上海一处楼盘囤地25年 房价从3000每平米涨到13万(图)

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每经网


（原标题：3000元楼面价拿地，“坚持”25年后，上海这个楼盘开卖：单价13万）

我国房地产繁荣始于1998年的住房制度货币化改革。但在此之前，房地产市场已经有所发展。例如，1993年我国首次出现房地产热，炒地皮、炒钢材、炒项目为主的现象异常活跃。

1993年11月3日的《新民晚报》上一则房地产广告显示：三万元拥有一个家……售价980元/平方米。



这一年，政府出台了一系列调控政策。也是在这一年，一家开发商在上海静安区万航渡路拿下了一块地，但直到最近，该地块上的楼盘才传出开盘的消息。

25年之后的今天，上海平均房价已经达到5万元/平方米左右，而要在静安区买套二手房，10万元/平方米的价格也不稀奇。

难道，坚持25年，是因为开发商毅力过人，眼光高远吗？

1993年拿地，2018年才卖房

近日，上海市静安区万航渡路的静安花园（又名静安壹号）放出了开盘的消息。



5月22日，每日经济新闻记者实地走访该项目时，案场销售表示，该项目是1993年拿的地，不过地块在随后的10年里均归政府所有，直到2003年才交由九龙仓。

从目前可以查到的原始资料显示，该地块为万航渡路398号B地块。根据早些年《中国房地产报》的报道，该地块是在1993年3月12日，九龙仓集团与上海静安区方面达成协议，以土地批租的形式拿下的。熟地楼面地价为520美元/平方米，占地2.98万平方米，容积率4.7，使用年限50年。按1993年美元对人民币1：5.76的平均汇率计算，该项目的楼板价约2995元/平方米。

随后，该地块用地性质从综合用地改为住宅用地，被命名为“上海静安花园”，计划用于发展高端住宅项目。

位于静安花园新闸路的营销中心，门口没有任何营销字样，甚至没有九龙仓或者静安花园的中文标识。

几经辗转，每日经济新闻记者终于找到了售楼处。随后以购房者身份进行暗访。



▲静安花园营销中心门口（图片来源：每经记者唐洁摄）

“我们预售证现在还没有出来，所以我们不进行任何的宣传活动。”静安花园的一位销售经理表示。

据这位销售经理介绍，最快预计明年就可交房，总计不到200套房源，精装修交付，房屋面积从127-300多平方米不等，得房率约81%，最小的127平方米的房型为两室两厅各带独立卫生间，预计单价约在13万元/平方米，总价不会低于1700万元。

该销售经理坦言，从去年至今已经有多组客户来看房，到时候开盘统一摇号，当记者问道目前共有多少组客户登记意向时，该销售经理说，“不太好说，挺多的，毕竟这基本上算是静安区目前唯一在售的新房了。”



▲周围二手房价格（图片来源：每经记者唐洁摄）

当记者问及九龙仓的产权年限问题时，据静安花园的一名置业顾问表述，该项目产权是从2003年开始计算的，现在购买拥有55年产权。那1993年～2003年的产权归属于谁？该名置业顾问表示不清楚。

随后记者辗转来到该项目的股东方之一的静安建设有限公司，相关工作人员李女士表示“我们是小股东，具体产权等问题不清楚”

是否构成囤地？

值得注意的是，自1993年起，该地块一直到处于闲置状态，据每日经济新闻早些年的报道，直到2011年，项目上才出现工棚。克而瑞资料显示，项目于2014年10月起正式建设。也就是说，项目共计闲置了22年。



▲静安花园施工现场（图片来源：每经记者唐洁摄）

即使按2003年实际取得地块计算，该项目的闲置时间也有十几年。根据国土资源部2012年颁布的《闲置土地处置办法》，未动工开发满1年的闲置土地，由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费；闲置两年的，由政府无偿收回国有建设用地使用权。

事实上，此前九龙仓已经因为捂盘惜售问题被相关部门调查。记者从杭州市住房保障和房产管理局官网获悉，2016年8月，杭州市住房保障和房产管理局陆续接到多位市民的投诉，投诉望华房地产（杭州）有限公司开发建设的九龙仓珑玺公寓4幢捂盘惜售的问题。经相关部门调查，望华房地产（杭州）有限公司对已许可预售的部分房源未对外公开销售。根据杭州市住房保障和房产管理局于2016年9月14日下达《责令限期整改通知书》，责令望华房地产（杭州）有限公司予以限期整改，即在收到通知书之日起7个工作日内一次性公开已许可预售房源并进行销售。

不过，新城控股高级副总裁欧阳捷告诉每日经济新闻记者，一些土地往往是因为政府当初的承诺没有兑现，或者是土地本身有动拆迁、文物挪动，或者接入管线等一系列问题。

所以一般来说超过两年未开发就存在囤地的嫌疑。但值得关注的是，并非所有超过两年未动工的土地都会被收回，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延，可以成为延迟动工的正当理由，这也是不少房企看似囤地而未被地方政府收回土地使用权的重要理由。

58安居客房产研究院首席分析师张波告诉记者，从现实来看，目前房企囤地可能有两方面原因，一是房企本身资金出现问题，尤其是现金流出现问题，无力进行土地开发。但从现实情况来，看房企选择主动拖延的情况更为普遍，主动拖延中包括高地价的“地王”地块，也包括较长时间甚至十多年未开发的土地。其中又不乏部分“地王”地块采用“蛰伏”策略，目的是后续更好入市时机带来符合预期的回报。

九龙仓持股55%

据天眼查显示，上海静安花园项目公司为上海龙申房地产发展有限公司（下简称（“龙申房产”），成立于1994年4月18日，此前的法定代表人为吴梓源，投资股东包括香港安怡地产有限公司（下称“香港安怡”）、香港金泽投资有限公司（下称“香港金泽”）、香港九龙仓静安有限公司（下称“九龙仓静安”）、上海人保房地产开发经营公司（“下称人保房产”）。



2015年1月，龙申房产原来的法定代表人吴梓源退出，周安桥担任，后者现为九龙仓集团第一副主席兼九龙仓中国地产发展有限公司主席。2018年1月26日，龙申房产经理和董事发生变更。

从目前公司股权结构可以看出，龙申房产共有五家股东，分别为：

九龙仓持股40%；

上海申城房地产开发实业总公司持股20%；

香港金泽投资有限公司持股15%；

香港安怡地产有限公司持股15%；

人保房产持股10%。

另据九龙仓2017年年报显示，其持有上海龙申房地产项目公司55%权益。



这些股东中，申城房产的股东为上海静安区建设总公司，而建设总公司为静安区建委全资控股公司。而另一个股东人保房产的全资控股股东为中国人民财产保险股份有限公司上海分公司。

早在2013年，人保房产就曾在上海联合产权交易所公开出让10%的股权，挂牌价格9760万元。不过并未出售成功。目前该公司持股比例依旧和2013年时相同。

对于静安花园的具体情况，每日经济新闻记者向九龙仓发送了采访函，但截至记者截稿时未得到回复。

遮挡采光曾遭投诉

“我们犹如生活在一个盆地里，尤其是冬天，日照时间不足两小时”，居民付女士这样感慨道。

5月22日，每日经济新闻记者来到静安花园建设工地附近，楼房正在建设中。静安花园对面是万航渡路393弄1-27号的弄堂，弄堂旁则是正在建设中的越商大厦，据记者了解，该大厦早于静安花园建设，曾因采光问题被居民投诉，后对生活受到影响的每户居民补偿了2-3万元，继续进行了施工建设。



▲越商大厦（图片来源：每经记者唐洁摄）

记者走访了项目案场发现，该弄堂只有三层高，而周围的建筑达近20层之高，生活在万航渡路393弄的弄堂居民们脚踩着寸土寸金的静安土地，却得不到正常日照时间。



▲右边为静安花园楼盘

该弄堂的居民大多是老年人，据多位受访者回忆，对面的静安花园已拆迁多年，也在90年代准备动工建设过，但不知何原因停工了，后来有一段时间被建造为一个小公园。

由于年代久远，大爷大妈们对于对面这片土地变动的时间节点记得不是特别清楚，但可以肯定的是，九龙仓决定重新施工后，2013～2014年间，弄堂居民曾去静安区相关部门反映过遮挡采光问题，期间停工。

随后，相关部门的回复是根据相关测量数据符合正常的光照时间。“得到政府部门的回应后我们便没有再去反映此事，此后对面（静安花园）便照旧施工。”多名受访者向记者表示。