“国五条”将导致房价提高 买卖双方均不满

忙里偷闲

就在人们对楼市调控政策新“国五条”力度之轻疑惑不解时，3月1日，中国国务院发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，强调增加供给、强化限购限贷等内容被认为是近年来楼市调控的一记重拳。其中，要求个人出售自有住房将严格按转让所得的20%缴纳个税被认为是最有争议的条款，引发社会各界广泛关注。

业内人士认为，“国五条”细则本身让房价下行的可能性不大，而提高税费极有可能转嫁到买方，导致事实房价的提高。政协委员、华东师范大学国际金融研究所所长黄泽民直言，这会造成两种可能，要么将负担转嫁给买房人，要么房主惜售使市场供应量减少，间接推升二手房价。

买卖双方均呼“受伤”

个人售房征20%交易税，是“国五条”细则中最受关注也是最具争议的条款。细则要求，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

据北京、上海等地媒体报道，在“国五条”细则发布后，多家二手房中介机构买卖房者咨询量暴增。已经签订买卖合同的双方则催促尽快过户，避免遇到新政多缴税。中介表示，“大家都怕出新政，谁也无法保证是不是下周就出，没过户的尤其焦虑。”

在广州，前来咨询新政的人比平日增加三成左右，前来办理二手房交易网签、递件的不少人得知新政的二手房个税政策后，都希望抢在地方细则出台前把手续办完。

在深圳，二手房卖家和买家均大呼“受伤”。大多数购房者表示，担心二手房转让按差价征收的20%个人所得税会被转嫁到自己身上。

新政难免伤及无辜

对于“史上最严”新政对市场的影响，近日赴京参加全国“两会”的代表委员表示，此次房产新政张彰显中央严控房价决心，但也难免“伤及无辜”。

“这会造成两种可能，要么将负担转嫁给买房人，要么房主惜售使市场供应量减少，间接推升二手房价。”政协委员、华东师范大学国际金融研究所所长黄泽民直言。

人大代表、巨力集团董事长杨建忠认为，卖房征收交易税，彰显了中央严控房价的决心，但“羊毛出在羊身上”，房价不是加重个税能解决的问题，如果最终买单者还是购房人，就难免伤及无辜。

政协委员、东方资产管理公司原总裁梅兴保认为，新政必然会扼制二手市场的交易，此外还会对改善型需求造成较大的打压。目前的税收政策等还只是一只手，对房地产业固然要从严，但同时也要放开一些限制，比如对高端房地产的限制。

或导致事实房价提高

在业内人士看来，“国五条”细则本身让房价下行的可能性不大，而税费也极有可能转嫁到买方。

中国知名中介公司链家地产副总裁林倩表示，目前北京房价的上涨，主要是刚需和偏刚性的改善需求支撑。提高税费的办法，可能会导致事实房价的提高。北京二手房市场上，很长时间以来都是买方承担税费。

房地产开发商鑫尊集团董事长刘军表示，政策本身让房价下行的可能性也许不大，因为之前实行5.5%营业税的时候，并没有让房价明显下行，税费都转嫁到了买方身上。

中原地产市场研究部总监张大伟认为，细则对二手房市场特别是一线城市过热的二手房市场将有非常大的打击。“这必然将使成交量明显下调，经过短暂的过户‘末班车’后，二手房成交量必然将萎缩，可能会回到2012年年中平均水平。”

经纬行研究中心总监朱欣苑认为，细则无疑对二手房市场有一定冲击，成交量将因此而萎缩，不过由于二手房市场大多数业主不像开发商有回收资金压力，所以二手房价未必会下降。在交易成本上升的前提下，不少二手房买家将转移到一手市场中，从而增加一手市场的需求，增加一手楼外围区域的成交量。

而一向热衷向政策“开炮”的任志强则直接发表长篇微博称，新政并无新意，只是在坚持和重申过去的错误，几个月后又会效率递减，重回老路。“如今政策指向了卖旧买新的改善家庭。让更多的人也变成了政策的受害者？至少让二手房的资源会减少，让购房者的选择会更少。

调控还需精细化

新华社发表文章称，从2003年至今的十年里，国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控，2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到最新出炉的“国五条”及其细则，10年持续调控，房价一路走高。

由于购房需求是多样化的，“一刀切”的政策难免伤及无辜。专家说，针对不同人群，不同需求，房价调控需要精细化的差别对待，政策条款必须对刚需、改善性需求和投机炒房作出区分。

业内人士总结，十年调控的一个“共性”是，调控过多在购房者身上做文章，实际上是在抑制需求。如何吸取过去教训，既做到房价合理回归，又避免伤及无辜，是新一轮楼市调控必须面对的难题。


(董绍毅 编辑)