筹资20亿美元 黑石长期做多中国地产？

夏小雨

时代周报

　　素来被冠以“资本之王”的全球最大私募股权公司黑石集团(下称“黑石”)在中国房地产市场的一举一动都格外受人瞩目，而PE行业向来奉行的“密室文化”又让黑石格外的低调，倍显神秘，因此“进出”之间总能引发各种解读。自2011年以来出售上海的购物中心 Channel One(调频一广场)和广州的御景半岛等项目一度引发黑石撤出中国、“看空”楼市的论调后，2012年下半年起，短短半年多来，黑石再度浮出水面，联合顶新收购上海华敏帝豪大厦、与华润联手拿下江苏南通地块，并且参股中投、绿城合资公司四处拿地，再一次将目光瞄准了中国市场。

　　频繁出手 大陆投资显激进

　　2012年12月，市场传出消息，黑石联手中国台湾顶新集团以23亿元人民币的价格，收购了位于上海静安区北京西路968号的华敏帝豪大厦的写字楼部分。这是本轮房地产调控开始后，黑石在中国的首次大规模买入行动。

　　据了解，早在去年初，华敏帝豪与一位买家谈妥了单价5.2万元/平方米的价格，并签署了一份谅解备忘录，但由于结算条件及外围形势的影响，交易被迫搁浅。而黑石的谈判从去年5月前后开始，当时黑石想对帝豪大厦包括办公楼、酒店、商业在内的项目进行整体收购，价格超过70亿元，折算后均价约为33000元/平方米，但遭到了拒绝。华敏帝豪大厦共63层，高258米，总建筑面积约16万平方米，此次黑石收购的物业为约占该大楼整体物业面积20%的写字楼，价格约47500元/平方米。12月初，黑石与中国台湾顶新集团联合成立了顶杰(上海)置业有限公司。

　　五大行一位曾协助黑石在上海买卖楼宇的人士表示，此次买楼的价格比较适中，该项目目前的年租金回报率约在6.7%，“通过多轮谈判，先谈整体收购压低价格再寻找合作伙伴共同买楼是黑石的一贯动作。”

　　无独有偶，近日，黑石与华润合作的消息不胫而走。一位接近黑石的人士向时代周报记者透露，黑石与华润置地设立的合资公司，以超过人民币30亿元的价格购得江苏省南通市的一幅商办土地，楼板价约为1300元/平方米，未来将建设总建筑面积达60万平方米的综合体，包括购物中心、办公楼和住宅，这笔交易在去年10月份成交，并通过了商务部的审批。

　　去年10月，黑石大中华区主席梁锦松曾表示，中国的收入水平在提高，同时城市化还在继续，这些对房地产投资来说是利好，未来黑石在中国的投资会更激进一些，尤其是在房地产投资方面，“中国房地产的估值越来越具有吸引力。”

　　与此同时，梁锦松还透露，黑石的首只人民币基金仍在募集过程中。2009年，黑石与浦东新区政府签订金融合作备忘录，宣布将在浦东设立“百仕通中华发展投资基金”，目标募集约50亿元人民币资金，以浦东及上海周边地区为重点投资领域，目标是2012年底达到50亿元。

　　寻求本土合作觊觎高收益

　　事实上，早在2011年6月，绿城中国发布公告，绿城房地产与绿城阳光、合资伙伴甲及乙，于2011年6月 3日订立协议，拟投资成立合资公司，合资公司注册资本为20亿元，绿城房地产、绿城阳光、甲方、乙方分别出资4.8亿元、1.2亿元、12亿元及2亿元，四方股权分别为24%、6%、60%及10%。

　　此后，合作方中的甲方、乙方浮出水面。甲方为中国投资有限责任公司旗下公司建银投资，乙方为黑石。合资公司中投发展有限责任公司(下称“中投发展”)定位为推动国家城市化进程的城市运营商，经营范围包括基础设施建设、公共设施和公用设施的投资建设管理，养老健康产业投资，工业项目、商业项目、服务业项目投资等。该合资公司成立后，就开始接洽北京昌平新城、密云新城等新城建设。

　　2012年11月，天津市滨海中心商务区核心地带推出8块地，被中投发展(天津)滨海有限责任公司竞得，成交总价为46.771亿元。

　　今年2月1日，北京密云县溪翁庄镇京密引水渠调节池东侧A-02、B-02、B-03、B-04地块二类居住、旅游业、托幼用地项目被中投发展购得，成交价格为9.25亿元。2月5日，中投发展再次以4.62亿元购得密云溪翁庄镇养老用地。对此，商业地产专家杨咏诗向时代周报记者表示，“这个也算是好事情，黑石此前在中国投资的一些项目是短期行为为主，也类似试水，看市场是否符合他们的投资方向、计划及回报，估计现在已经感觉到中国商业房地产有长远的回报收益，而且是稳定的现金流。因此，他们会采用另外一种财务方式，比如大规模跟一些开发商共同打造新的项目，这个不像现成项目收购过来改装一下重新招商拿出去那么快的周期，在建项目建设周期比较长，还有培育过程，最起码5年才会看到回报。由于对中国已经有一定了解，对开发商有一定信任度，对中长期商业地产的发展有信心，本身希望得到更高的回报，所以才采取参股合作的形式。”

　　“选择华润、中投这些比较大型稳妥的企业，他们也注重自己的品牌，不会随便冒险，对黑石来说也是保障，借助有实力的本地开发商，有更有利的入场成本，拿到相关开发权和地皮。在这种情况下他们加入的风险比较少，回报会比较高。”杨咏诗说。

　　长期以来，黑石善于玩低吸高抛的投资游戏，坚持稳健的原则，一旦达到获利目标就会果断卖出资产，即使有很多人争相收购他们的资产，黑石也会按时退出，绝不为了追求更高的利润而丧失卖出的机会。这得以让它在2008年的金融危机中安然脱身。

　　黑石官方网站显示，其一贯统一的投资理念是“买入、修复、卖出”，以低于重置成本的价格收购高质能创收的资产，解决资本结构、硬伤或经营问题，然后出售。项目平均持有期略超过三年。自成立以来，黑石在房地产业务和私募基金业务方面，过去10年年均收益率都保持在26%以上。对于华润、中投等项目是否将改变3年周期的限制，改为长期持有的策略，黑石方面并未有向时代周报记者回复。

　　曾经持有项目3年必出手

　　2008年10月底，黑石以约9.5亿元收购了上海长寿路调频一广场95%的股权，并为此参股盈石资产管理公司。

　　盈石一位高层告诉时代周报记者，此前盈石被黑石寄予厚望，希望借此平台在中国投资上百亿元的项目。本着基金三年要出手的原则，2011年11月，黑石以14.6亿元的价格将调频一转让给了郑裕彤旗下的新世界。

　　“黑石卖掉这个项目后，把持有的盈石股权转让，从盈石撤出了，此后黑石和盈石就没有合作项目了。”该高层表示。如果说这是一次正常的商业出售行为的话，黑石此后抛售的行动还是显露出了“看空”的迹象。

　　2007年9月，为了赴港上市融资，恒大将持有的御景半岛项目的全资子公司雅立集团40%的股权转让给知名投行美林，2010年9月，受金融海啸影响，美林将在中国大陆区域的地产基金及附属投资业务约20亿美元打包出售给黑石，其中包括了御景半岛项目股权。 2012年1月，黑石将广州的御景半岛项目40%的股权转让给恒大，交易总额为12.6亿港元。这一项目黑石仅持有了2年多。

　　黑石到底在中国持有多少房地产项目不得而知，可以梳理的公开资料显示，2009年，香港房地产开发商鹰君集团出资7.34亿元开发大连的一个高档公寓及酒店项目，2010年，黑石与鹰君达成协议为项目提供资金支持，占股50%。黑石收购的这些项目可谓赚得盆满钵满。抛售后直到2012年10月份以前，在公开市场上，黑石并未有大的动作。上海乘星行行销服务机构总经理李骁向时代周报记者表示，随着美国QE3、 QE4的出台，美国经济刺激政策逐渐显现效果，经济筑底成功，房地产开始复苏，中国经济进入中速增长，房地产持续调控，国际资本对中国的选择出现分化，有些减少对中国的投资，有些仍在进入。

　　“过去7年人民币连续升值30%多，那时候进入中国的资金毫无风险地收获了30%以上的收益，但2011年底，人民币连续11天跌停，去年8月以前也是贬值的，也出现过触及跌停。这些资本坐等套利率的时期已经过去，也有可能面临贬值风险，只剩下一条，博弈资产升值。”李骁称。

　　仲量联行中国区高级副总裁何超则指出，预计未来三四年上海商办楼每年的租金将以5%-10%的幅度增长。随着融资成本的持续降低，境外机构投资者的需求将上升。据戴德梁行统计，2012 年上海房地产投资市场总成交金额超过310 亿元，其中境内买家投资金额为208 亿元，而外资在上海整栋收购的金额为103 亿元。但境内买家多为自己办公，用于投资的外资仍然是主力。相关数据显示，2012年第三季度，我国外资参与房地产大宗交易的比例从第二季度的16%上升至36%。

　　就在黑石收购华敏帝豪大厦后，澳大利亚麦格理集团与中东阿布扎比投资集团，以24亿元的价格从基汇资本收购了上海南京路上的353广场。新加坡凯首峰投资公司也有意斥资33亿元收购浦东金桥国际商业广场。去年7月，凯德商用也表示，公司将成立一只10亿美元的私募股权基金，用于投资中国的零售商业地产开发。

　　截至2012年9月30日，黑石房地产管理资产总额540亿美元，可用投资资本130亿美元。去年10月中旬，黑石成功募集完成规模达133亿美元的全球房地产基金BREPVII，这是迄今为止最大的房地产基金。此外，黑石计划开始筹备20亿美元房地产基金，专门用于收购亚洲的房地产项目，虽然并未透露有多少投向中国，但显然中国正是其重点关注的投资区域之一。

　　黑石集团董事长斯蒂芬?施瓦茨曼去年10月向中国媒体表示，黑石对亚洲抱以积极的态度，随着亚洲经济增长放缓和价格回落，黑石将成为这一区域的大买家，黑石看好亚洲基本面因素，认为长期的增长会是强劲和乐观的。

　　被称为“机会主义者”的黑石断然不能错过这个投资机遇。

　　一位业内人士向时代周报记者表示，黑石的投资团队除了在北、上、广、深等一线城市看项目外，还到杭州、南京、重庆等几个核心的二线城市考察商办项目，但该团队目前还没有明确具体的投资项目。