国内13座城市试点集体用地建租赁房 楼市即将迎来翻篇

wang7

Wind资讯

租赁大业，轰轰烈烈。

7月起，从中央到地方，租赁政策持续发酵。大家的目光已经逐渐从房价，转移到了租金。

8月28日，一个重磅楼市调控措施又发布：未来将在13个城市开展利用集体建设用地租赁住房试点，也就是说村里的土地也可以建房进行出租了。

业内人士称，该政策对房价影响甚微，至于租金，尽管成本看似很低，但对于一二线城市来说，集体用地的实际地理位置以郊区偏远地区为主，其成本优势实际上也不是那么大。

不过值得注意的是，从购到租，近期各种行政手段交替使用，显示出楼市调控思路的重大转变。如今，楼市格局产生变化，如何再利用这个窗口期，建立长效机制则是监管层重点要思考的问题。

13城试点集体建设用地建设租赁房

8月28日，楼市传来大消息，这一次的主角是集体建设用地！

根据国土资源部、住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知显示，未来将在13个城市开展利用集体建设用地租赁住房试点，并规定2017年11月底之前报国土资源部和住房城乡建设部批复。

第一批13个试点城市：北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆和成都。



农村集体租赁房建设成本或只有商品房的2-3成

业内人士分析，本次通知有4个重点值得关注。

第一、利用集体建设用地建设租赁住房，是中国土地制度的重大变革，意味着以后土地改革有巨大的空间。未来，土地入市是不是一定要经过政府征地环节，都可能发生变化。这样，中国房地产市场自1998年以来的基本逻辑，可能发生重大变化。

第二、这意味着政府向社会大规模转移土地红利。这是非常值得称赞的。

第三、这意味着一大批低成本土地入市，由此产生一大批低成本房屋，对于抑制高房价、高租金或将产生一定的作用。

根据刚刚公布的办法村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。

想想看，如果集体组织自行开发，不仅政府征地环节没有了，连开发商这个环节也省去了，节省的成本会非常巨大。以北京、上海为例，土地成本占房价构成的70%，这部分就可以免去。加上开发商环节的省去，农村集体建设的租赁房成本可能只有商品的20%（一线城市）到30%（二线城市）。这是非常令人震撼的！

第四，大城市郊区农村户口价值大增，将产生一大批新富阶层。这些农民将成为大批租赁租房的股东，长期享受土地红利。

这次调控，跟以前有什么不同吗？

事实上，中央对租赁房发展，除了昨天国土部的，之前已经发了两个文件了。

2016年5月，国务院发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》；

2017年7月，住房和城乡建设部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求进一步加快推进培育和发展住房租赁市场相关工作。

从中可见对租赁房发展方向的确定。

那么这次调控，跟以前有什么不同吗？还会不会是虎头蛇尾？

上周五，在万科的半年业绩大会上，在谈及当下宏观调控建立的长效机制时，万科新掌门人郁亮第一次做了回答。

他说，中国的房地产市场从1998年发展到现在，二十年了，长效机制终于开始建立，终于回归到住房市场化的初心，就是解决普通人居住问题，而不是再只把它当做经济增长的一个工具。

郁亮认为，现在用各种各样的行政手段，使得房地产市场暂时安静下来，是非常有必要的，如何利用这个窗口期，建设长效机制是关键，各个地方现在做的租售并举、租售同权等，就是在往这方面努力。宏观调控政策，不止是调控房价，解决普通人的居住问题，才是政策的核心，他觉得长效机制的重点是要完善供给制度，真正落实房子是用来住的，让年轻人有房子住，要么租，要么买，而买多套房子的，可以通过金融手段调整需求。

昨日人民日报的微信公众号提出，从购到租，不仅意味着中国在住房供应体系方面开始补短板，也是调控思路的重大转变，即从以往侧重调控房价，转变成建立多元化的住房供应体系，以满足大家的住房需求，从而让短期调控政策转变为长效机制建设。

试点城市房租首尾相差4倍

对于身处一二线城市，却没有自有住房的工薪阶层而言，租房成为很多人的现实选择。相对于一二线城市高不可攀的房价，租房还在可以承受的范围之内。

根据中国房地产协会发布网站数据显示，从利用集体建设用地租赁住房试点13个城市而言，每100平方米出租房，北京房租最高，每一百平方米出租房源达到7776元。上海、杭州、广州每100平方米的平均租金超过4000元。试点城市中，沈阳、合肥、肇庆房租相对较低，在2000元左右。



城市越大租金回报率越低

租赁大业轰轰烈烈，这对于还没买房的人来说，算是个大利好。而那些有两套房、三套房的人，最关心的可能是：未来租金是不是会大跌？热门城市的投资回报率会不会进一步下降？

如果要计算实际租金回报率，应该是（1年租金-房屋保养费）/房屋价格，在这里，我们是直接用1年租金/房屋价格，得出的数据会略高，特此先说明。以下是100个城市的租金回报率总榜排行。



（百城租金回报率全名单 来源：智谷趋势）


一般而言，我们把净租金回报率在4%左右视为高回报。中国城市的租金回报率普遍较低，背后一方面是因为房价较高，另一方面是租金水平与国外比较低。

从图表中我们可以看到一个规律：城市越大租金回报率越低。

在排名前10名中，没有一个一线或者新一线城市，二线城市只有3个，三、四线城市占到了70%。如果你要找新一线城市在哪，你得一直往下滑，滑到第27名，第一个新一线城市沈阳才冒出来跟你打招呼。

四大一线城市全部排在了回报率最低的阵营里，这与房价相对租金来说过高有关。

从租售价格上看，一线城市尽管房租不断上涨，但对于过高的房价，租售比却在持续下降，即租金上涨远远跑不赢房价的上涨。Wind资讯统计显示，四个一线城市租售比一直处于下降通道中，四个城市中，北京的租金回报率最低，以1.37%在百城里排名第96位，其次是深圳（1.38%）、上海（1.48%）和广州（1.69%）。



新一线城市的回报率也排在了中后位置，15座新一线城市的内部排名如下：



图片来源：智谷趋势


沈阳、大连这两个东北省会排名最前，因为它们整体房价较低，这也侧面体现出东北市场相对冷清的状况。南京、苏州等这一轮房价上涨凶猛的城市，租金回报率都较低。

在房地产健康的市场中，年涨幅通常不到10%，而租金回报率百城榜的后20名城市，房价年涨幅有一半超过了40%，但这不可能长久持续。目前的租金回报率，似乎成了楼市热度的一个反向指标，回报率越低，楼市越火热；回报率越高，越是冷清。



图片来源：智谷趋势


房租、房价影响如何？

业内人士指出，在房价问题上，昨天出台的这个政策预计影响不大。

因为现有的土地和商品房价体系没有本质的扭转；而且这些住房的用途具有唯一性就是租赁住房，和买房体系基本是隔离开的。

在房租问题上，影响更大。

从供需关系的层面来说，更多的供应显然有利于降低房租；而集体用地因为没有土地成本。所以总体来说，根据房价公式，那么会比由政府主导的公共租赁市场（土地没有溢价）便宜一半左右，比一般的市场租赁房便宜80%左右。

中原地产首席分析师张大伟也认为，集体用地因为土地价格相对较低，对于集体产权拥有者来说，可以获得稳定回报。集体用地的出租房，在租金市场化的情况下，可以达到年投资回报率5%以上。因此，他认为这一政策落地后，将对这13个城市的租赁市场有非常大的影响。

但值得注意的是，尽管成本看似很低，但是集体用地的实际地理位置以郊区偏远地区为主，其成本优势实际上也就不是那么大了，毕竟你要牺牲部分的时间和社区便利性。

另外，也有不少业内人士称，具体细则还有待执行的时候细化。如果中介公司或二房东霸占了一手资源，直接把毛坯房或便宜的房子拿下，重新装修，那么到普通租户手中价格就贵了。

【延伸】中国未来30年，农村或将成为奢侈品

1、空心村为中国乡村带来希望

中国乡村逐步变成空心村，外出上学、务工，年轻人和文化人流向城市。三十年后，再回到乡村土地上的主人不是曾经走出去的农民，而是从城市奔向农村的大学生和工人。

2、农村会变成新的人类家园

30年后，种田或将成为最好的一种生活方式。随着高速、地铁、交通、互联网、物流网的异军突起，传统生活方式将逐步消失。农村将成为家园、是生活和享受的地方。

3、村长比市长更有荣誉感

30年后，乡村不再是5000到8000亩地的范围，村依然在，可能有很多改为庄园与农场，农业机械化程度达到60%。庄园的面积可能在5公顷到15公顷之间，村里居住的绝大多数是有文化有钱的市民，他们都在村干部领导下。

那时，城市生活指数比农村差34倍，中国正式步入农民问题转入城市问题的时代。

4、一产(农业)时代的到来

30年后，是中国5000年文明史以来最重要的历史时期，农业进入生态与科技、自然与工业化融为一体的一产时代的到来，传统的农耕用具在20年中就基本用不上了。

5、以人为本改为以人和自然为本

从人的基本要求来看，食，在田园乡村绝对重要，蔬菜基本是有机蔬菜，又开始从有机蔬菜追求本地和原种食品。住，开始从内心世界关注土壤，开始把土壤与树木视为自己的孩子，把它们看成有生命的物质。

三十年之后，乡村将是未来中国人的奢侈品，中国乡村正如今天的城市让人们向往，城市或将会成为问题与破坏的代名词！