揭秘中国人全球扫房地图：外国中介体会中国刚需(图)

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　　国内一连串“限”字令给整个房地产行业带来一剂“退烧药”，投资渠道日趋狭窄、海外地产价格的普降，以及人民币汇率的变化……让很多投资者将目光投向海外的房地产市场。

　　日前召开的北京房展上，据房展组委会调查显示，被调查者中19.6%表示考虑购买海外项目。

　　近年来，海外买房逐成热潮，中国人置业的身影已经遍布全球，而哪些国家是中国购房者海外购房最为青睐的呢？下面就为你揭秘中国人全球买房地图。

　　美国：仍是最受青睐

　　中国人一向青睐在美国购买房产，据美国国家房地产经纪人协会公布的数据显示，2012年中国购房者在美国房地产市场的全年购买力为90亿美元，购买量仅次于加拿大人。

　　底特律：“1-100美元，便可以买走一套房子”

　　“1-100美元，便可以买走一套房子”，这是美国汽车城底特律打出的最新广告语。据中国日报网报道，早在10年前，底特律中心街区“鬼城”的房屋就以其白菜价而闻名，如今，这一萧条气象已经蔓延至市中心方圆12英里的地段，居民成批弃房出走，而外来者兴高采烈地前来“捡便宜”，如今这股“捡便宜风”已蔓延到中国大陆。

　　位于美国大湖区密歇根州的底特律，曾是风光无限的汽车城。但从上世纪50年代以来，随着汽车业的衰落和大量人口外流，底特律不断走向没落。如今，底特律的房地产市场彻底崩溃。

　　近30年间，底特律流失了超过100万居民，目前底特律市的人口只剩下70万。2012年，底特律被《福布斯》杂志评为“美国最悲惨城市”。底特律房地产市场一路下滑，城市住宅的中位房价只有7万多美元。那些在市场上标价便宜的住房基本上是在市中心地区，就如荒废的“烂尾楼”，投资这样的房地产就等于买了一堆废铜烂铁。想想看，在美国最悲惨城市买房，而且是白菜价的房，到底最后谁会成了悲惨世界的主人公？很多居民迁往底特律的郊区和卫星城，那里的房价还可以维持在较为正常的水平，做为投资或可获得回报，但这要看这座城市经济复苏的程度。

　　纽约：“在曼哈顿置业的中国人绝对是有钱人”

　　据北京青年报报道，日前，《华尔街日报》报道了一则美国房产中介的故事。一位中国女士把曼哈顿精品公寓转了个遍，最后花了650万美元，买下了曼哈顿西57街上的一套公寓。而买房理由更让房产中介布朗觉得匪夷所思，为自己两岁的女儿未来就读哥伦比亚大学或者纽约大学做准备。

　　曼哈顿岛是纽约的核心区域，“这里也是纽约房价最高的区域之一。”在纽约一家投行工作的李颖告诉记者，据她了解，一套实用面积在120平方米的两室两卫的公寓，在曼哈顿最少要160万美元，而一些地理位置一流，景观良好的顶级公寓，价格则在500万美元至1000万美元。

　　“这里的买房不是一次性的投资，除了高房价外，每年还要交一笔房产税和公寓管理费。”年收入20万美元的李颖夫妇之前看过一套位于哈德逊河旁的临河酒店小公寓，总价130万美元。此外，每个月核下来还要交1100多美元的税，1600美元的管理费。“算完账之后，我们彻底放弃了在曼哈顿置业的想法。”

　　在李颖看来，“能够在曼哈顿置业的中国人绝对是有钱人，只有企业高管才住得起这儿。”根据美国房地产数据分析公司CoreLogic的数据，纽约住房价格指数去年12月同比上涨了7%。在这其中，有一部分是中国买房客贡献的。

　　旧金山：“中国人200万美元以上的购房需求占五六成”

　　在中国人偏好的购房城市中，洛杉矶、纽约、旧金山、华盛顿特区和波士顿在美国首选城市中排名前五。“这些年，最直观的感受就是说普通话的中国人越来越多。”张女士2011年开始在旧金山湾区定居工作，华人的不断涌入把当地房价推高了不少。
　　据张女士介绍，旧金山湾区分北湾、东湾、南湾和中半岛。其中，中半岛华裔最多，超过总人口的50%，以说广东话为主。南湾就是传统意义上的硅谷，讲普通话的华裔主要集中在这里。

　　“硅谷的独栋别墅一般都在百万美元以上。这里也分学区，好学区内一般的小房子也得上百万，不少人买房就是奔着这边的好学校来的。”根据张女士的观察，这几年在中半岛和南湾买房子的主要力量是华人。“很多人买了房子后当作投资来出租，也有很多从国内来的投资移民在这里置业生活。”

　　目前硅谷的几大房屋中介公司都有不少的中国客人在看房。一位资深地产人士说：“中国客人非常高端，实力雄厚。我们的不少老美同行都很嫉妒我们的成交量。但其实，我认为中国客人的需求特别简单，多是为了孩子。其中，一半是真要立即搬到美国，孩子要上学，另一半是做"半自住"准备的。就像一位购房人说的，买房就是为了当孩子需要时马上就能住。”而对于中国客人的需求，他说：“200万美元以上的比较多，大概有个五六成，特别高端的像500万美元以上的也不多，大概占两三成。”

　　根据互联网房产中介商Redfin在今年初发布的统计数据，在过去12个月，旧金山的房价上涨20%。由于房价上涨得太快了，一些卖家只接受全现金交易。

　　洛杉矶：“本轮中国购房人更加考虑学区好坏”

　　和纽约、硅谷的一掷千金不同，休闲的洛杉矶是另外一番风景。记者联系到的当地一位地产中介，她透露，最近来洛杉矶看房的中国客人确有增加，但并非特别地多。“可能是因为南加州一直就比较热，所以我们的感觉不是特别夸张。不过，这一轮买房的富豪们，确实更加顾虑学区的好坏，是否有完善的育儿环境，甚至华人社区的完善。”

　　她同时表示，因为客人的需求明确，一旦房子合适，成交量也令人满意。“我们最近很期待更多的中国人来南加州买房子，这里气候宜人，生活压力相对纽约和旧金山都要小得多，而且美食遍地，中国人也多。”

　　澳大利亚：地产中介学到中国“刚需”的含义

　　据《2012中国购房者海外购房趋势》报告数据显示，澳大利亚在中国购房者海外购房意向国家排名中位列第二，仅次于美国。

　　而澳大利亚地产中介们也从中国购房者那里学到了“刚需”二字。据《中国经济周刊》报道，根据澳大利亚外国投资评估委员会2012年度的报告，澳大利亚去年共审批房地产业申请10118件，为2008年的两倍。其中，住宅投资价值197亿美元，排名前两位的是美国和中国。尤其是在悉尼的一些开发项目中，15%的房子被在国内面临限购的中国大陆投资者买走。

　　“在我经手的项目中，来自中国的购房团是非常特别的一群人，他们既是投资人也是子女在此留学的家庭，房子对他们来说是刚需。‘刚需’这词真是太妙了，这是我在中国学习的一个新词汇，以后和客户打交道要经常使用这样的时髦词汇。”澳大利亚房地产中介客户经理David半开玩笑地说。

　　在他看来，目前所谓流行“到海外抄底买房”仅仅是个噱头，很多人尤其是中国新一代移民购产置业的需求日益升温，这批新移民不仅精通韬略，同时手持丰渥的资金，身处异乡，他们追求的是家庭带来的稳定感，就是大白话：“老婆孩子热炕头。”

　　David告诉记者，目前的中国购房大军主要是三类人：首先是已经在澳大利亚定居的华人。除了华人传统上喜欢投资房地产外，澳大利亚联邦和地方的税收政策等，鼓励消费者多买房，以促进澳大利亚的经济。其次是来自中国大陆的购房者。 第三则是其他华人投资者。

　　据澳大利亚外国投资审查委员会(FIRB)的数据显示，2010-2011 财年，在1770亿澳元的外商投资中，有415亿澳元投资于房地产——这个数额中，商业和住宅房地产的投资各占一半。然而，在2010-2011年期间收到的9771 份房地产投资申请中，9556 份申请是购买住宅房产的。其中，中国买家投资占了40.9亿澳元，目前是排在英国后在澳大利亚房地产行业的第二大海外买家，超过美国买家在澳置业的34 亿澳元。

　　加拿大：“房价都是被你们中国人炒起来的！”

　　据《2012中国购房者海外购房趋势》报告数据显示，国人对加拿大的“钟爱度”排在第三位，仅次于美国和澳大利亚。

　　不过中国人的到来，令加拿大人多有不满。据新京报报道，加拿大多伦多的出租车司机拉到中国乘客的时候，多半都会愤怒地抱怨几句：“房价都是被你们中国人炒起来的！你们在这里买了第一套房子还想买第二套、第三套，我们都快住不起了！”

　　多伦多人有理由抱怨，如果真像当地房屋中介宣传的那样，“加拿大的房子7～10年翻一番”，物业税自然也会水涨船高，一套现在估值50万加元的房子，每年需缴纳1%的物业税5000加元，翻一番后，则要缴纳1万加元，退休的多伦多老人非常不愿意看到自己住了几十年的房子升值过快。

　　魁北克、联邦、萨省投资移民都和房产无关。外国人能够从银行获得最高60%~65%的贷款；贷款利息低于国内，因此很多在加拿大买房的中国投资者都会选择银行贷款，首付多在50%左右，贷款成本和首付压力都比国内要小。

　　西班牙：移民政策让国人青睐西班牙

　　《2012中国购房者海外购房趋势》数据显示，在中国购房者海外购房意向国家中，受移民政策的影响，西班牙以4.27%的比例位列欧洲之首。

　　据西班牙《欧华报》报道，就在西班牙政府宣布正式考虑给购买西班牙房产的外国人授予居留证的时候，这个国家的房地产调查部门迅速对未来可能发生的现象做出了预测。根据目前所掌握的数据，此项政策的两大目标群体，俄罗斯人和中国人，在对西班牙房产的选择上有着明显不同的倾向。俄罗斯人更喜欢地中海沿岸的度假房，而中国人选择的房子则大部分都在大中城市。

　　根据专家的研究，俄罗斯移民和中国移民在西班牙全部外国人中所占的比例仅为4.1%，其中中国合法移民为175813人。在西班牙的中国人，买房首选是马德里和巴塞罗那这样的大城市，这与这里的中国人大部分都是来西班牙谋生，而不是度假有很大的关系。

　　除此之外，中国人所购买的房子中，二手房的比例很高，达到了68%，而其面积也都集中在60到80平米。与此同时，中国人也是购买面积40平米以下的小户型的主力人群，其购买此类小房子的人数在各国移民中占据首位。

　　英国：中国买家占海外房屋投资人的十分之一

　　七年前在英国房屋交易市场上，来自中国大陆的房屋投资者数量几乎为零，但是现在来自远东的买家比例已经占了海外房屋投资人的十分之一。

　　英国“我的新家”首席执行官盖瑞·郭曾对媒体称，从今年年初开始，伦敦房地产市场一直处于复苏上升阶段，新买家一大部分是来自海外，如中国大陆、俄罗斯、中东等。“这个总体趋势在一两年内不会变的。”

　　英国的房市近10年来可以说相对稳定。即使在经济危机的2008年，许多“热门”地区的房价纷纷跳水，香港和新加坡的房价大幅下降，而伦敦中心仅下降了10%到20%。

　　英国华人房地产协会主席萧克认为，英国在房价控制上比较完善，去年2月份，英国出台了房产新政征收“豪宅税”，针对购买200万英镑房产的人，需要交纳15%的印花税，这个政策被认为是英国“限制非自住投资”的政策，除此之外，英国没有特别针对抑制房价而出台的相应政策，房价的稳定主要得益于长期市场的调控。

　　英国房地产市场供求关系的相对稳定。上世纪50年代以后，英国建造了大量的政府救济房，他们平均地分配在英国的各个角落，解决了许多低收入者的住房问题。在1979年，42%的英国人住在政府救济房，到2008年，这个数字降到了12%。有数据统计70%的英国人拥有自己的房子。

　　萧克认为：“英国政府有严格的土地规划许可制度，一块闲置用地要申请成为住宅用地，需要很冗长的周期，需要全方位的考量，还要咨询当地民众及对环境的影响，所以每一块土地开发作为房地产都是经过严格审核市场供求的。”

　　新西兰：中国占外国购房者15%

　　据新西兰中华新闻网援引NZ华新社报道，新西兰BNZ银行首席经济学家Tony Alexander指出，外国购房者数量会继续增长，新西兰需要展开如何应对这一问题的讨论。针对外界流传海外买家，尤其是中国买家活跃在新西兰房地产市场的问题，Tony Alexander试图从3月份BNZ银行与新西兰房地产协会的(BNZ-REINZ)房屋市场报告中寻找数据。

　　报告显示，全新西兰购房者中，外国购房者数量比例为9%，其中奥克兰外国购房者数量占1%。

　　在外国购房者中，英国人所占比例最高为18%，其次是中国人15%和澳大利亚人14%。但在奥克兰的外国购房者中，中国人所占比例最高为19%。

　　争论的另一个焦点是，外国人购房却不在本地居住。根据报告，Alexander发现奥克兰4.6%的房屋出售给了并不用于居住的外国人。

　　“全国来看，这一比例为4%。对于海外中国买家而言，奥克兰共0.8%的房屋售出给了并不打算在新西兰居住的中国人。”Alexander承认这一比例小于预期。这一比例与之前收到的邮件所描述的内容显然不一致，主要因为在热门校区亚洲买家表现十分抢眼。这些学区亚洲移民数量较多，当前中国人已成为新西兰第二大移民主体。

　　新加坡：内地购房者占外籍买房者总数32%

　　由于新加坡环境优美，被公认为是最具价值的房地产投资地之一。2011年一季度新加坡楼市33％的房产被企业和海外买家买走。特别是一季度中国买家在新加坡购买的私有房产占新加坡所有海外消费者购房总量的24%，第一次超越了传统最大外籍买家的马来西亚人，首次成为新加坡房地产行业的最大海外买家。

　　中国富豪一掷千金买楼的现象也极大地冲击了当地人的观念。在某楼盘，来自中国北方的一买家带着现金要求一次性付款购买价值10万元/平方米的海景公寓，吓呆了销售人员。因为在新加坡几乎没有人会一次性付款，而是选择银行按揭。

　　不过，据全球房产咨询机构莱坊(KnightFrank)的数据，2012年，中国人购买私房的成交量较2011年下降了42%，在新加坡外国人购房成交量当中占比22%，跌至第二名。马来西亚人以26%的比例夺回第一名。印尼人第三，占19%。

　　中国香港：内地人在港买豪宅就像“女人买手袋”

　　香港恒基地产主席李兆基曾用“女人买手袋”来比喻内地富豪到香港买楼的心态：“豪客买楼不贵不买，不靓不买，不是名牌不买，就好像女人买手袋，要买几十万元一个的才高兴，几百元的根本看不上眼！”

　　跨国房地产及资本管理公司仲量联行统计数字显示，目前香港1000万港元豪宅的20%被内地富人买走，2000万港元豪宅内地买家约占30%，5000万港元豪宅占40%，一亿港元以上的豪宅70%被内地富豪买走。香港地产中介公司中原集团老板施永青慨叹说：“香港楼市已不是700万人的市场，而是全国13亿人口的市场。”

　　据香港中原地产发布报告显示，2007 年上半年，内地客在香港购买豪宅的整体金额占比不过9.7%，到了2010年下半年这个比例变成28.8%。2011年3、4月以来，香港楼市房价已超越1997年高位。在香港楼市节节高升的背后，内地豪客的身影活跃其中。据港媒报道，从2010年下半年起，香港的二手豪宅开始受到内地买家青睐，其中2011年前4个月内地买家的购买量占香港豪宅成交量的38.1%。

　　为了应对不断上涨的房价，2011年6月，继取消“移民购房”后，香港政府再次收紧“非香港居民”买房。香港金融管理局宣布，向银行发出收紧楼宇按揭的指令，要求银行调高楼宇按揭的成数。对“收入来源非香港”的借贷人，要求比香港本地人多付一成首付。