房险大全！--买房、租房保险怎么买？

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移居美国指南

在美国买房、租房，对美国的房屋保险要有所了解。平时说的美国房屋保险，一般是指买房者为自己的房子购买的保险，这是最基本的保险。其实在美国租房子，租客也需要购买一个“租客保险”以保障自己财产的利益不受损失。

房屋保险一般大致可以分成三部分：屋主保险、住户保险和地震/灾害保险。具体来看：

一般房屋保险的Coverage

1、Coverage A - Dwelling Coverage：

房屋主体保险，保的是房屋结构。房贷公司一般都会要求屋主购买一定额度的Dwelling Coverage。如果是condo，则不包括外墙和公共区域。

2、Coverage B – Other Structure on Your Property

这部分保险保额一般是主保险的10%。保护房屋主体以外，例如独立车库、独立工具间等建筑。

3、Coverage C- Personal Property/Contents

这部分保险是保护由于灾害、盗窃等造成的保险人私人物品损害产生的损失。如果家里没有贵重家具什么的，一般买3万美元的应该就够了。

4、Coverage D- Loss of Use

当保险人由于房屋损害，不得不发生住宿、饮食等相关的费用时，由保险公司承担。很多保险你买了就有自带最低额度，比如1万美元，如果想要更多，就要自己加钱了，上限一般为主保险的20%。

5、Coverage E- Personal Liability Insurance

居住期间由房屋造成他人损害并且被起诉所产生的法律纠纷等费用。例如有人在你的台阶上滑到，或者从楼梯上摔下来了，他们受伤后起诉你，判定是你的责任，保险公司就会出这个赔偿。这种买个几十万美元的coverage，一年也就10美元左右，比较这种事情发生的情况很少。

6、Coverage F – Medical Payment coverage

居住期间由房屋造成他人损害但未被起诉的，伤者的医疗费用保险公司从这个coverage出，一般来说也有自带最低额度，比如1千美元。

另外还有一些选项，需要自己仔细研究，比如：water backup and sum overflow只保下水道回流造成的房屋损失，并不管下水管破裂造成的损失。

还有一个保险用词是风险 (Perils)，指的是：在火灾或后果损失保险内包括的附加危险承保，乃保障投保人因爆炸、暴动和罢工、恶意破坏、飞机、汽车、碰损水管爆裂或「天然灾害」，如风灾、水灾及地震所造成的破坏。如果是open perils/all perils未列明风险、；相对应的是named peirls指定保险，也就是只保列出来的情况。

购买哪种类型的保险？

1、Single Family House

需要购买HO-3 policy。

2、Town House

需要购买HO-3 policy。有的银行还要求提供Master Insurance。
Master insurance的信息可以从Homeowners Association获得。

3、Condo: 一般情况下贷款银行要求提供HO-6 policy（贷款银行要求Coverage至少为房屋评估价格Appraisal value的20%。）以及Master Insurance。MasterInsurance可以从Condominium Association获得。如果Condo的Master Insurance除公共区域外还包含房屋内部的保险，就不需要再单独购买HO-6 policy。

购买多少保险额(Dwelling Coverage)合适？

1、HO-3 policy： 在Appraisal Report 的Cost Approach中有一栏叫Total Estimate of Cost-New，就是估计重建这个房子要多少钱。贷款银行要求的保险额度是贷款额和Total Estimate of Cost-New中较低的那个，我们建议根据Total Estimate of Cost-New购买。 有些保险公司还会提供120%，125%， 150%，甚至Guaranteed的ReplacementCost Coverage或者叫20%， 25%， 50%的Extended Dwelling Coverage 等，这个Replacement Cost 和 Cost to rebuild New 是一个意思。 譬如在150% ReplacementCost Coverage的情况下， 你购买$200,000的Dwelling Coverage实际最大赔款额是$300,000，这种操作很多时候可以节省一些保险费。

2、HO-6 policy ： 贷款银行要求Dwelling Coverage至少为房屋评估价格 (Appraisalvalue)的20%。

3、无论是何种保险，Deductible amount 不得超过Dwelling Coverage的5%。

如何买房屋保险便宜一点？

1、提高自付费Deductible，可以减低房屋保险费。

2、减低保险额，

3、房险车险用一家

4、老客户问问保险公司有无折扣，比如五年以上的客户。

5、提高房屋安全性，例如安装烟雾报警器(Smoke Detector)或防盗报警器(Alarm)，可能会有折扣。

投资房、自住房？房屋保险的不同

1、投资房保险侧重不同

由于不是房主本人居住，房主自身的物品很少，所以Coverage C –Personal Content将变得很少， 而Coverage D-Loss of Use也将变为Loss of rent，用来赔偿租户由于房屋损害，不得不发生住宿、饮食等相关的费用，一般可至24个月的租金。另外，Coverage E and Coverage F 也会有所提高，因为租户通常不会像房主一样对房屋细心照料，所以发生伤害的几率更大。

2、自住房屋的保险通常比投资房便宜，但切记不要省这部分钱，因为一旦发生事故，保险公司很可能拒绝赔偿。

3、如果房屋从自用转为投资，一定要向保险公司做相应保险变更，否则当事故发生时，保险公司很可能拒绝赔偿。

4、其他需要注意问题：

1) 如果有Escrow Account， HO-3 policy会被贷款银行按月收取并存入Escrow
Account， 然后每年由贷款银行支付给保险公司。 HO-6 policy一般不会被Escrow，需要借款人自己支付。

2) 根据房屋所在地区不同，有些还需要提供额外的地震险（Earthquake）、洪水（Flood）保险等给贷款银行。如贷款银行会根据Flood Cert来确定房子是不是在FloodZone从而确定是不是需要Flood Insurance。

如何索赔？及时、详细、有证据

1、屋主在房屋损失发生之后的60天内一定要申报，并填写“损失证明”交保险公司

2、所有财产损失都要折价（购买重置成本保险的除外）。

3、如保险公司经营作风恶劣，不按法规及合约规定理赔，投保人应将整个事件的缘由记下来，保存好与保险公司沟通的信件副本，以便找律师控告保险公司。

美国房屋保险的索赔时限

房屋保险索赔的时限如下：

1、在事件发生60天之内向保险公司送交“损失证明表”；

2、在保险公司发出估价通知之后20天之内选好估价员；

3、如果对保险公司的理赔有异议，必须在损失发生之后的12个月内提出诉讼；

4、空置的建筑物在损失发生时投保时间未满60天的，保险公司将不予理赔。

为什么租客要买租客保险？

房东的房屋保险不能保租客的财物，其保护范围仅限于房主自己的房子。也就是说，如果租客在出租屋里的东西被偷了，房东是不负责任的。而租客购买了租客保险，就可以享受自己物品失窃，人为或自然灾害造成的财产损失。

一般如果只买最低金额，和车险一起买，一般租客保险每月大概10美元左右。