前两月土地出让面积锐减1/3！地方财政更捉襟见肘

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程坦
　　据国家统计局数据，2019年前两个月，房地产开发企业土地购置面积1545.19万平方米，同比下降34.09%，增速创2009年3月以来新低。如下图：
　　与此同时，土地成交金额690.20亿元，下降13.10%，创2015年12月以来新低。成交金额降幅与成交面积相比，低了近20个百分点，说明土地出让单价同比有近20%的增长。正常情况下，这就决定了未来房价只会涨不会跌。价格同比如下图：

　　值得注意的是，虽然房产开发商的购置面积，只包括政府出让的住宅、办公楼和商业用房面积，不包括工业用地、慈善、公共设施和科研用地的土地出让面积，但前者一向是土地出让的大头且是地方政府土地出让金收入的主要来源，因此，开发商购置土地面积和金额的断崖式下跌，对地方财政开支平稳是一个重大考验。

　　虽然每年头二个月跟全年相比，因为春节因素，一直就是土地出让的最低谷，但与上一个年度的同比数据的变化还是能看出房地产市场的冷热。显然，目前房地产市场景气度不高。一般来说，开发商从拿地到实现商品房预售，时间需要一年半到两年，少数地方、运作非常高效的开发商，时间可以缩短到一年之内。

　　公开资料显示，各级政府长期都是赤字财政，在许多地方，土地出让金和房地产开发相关的税费收入占地方政府总收入超过60%。开发商购置面积的暴跌，不仅意味着未来眼前地方政府的土地出让收入减少，而且直接影响到未来房地产相关产业的税费收入。在目前出台大规模减税降费政策的背景下，地方财政更加捉襟见肘。

　　虽然中央政府承诺一定会通过扩大转移支付等方式，给予地方财政更大的支持，但中央政府长期以来同样是入不敷出，国债发行规模近年来一直在快速增长。支持地方财政的钱从哪里来，确实考虑财政部长和央行行长的智慧。

　　目前讨论到的一个方案是上中央和金融企业上交更多的红利，来弥补财政的缺口。第一，从公开上市的央企和金融机构的财务报表来看，账上可动用的多余资金极为有限，如果大比例现金分红，意味着这些企业必须收缩现有业务，或大幅增加负债，无疑会恶化这些企业的持续经营能力。第二，即使让央企和金融机构扩大现金分红，能收上来的钱也极为有限，根本无法弥补减税降费和土地出让金锐减、房地产及相关产业税费减少带来的缺口。

　　单纯从理论上讲，要平稳财政开支，无非两条路：一是精兵简政，压缩开支；另一个是加大印钞规模，同时继续刺激房地产繁荣。公开信息显示，目前第一条路不在政策选择的考虑范围，那就只有第二条路可走，绝不可能天上掉馅饼。

　　最近大家津津乐道的房地产税，有人认为可以替代土地财政，成为地方财政收入的主要来源。说这种话的人基本上对经济常识和房地产市场一无所知。以上海和重庆的房地产税试点为例，获得的房地产税收入，不及土地出让金和房地产相关税费收入的几百分之一，跟后者相比，根本就是九牛一毛。即使出台的房地产税在上海和重庆试点的基础上增加几倍，达到民怨沸腾的程度，把房地产市场彻底搞死，能收上来的钱，跟现在获得的土地和房地产相关税费相比，不但数量不在同一个级别，而且根本就不可持续。

　　因此，根据国家统计局的这组最新数据，我维持十五六年反复说到的三个与房地产相关的基本判断：

　　1、暂时中国还找不到足以取代房地产的支柱产业，无论是避免政府债务失控导致系统性金融风险，还是避免中国经济失速影响社会稳定，全都离不开房地产市场的稳定发展。

　　2、基于前一个理由，房地产税绝不可能在三五年内出台，足以影响房价走势的房地产税可能永远都不会出台。

　　3、随着土地出让价格不断上涨，加之货币发行量大幅增长，从而带动包括房价在内的所有物价上涨，别听一些人天天忽悠房价要崩。

　　与之前十五六年不同的是，目前房价已经涨到社会购买力难以承受的水平，随着最迟2021年开始全国人口总量开始不可逆地转为持续负增长，房价的上涨将难以持续——我一直认为房价接下来还有最后一次疯狂的上涨，时间就在2020年到2021年上半年之间，之后转入高位盘整和长期下跌通道——并不是说房价停止上涨之后就会转入快速下跌，相反，由于政府强大的执政能力，房价很可能在高位维持相当长时间。因此，刚性消费者该买房还得买房，而投资性购房则要看时机和地段——中国这么大，经济发展极不平衡，各地情况大不相同。