外国人置业 额外成本知多少？

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从外国卖家手里购买房产，须预扣交易税，不然小心被国税局罚款。（Getty Images）


外国人置业，额外成本可不少。（Pexels）


外国人将美国房产赠与子女，有巧妙的避税方法。（Pexels）

“外国人”即非美国居住居民，若在美国置业，在申请房贷、买卖税金等方面，面临的额外支出是什么呢？

外国人取得房贷的要求比较高。贷款机构一般需要外国买主首付房价的50%，且贷款利率也较高，通常会在5%以上或更高。

外国人出售美国物业，若是以“个人”名义拥有的不动产，享有资本利得税的优惠，但遗产税和赠与税的免税额低；以“公司”名义持有不动产，这三种联邦税的多寡又须分不同情况来讨论。

出售持有一年以上的物业，若纳税人其他一般收入的累进税率在15%的，资本利得税率是0%；一般收入的税率在25%、28%、33%、35%者，资本利得税率为15%；一般收入税率在39.6%的，资本利得税率为20%。而出售持有一年以下物业，则视同一般收入税率处理。

而美国人在卖房的五年内，若拥有产权两年，且作为自住屋两年，那么单身业主可享有25万元增值的免税额，夫妇有50万免税额。这个增值免税额外国人不能享有。

另外，外国人出售30万以上的美国不动产，会被预扣成交价15%的税，外国人与美国人共同持有的不动产出售，预缴税率35%。每年报税时再根据具体资本利得税率计算，多退少补。预扣税的出现，是为预防外国人卖了房子不缴资本利得税。所以买家也须注意，从外国人手中购买房产，应让办理产权转让的公证公司预扣这笔税金，不然国税局可能对买家进行罚款。

就不动产而言，除非将房产留给美国公民配偶，外国人的遗产税免税额只有6万，赠与税免税额只有1.4万元。这就是为什么不少外国人选择以有限责任公司（LLC）的名义拥有不动产，因为赠与LLC的股票属于几可完全免税的“无形资产”，大可通过这种方式赠与子女不动产。另外，若投资房产用于出租，LLC持有的物业涉及法律纠纷或债务时，不会波及个人也是一个考虑。

另一种规避美国赠与税的方式是出售房产后，将款项汇出境外，再以境外资产赠与子女，不过子女需要向美国国税局进行相关申报。

也可成立不可撤销信托，其优势在于房产出售时可享受较低的长期资本利得税率，有效规避遗产和赠与税，避免繁琐的遗嘱认证程序。

对于不经常来美国的外国人，房屋的养护和管理，往往要托付中介机构，这又是一笔额外开支。