朋友求助，二话不说有人给你甩过来一笔钱，替你把这个月的按揭还了，然后你会惊喜地发现，上个月还的钱是五千，而这个月房价的涨幅早替你把欠债连本带利都给抹除了还有盈余。但是房价下跌周期一旦启动，你上个月还了的钱，这个月马上就缩水不见还多出了一笔负债来，而你也会发现，周围越来越难以找到周转资金来替你解燃眉之急了。最要命的是，你不但难以融到钱，反而还容易被逼债，以前好友对你照顾有加，现在他们自己也手头拮据，再难以启齿，也会不留情面地要求你赶紧还钱，毕竟紧要关头，人都先求自保。

赚钱机会的消失和来钱渠道的收窄，会让人掉进按揭黑洞里，你越挣扎越绝望。买房的时候，你会说自己是刚需，不在乎涨跌，但你入手之时不但做了美好的预期，觉得自己的收入水平一直是四十五度角上行趋势，还以为哪怕自己有天供不起了，还能出手卖掉变现，然后付清欠款以后还有盈余。但房价下跌以后，一切预期都被打碎了，你卖了房子不但补不了窟窿，还有巨额亏损让你无法承受。因为有许多硬成本，是你买房的时候就注定收不回来的附加投资，只不过之前上涨的趋势掩盖了这些真相，让你以为买到就是赚到。却不知房子跟车子一样，买到就有高昂的成本折旧。

所有基于牛市思维做下的投资决定，在面临熊市的打击下都会溃不成军不堪一击。“跌不到哪里去”、“国家不会让它跌”、、、、、、每一个理由都像模像样，看起来逻辑也没问题。但趋势总是与大多数人的愿望相背离。

趋势形成之后，哪怕强如政府，它也无能为力，只能眼睁睁地看着悲剧发生。否则，若能遂它的意，它为何还用害怕失控？就因为政府心里其实明白的很，这玩意要出事、、、、、、可又实在不想让它出事，于是才有那么多南辕北辙自相矛盾的政策和措施出台，为的就是怕它爆雷出事，但要来的，终究还是挡不住，你堤坝筑防的越高，下场就越惨。高到天上的房价，只要缺口一开，随便倾泻掉半湖水，也足以毁国灭家。

房产不单单是老百姓倾尽全力精心构建的财富城堡，更是其他产业链上的皇冠明珠，中国金融业有宇宙级的体量，都靠房地产这个气泡托着，大大小小名目繁多的高科技企业也好，实体企业也好，都或多或少地依附着房地产的场景应用，一旦房价下跌，他们赚十年的利润都弥补不回房产腰斩的伤痛，那个时候，谁又还有做好实业赚点小钱的心思？

而面对房价的震荡下行，你一生积蓄化为泡影，刚需在这样的强力打击下，早成为被唾弃的伪命题。一涨解百忧，一跌生千愁，涨的时候，纵有万般难题，都能找到解决方案，跌起来了，也许就是一个小小的麻烦，打开了潘多拉的魔盒，让你千头万绪无力应对。

冷眼：活下去中的福祸冷暖！

最近，我们的房地产又给我们长脸了，让冷眼虎躯一震，亢奋异常。

据报道，经过20年大跃进，我国房地产总市值已经达到65万亿美元，远远超过美国（30万亿）、欧盟（20万亿）和日本（10万亿）房地产总市值60万亿美元总和......这是继我们的M2达到美欧总和之后的又一项壮举，这一厉害的记录，必将永刻在国人心田，青史流芳。

按照冷眼推算，要不了几年，我们的地产总值必然超过世界所有其他国家总和。所以从理论上来说，如果我们卖掉房子，不仅可以买下美国，日本，还可以买下整个地球，让地球避免流浪的命运。

等等，上面一段话好像一直都很熟悉，对了，20多年前的日本人好像也是这么想的。那是日本只是可以买下美国，但是还没有牛叉到买下世界另外三大经济体房地产的地步，所以比我们还是差一些。只是后来，我们都知道，日本到底发生了什么。

所以，种瓜得瓜，种豆得豆。有因就有果，时间从来都不会爽约的。最近，要说到狼狈，无疑是富可敌国的那些房企了。一向高大上的恒大开始全部9折脱手积压的楼盘，部分楼盘甚至打六折，几乎是腰斩出售；而去年一直被安全事故缠身的绿桂圆，开始坚壁清野，开启大规模裁员模式，有的部门裁员50%，基本就是散伙的架势。

两则消息一出，市场和媒体都是一片哗然，局内人和局外人都是情绪复杂。

从2015年开始，地产大佬万科喊出了白银时代的口号，到去年喊出的活下去的口号，都是在全面去杠杆，去库存，收缩站下；而相反，不怕死的绿桂圆和恒大，都是在超速加杠杆，走的是弯道超车的路线。

15年之前，销售排名前四是：万科、绿地、万达、恒大；到2018年时排名成了：绿桂圆、万科、恒大、融创，万科的规模优势全无。在他们眼里，稳健的万科反而成为了踏空失败者。但是从现在看，恒大不等发令枪响开始抢跑回收现金流，绿桂圆大裁员降成本，被安全事故和退房潮接连冲击，最近据说有近千名购房者涌入碧桂园，要求退房，反而能衬托出万科的理性和远见。在冷眼眼里，万科一定是活得最长的那一个。

任泽平的房产周期理论认为，房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融，冷眼还是比较认同。目前虽然水量巨大，但是从长期来看，人口确实是一个致命的瓶颈。二胎放开后的新增人口，远低于当初的估计，2018年新生儿出生率下降了12%。目前80后的有22238万人，90后有17698万人，00后只有16330万人，如果明年再统计2010年后人口，绝对是一个断崖式的数据。

没有了人口的支撑，房产也就成了无本之木，无源之水。汽车和大内需的数据要想上来，也绝对是一个笑话。所以现在很多要求领证的年轻人上交二胎押金，强制生育，道理也在这里。

说到房地产的短期看金融这块，目前的确是重病用虎狼药了。1月份新增人民币贷款3.2万亿，创单月历史新高，社融规模增量也创新高，全部大超预期。

很多人以为，大放水会导致房价和股市再进入一个小阳春，但是冷眼认为可能性不大。水再大，这次也一定进不了楼市，不管是开发商、还是居民，杠杆已经用尽，没有储蓄作为首付，怎么利用杠杆贷款购房？除非出台零首付政策。如果真敢出台，美国的次贷微机就来了！

大放水配合下的是强举债模式，在去杠杆时期三令五声上面财政不会为地方债兜底的威胁，在才短短一年的时间就彻底翻转，垃圾债不仅进了央妈的抵押品，还开始增加规模，成为央妈创造货币的新工具。

今年地方债提前启动，主要用于公路、市政、水利、环保、棚户区等，且发行规模大幅增加，1-2月地方债约7700亿，整个季度达到1万亿，如果再乘以5.5倍左右的货币乘数，大家可以自己算算一个季度放货币多少？

关键是投入这些基本不产生利润的基建领域，回收成本都遥遥无期，更别说产生收益还本付息了。所以这块债务，基本是有借无还，将风险全部留给商业银行和市场，最终由央妈印钞买单，其实也是全体国人买单。

所以，从目前的情况看，我们是在关起门来，拧开了水龙头，放水到天黑是大概率事件，其他的根本都无解了！

今天大会上说今年要减税了，乍听起来都是好消息，但是关键还是看对减税的定义，怎么减。2018年也确实喊了一年的减，但是年终以核算，居然多收了1.2万亿，增幅达到两位数。所以，没有希望就没有失望，最好不要抱有希望，不管是小企业主还是白领、工人、农民，还是脚踏实地收拾旧河山为好，幻想太多不仅害死猫，也会害死自己！

两大国神仙打架，最终结果肯定不会是两败俱伤，从上月川金会的情况来看，表面上是北方邻居棋高一着，仔细看发现是川普胜其半子。一来是赢得了国内两派的肯定，为未来使用武力扫清了障碍；二来给北方邻居的靠山施加了如山的压力，可以获得更多的让步。

所以，协议一定会达成的，一方急需拿到业绩，为明年大选创造可以吹嘘的业绩，哪怕是一个空头文书；一方急需走出死胡同，避免关门歇业的地步，延年益寿。只要让步不是核心利益，不伤筋动骨，让让也无妨。再说，让步也只是书面的，实质如何，还是看随机应变，操作的空间很大。

对于这样的结果，不同的人站在不同的离场上，期望不同，得出的利害分析模型是完全背离的。到底是福是祸，个人冷暖自知！