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京叔说房
01
提问:您好，我目前有两套房产，一套是位于双井九龙家园，95平北向两居，主要用于出租。一套是富贵园三居，主要是居住给娃上学。九龙花园想卖掉，换一个大平层，手头有400万现金，可贷款，有没有好的投资建议？我看过大红门中海和金茂府和旧宫建发新盘，品质都OK，价格高，怕站岗。中海兴三，也看了，大平层。但是旁边的德贤公馆一直没涨，感觉没底。瀛海的铁建和园叠拼，8号线几百米，总价1300万左右，但是这几年也没有涨。这几个盘哪个有投资价值?如果都没有的话，有没有其他推荐的？
回答:您好，你看的这些盘站岗不说是绝对性的，90%以上吧，总价超过800布局到丰台南部，及大兴的次级板块都属于错配了，1300流通性和保值性更是没有保证，买新盘你要看同区域品质差不多的二手行情，很多人都会认为开发商又调价了，不管是多少钱，这都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，而真正意义上的决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍;这个折价率是很明显的指标;像南部一些比较差的板块，差不多要打到7折左右，有的更多,这些区域的房子买过来就是溢价，站岗是大概率事件，这些位置没有什么好的资源，未来的预期也很低，参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/新区避坑;你从九龙花园和富贵园换过去方向上一定是错的，如果你喜欢大平层建议适当控制一下面积，你把面积提那么高，在哪个区踩坑的概率都不低，如果你比较注重居住体验，可以看看亦庄金茂系列的大四居，160平户型社区品质不比新盘差，重要的是区域有资源，未来是有预期的，流通性以及保值增值性都有保证，祝顺利！
02
提问: 京叔，你好，家庭自京叔有住房3套，一套利泽西园一区（一居室，71平，塔楼一层，还有60万贷款，市场约530个），自住。一套南湖东园一区（大两居半，南向，120平，塔楼中楼层，市场约770个），出租中。本人工作所在区生态涵养区有一套小产权房（97年98平，市价约100个，目前自己一个人住，价格较去年有所降）。双职工，孩子已上大学。几点考虑：
1.都不动，保持现有状态。2.卖掉远郊区房，申请配租房或租房（租金一年大概2万），回流部分资金，卖掉市区一套大的，申购望京樾等新小区，或康都两居等次新年。3.卖掉利泽和小产权，贷款申购康都或利泽西园板楼的两居。或申购南湖东园二区三居室;4.卖掉利泽和南湖，申购上京新航线等次新三居。5.卖掉南湖一区，持币待购（如，望京樾附近后开发楼盘）请教老师，我应如何组合，才能更好的优化配置家庭资产。
回答:您好，关于政策类住房的理解，建议你认真阅读星球精华栏文章05#因为保障房充足，所以商品房暴涨;保障房公租房的本质居住权,北京未来的市场上不缺住房,大量建设保障房会导致商品房用地进一步变的稀缺,商品房的价格会越来越贵,商品房是财产权,大家缺的是财产保值与升值，保障房保障的是一部分人的居住权，而商品房适用于中高端人口的财产保障,两者属于两个体系，如果你们已经有多套住房，主方向应该是往优质地段优质商品房上努力，而不是只停留在套数上，方案四效率很优，利泽西园南湖东园虽然在望京板块，但这两个盘的行情都是望京这个板块最后一批反应的，如果拿完次新三居还有资金可以考虑第二套布局，或者ZD打完没有多余资金，可以等入手的次新盘吃到行情以后再考虑二套布局，这个是你的方向，其次不要过多考虑多套房的租金收益，租售比是一个伪命题,现在的房价体现是未来的购买力,在房价高增值期间,投资者对未来的预期值更高,单独考虑房产升值一个指标即可,租售比是在那种房价不涨的前提下,作为一种理财对比的计算方式,房价一旦上涨,租售比没有什么实际意义;祝顺利！
03
提问:老师，您好！因为资金压力还有楼层太高想卖掉朝阳公园西里北区93年的老破小， 小区位于朝阳公园西门和蓝色港湾附近，我的房子是顶层带阁楼，可以当两居室用，西南朝向，面积40多平，我挂的价格是365万，挂了两年也很少人出价，挂的稍微有点高，因为不着急卖就一直放着，最近有人给到360万，如果卖了之后能用于换房的首付只有240万，因为二套首付比较高，只能换个350-400万左右的房子。关于买房换房有以下问题想请教您
关于卖房：1，我如果换房现在卖的话，这个价格是否合适，如果等到五六月份价格差异大不大?2，因为现在还没定好要买的房子，而且卖完之后资金到手大概要4月份了，看您的星球问答，那个时候再买的话房价基本上会上涨，那我就会承担差价负担，要不要等到五六月份再卖？
关于买房1，现在的房子位置不错，去望京上班也很方便，换房有两个思路，一个是继续在城里买个上班方便、保值能力相对好的老破小的二三层，最好是带电梯，现在考虑的区域主要围绕朝阳公园，大山子，酒仙桥，安慧里这些区域，如果是这个思路您有什么推荐的小区或者楼盘推荐吗？2，如果再买房不考虑自住，完全投资的话（自己带着两只猫在公司附近租房），投资回报率比较高的地区和楼盘您有什么推荐，是买新房还是二手房？我希望最好是买二手房出租，还能抵掉我自己租房的一部分压力,但主要还是考虑投资回报来决定;期待老师的答复，非常感谢
回答:您好，感谢信任！我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;朝阳公园分为2个片区，一个是靠近公园附近，一个是四环外，这个区域的资源很好，特点是升值性好的盘全部集中在豪宅系列，像靠近蓝色港湾，公园西门一带的老塔楼社区升值性并不好，流通性也比较差，这种盘在市场上的竞争优势不是很明显，临东三环两侧，国贸南到双井，北到燕莎三元桥基本全是老公房，围绕团结湖一带的多为单位公房，也都是低层板楼社区，相比于老塔楼的保值增值性还有流通性以及租金水平都好一些，位置上更佳;所以围绕蓝港朝阳公园一带的老塔楼社区行情一直很低迷，把这种房子置换掉方向上很好
但我不建议你围绕望京附近换，因为这个预算能选到房源无论是从区域资源还是楼盘品质都不是特别理想，像大山子、酒仙桥这种区域还不如朝阳公园，至少朝阳公园的城市资源很好，大山子酒仙桥的城市界面很差，这些区域里品质稍微高一点的盘涨幅也低于其它区域同类盘，老塔楼的行情就更差了，安慧里稍微好一些，置换上有2个方向，第一是你可以淘一淘团结湖的老公房社区，包括安慧里，这个位置的价格比较低，能淘一个正规两居可以自住，未来也有上升空间，像团结湖北三条、白家庄东里的2居你都能够得着;
还有一种思路是投住分离，买一个确定性高且有潜力的地方，然后出租自己租房住，未来再做置换，可以去朝阳的常营板块看看,常营作为500左右的预算一直是我推荐的区域,这个区的亮点在于同等价格下它的综合配套资源是最好的,基础设施很完善,区域面积足够大,未来可上升的空间同样也很大,并且未来向东可以被通州运河辐射到,通州运河是近几年北京投资最大的一个项目,虽然现在空置率比较高,但至少有想象空间,现在常营的价值主要是承接朝阳东部的刚需,所以即便是运河没有兑现的前提常营的价格也很牢靠,抗跌性很强,整个区域的盘品质普遍都不错,现在的价格又处于低位,同样的预算在常营买到的盘居住舒适度应该是排中上等的，北京新天地5期的正规一居室价格400以内，柏林爱乐三期的正规一居价格400出头，这两个盘都是接近10年的建筑年代，行情很好，并且未来可上升空间很大。你可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这几个盘近5年的详细行情
关于置换节点：我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/写过市场凉热定律;建议认真阅读,北京的市场规律是每一轮行情热门先涨，次级板块后涨，龙头板块涨完喘息的时候，次级板块才会有反应，主城区涨完会有一个冷近期,价格会有回调,有2种置换思路,一种是牺牲次级板块的补涨行情,赶在主城区上涨前买入吃主城区的行情,要么就是吃到次级板块的行情后等主城区的冷静期入场，朝阳公园的老塔楼社区和团结湖老公房包括常营的次新，能够最先反应的是常营的次新，其次是公园和团结湖
我的建议是你现在可以卖，并且可以签合同，但前提是你要买的目标区域有意向房源并且可以签约，如果你的买家要4个月的付款周期，你也要向你的卖家要4个月的付款周期，所有条件都一样，同步进行，这样不用担心期间空档房价上涨，这个操作有一个细节就是你收的定金额度要大于你付的定金额度，假如你收30万定金，在你付定金的时候最好付你收定金的50%60%，最高不超过70%，好处是如果你的买家违约，不会白忙活的同时不会亏损，祝顺利！
04
提问:京叔，石佛营区域400万左右小两居，请问几个小区如何选择，石佛营东里西里，炫特嘉园一期二期三期，十里铺北里，八里庄北里，日月东华，紫萝园。另外三号线开通对选择有何影响。
回答:您好，1、优先级排序：炫特嘉园二期、一期三期，八里庄北里，石佛营西里，石佛营东里，后面的就差了，炫特的价值是04年的盘，品质不算很高但是个次新，这一大片预算不高想要次新，这个盘是最合适的选择，八里庄作为上车盘，流通性保值率都可，至于未来的成长性水涨船高，商圈整体水平往上走，这个盘也不会拉下，你可以通过16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;2、这种本是交通资源很好的区域房价不会因为开通一条新地铁就发生变位，通勤区域才会。祝顺利！
05
提问:京叔好，读了您的文章，改变了我之前的认知。希望您给予指导，非常感谢！一：二孩家庭，老大2016年上小学，目前家人都在通州，工作单位在玉桥，准备买房，首套，考虑到自住+保值+增值，首付150-200w，预算400-500w，目前家庭年收入约40-50w，希望十年后还改善房。看了您的文章，我考虑了四个板块，首选武夷商圈，其次潞苑商圈，亦庄板状，常营板块。问题一：就目前情况，我想听听您的建议，也想让您帮忙推荐最理想的小区。问题二：现在买还是2015年再买？我本来打算，2015年买的。
二：另外父母在2008年在马驹桥买了一套富力尚悦居，目前在出租；2014年在大厂买了一套孔雀城湖韵澜湾，闲置中。这两个房子当时就是单纯为了投资，不住。我想请教下您，这两套房子前景如何，继续持有还是置换更优资源？
回答:您好，1、你们马驹桥和大厂的房子应该脱手，你们现在的资金量刚刚能购到好位置的小户型，天上下雨拿盆接和拿碗接差距很大，选筹上没问题尽可能调配资源来保证面积，你们这种情况应该集中资源选一套好盘把一套的行情吃透之后再考虑第二套
2、关于选筹上，亦庄和武夷都不错，潞苑和常营属于次级板块，如过有条件投资更好的位置当然不考虑次级，中短期亦庄的成长会快一些，通州属于利好长期，你们做10年计划的话通州应该没什么问题，武夷的话你就看看新盘融御和京贸国际城，这两个盘在整个通州新城也是属于头部盘了，亦庄的话可以重点看金域东郡和海梓府，以上问题如果理解不透可以查阅星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图
3、再说马驹桥和大厂，我对马驹桥未来的成长性比较悲观，我在星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图有过全面的分析,建议你认真阅读,这个区域的界面资源实属太差，也没有什么好产业，现在的购房者大多都是通勤人员和一些抄底的“投资者”，马驹桥定位是亦庄的产业外溢，主要的产业集中在物流和制造,这两个产业的结构本身价值不高; 过往这个区域的上涨动力一般，但下跌比较严重，亦庄从2017年到今年期间有过多次行情,涨幅也是北京所以区域中最高的,但马驹桥除了几个新房项目频繁调价以外,二手房价格几乎处于平稳状态,新房市场的价格没有任何参考意义,只有二手房才能反应真实的市场水平;只能说这个位置的优势是便宜，其它缺乏的太多，商圈资源，持续的购买力是房价上涨的硬性条件，
环京燕郊大厂这些区域属于阶段性溢出的地方，我在星球精华栏文章92#环京楼市泡沫中对环京大部分区域有过详细分析及未来的预判;这种区域市场好时会出现暴涨的现象，市场凉时也会随之见底，涨势不可持续，遇到牛市可能会在3-6个月之内涨起来，但是涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还会一直回落，这些板块都是虚火旺起来的，价值比较弱没有持续的购买力，如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差;
4、关于买入的时间：这两个地方倒不用太着急，尤其是通州，行情兑现都属于长期的，如果是亦庄的话可以留意一下近期的放盘量，现在你们应该去关注马驹桥和大厂的成交情况了，如果这波有合适的价格就可以考虑出货了，出货的同时可以同时看亦庄和通州的房子，有合适的就出手，刚需不用特别刻意的踩点，方向上没问题早买早踏实，祝顺利！
06
提问:京叔好！认真阅读了星球置顶的精华文章，受益匪浅。现介绍一下我的情况，2010年之前在涿州先后投资3套两居，目前市值约180W，2017年在固安按揭了2套两层和1套一居，目前价格腰斩且每年还房贷约20W。房山户口，在良乡有4套房产，市值1700W，潘家园一套117平的两居，市值660W，目前已无房票，夫妻年收入25W。请京总指导！资产怎样增值和最佳优化方案！谢谢！
回答; 您好,感谢信任!您们的房产布局战略上有点问题,希望期间能有一个好的收益,现在调仓还不晚,虽然房地产的城镇化红利期接近尾声,但城市板块红利还没结束,这是大多数人不知道的概念;一个行业随便看看新闻就知道发生了什么,但真正了解到某一个细分领域需要做很多调研;我在星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判中已经对这些位置做过详细分析,建议全文阅读
具体建议1、先把涿州3套固安3套出掉;良乡或者潘家园留一套住的即可,(如果留良乡留最好的小区,面积2-3居);其他全部出掉,这样你们就有1张房票,(如果良乡和潘家园均不住可全部出掉);良乡、涿州、固安本地没有核心产业支撑,未来上涨空间受限;这种房子继续持有增加了时间和成本,反而会损失成本和效率;潘家园虽然在三环核心位置附近,但商圈自身不争气,回迁房占比区域住宅90%;涨幅也一直被市场甩在后面;我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析
有了房票后加一定的杠杆买在优质区域优质楼盘即可;这样即便是你们自己住也会提高生活品质,主要是吃板块红利;您们的年收入略低,但资产数量比较优质,应该盘活现有资产,加上杠杆让资产升值是你们的主要任务;如果全部出掉2张房票可以2套三居,分开布局,如果留一套的情况下选一套三居;买在龙头板块即可;祝一切顺利!期间有问题可在向我提问！ |
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发表于 2023-3-18 10:36:13
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