房价虽低， 美国人仍然承担不起

casper

CNBC刊登的文章说，现在美国的房价是几十年来的低点，但是并非人人都可以承担，因为人们的按揭承担能力并不是完全以按揭利率来决定的。

近期美国的房价上涨得比预期快，但是买房者主要靠的是现行的超低利率。根据Zillow的数据，现在的低利率使房主每月付的按揭比房地产泡沫前可以少付37%。而如果按照美国人的薪水中值来看，现在的房价比历史平均水平高14.5%。
根据Mortgage Bankers Association的报告，上星期30年期按揭的平均利率为3.68%。从1985到1999年。按揭利率的区间是6%到13%。现在的低利率使很多仍可以买得起更贵的房子，而且人们每个月拿出交按揭的钱比以前少。

在八十年代中和九十年代，美国人每个月的收入中的20%是用来交按揭的；而现在，人们需要拿出来的是每个月收入的12.5%来交按揭。

问题是，在房价上涨的同时美国人的薪水不是停滞了就是下跌了。过去美国人用平均年收入的2.6倍价格买房，而现在是平均薪水的3倍，根据Zillow的计算，这意味着美国的房价与薪水相比贵了14.5%。

Zillow的经济学家Stan Humphries说现在的房屋承受能力其实全依赖于低利率，而毫无疑问在未来几年里利率肯定会上涨。

利率上涨是因为联邦储备不能再继续购买mortgage-backed securities，现在利率低全靠联邦储备的这个政策。虽然利率不会很快上升，但是最多就是未来的两到三年。

按揭利率上涨将会对房价有较大的影响，因为如果人们的收入不会有很多增长的话，对于第一次买房的人士就意味着他们每个月必须从收入中拿出很大的一部分交按揭；而且潜在的换房人士也会推迟换房。

根据Zillow统计，2012年底在美国的30个大城市中，有24个城市的人们买房的价格与收入相比贵过1985-1999年。这就是一个危险的信号，如果利率上涨几个百分点，美国的房屋购买量以及人们的购买力都会下降。