房地产税将很快出台？这事炒了20多年有意思么！

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程坦

　　今天（3月8日），一则新华社通稿挂上了各大门户网站头版要闻：《2019年全国人大将落实制定房地产税法》。

　　确实，今天全国人大委员长所做的人大工作报告中提到，“人大也将集中力量落实好中共中央确定的重大立法事项，包括审议民法典，制定刑法修正案（十一）、基本医疗卫生与健康促进法、房地产税法、出口管制法、社区矫正法、军民融合发展法、退役军人保障法、政务处分法，修改证券法、现役军官法、兵役法、人民武装警察法、全国人民代表大会组织法、全国人民代表大会议事规则，生物安全法、长江保护法等立法调研、起草，都要加紧工作，确保如期完成。”

　　此前的3月5日，国务院总理在政府工作报告中也表示，“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。”今天，国家税务总局局长王军在人民大会堂接受上证报记者采访时，对于房地产税立法是否将在今年制定完成？他表示，“稳步推进。”

　　是否房地产税马上就会出台了？房地产税一旦出台，会像许多中低收入者期待的那样，让房价会跌到他们都能买得起商品房的地步么？

有些年份，因为这个话题会大规模炒作不止春节后这一次，在读者的“逼迫”之下，我还会写两次。这样的折磨和无聊炒作，使得我四年前写下了一篇相当有影响力的文章，提出“10年内如果再有人提出出台房地产税来打压房价，直接给他一个大耳光！”

　　昨天我认真考证了一下，有影响力的大媒体最早提出“建议研究出台房地产税，促进房地产市场的稳定发展”，居然是28年前！28年前的事咱就不提了，至少最近十多年这个话题一直是媒体每年春天必定炒作的热门话题。

　　无论舆论如何炒作以及民众如何期望出台房地产税降房价，官方正式的说法从来就没有说要降房价和打压房价，规范的说法是“研究出台房地产税的房地产调控的长效措施”，“房子是拿来住的不是用来炒的”，以及“抵制房价过快上涨”。

　　要回答房地产税会何时出台，以及出台房地产税是否会降房价，甚至降到绝大多数中低收入者都买得起商品房的地步，先必须搞清楚两个大问题：第一，房价为何上涨到今天这个遥遥领先于全世界的水平；第二，房价持续上涨带来了哪些好处和害处，其中最大受益者是谁？

　　关于第一个问题，我十几年来的观点清晰且简单：房价持续上涨有最大推动力除了中国人对财富增长的玩命追求和对美好生活的强烈向往，主要就是两个因素，一个是土地财政政策，另一个是货币的大量发行。前者让商品房土地供应成为炙手可热意气相投的稀缺资源，后者导致几乎所有物价都快速上涨。显然，房地产税的出台，不能改变房价上涨的主要推手。

关于第二个问题，简单地说，房价持续快速上涨带来了社会财富的暴增，整体上提升了全社会各阶层的生活水平，快速改善了中国的城市面貌和基础设施，极大地提升了中国的综合国力特别是经济实力；相应地，房价过快上涨也加剧了社会贫富分化，阻碍了优秀人才向高房价大城市的流动，降低了中国实体经济的国际竞争力。我曾经认真测算过，商品房售价超过3万元的，土地出让金和政府相关税费在全部成本构成中大约占70%以上，这可以看出，谁是房价上涨的最大受益者。

　　是否会出台房地产税来打压房价，还必须清楚三个基本事实：第一，房价下跌带来的地方政府财政收入锐减，包括土地无法高价出让，以及市场交易额萎缩带来的税收减少，损失远远超过能收到手的房地产税。第二，各级政府都是赤字财政，而地方政府出让土地金和房地产相关的税费收入，许多地方占全部财政收入的60%以上。第三，房地产投资与众多行业相关联，对GDP的贡献率差不多是四分之一，在没有找到更好的支撑经济持续稳定发展的替代产业之前，我们是否能承受房价大幅下跌带来的金融和经济冲击。

　　换句话说，如果你是决策者，会仅仅因为照顾绝大多数中低收入者买得起商品房，而出台一项政策让金融和经济陷于失控的下跌通道，让公务员和教师、医生发不出工资么？坦率地说，如果我处在那个位子上，我绝对不会干这样蠢事。那高层说“稳步推进”什么意思呢？这很好理解呀，这事议了20年，再议10年没问题吧，或者出台一个类似上海和重庆试点的那种征税方案，根本不会对房价产生任何影响也可以呀。总之，炒作出台房地产税来打压房价，是对中国国情和经济增长模式的无知。只是苦了证券市场的一些投资人，因为每年这个话题的炒作，总带来香港和内地股票市场房地产股的突然大跌，年年如此，从无例外。今天香港股市中就有多只内地房地产上市公司的股票，闻风丧胆，跌幅超过了10%，好在内在房地产股还比较淡定，并非今日股市暴跌的做空主力。

　　我知道正像十几年来一样，一谈到我对房价走势和房地产调控政策的分析，就有许多希望房价暴跌的人对我破口大骂，好像房价是因为我预测要涨就涨个不断，或者是因为我预测在相当长时间内绝不会出台足以影响房价的房地产税，而导致至今房地产税不能出台。拜托骂人者，您能分清我对经济和政策走向的预测与本人内心意愿的区别么？事实上，最近十六年来，我在预测房价必然不断振荡上涨的同时，也写了几十篇文章，详细分析了房价畸高带来的社会危害，呼吁抑制房价的过快增长。要是房价由我说了算，拼着我几套房一文不值，最好全国房价降到每平米2000元以下，至少让80%的中低收入者买得起房，可能么？要知道，全世界也没有哪个国家实现了穷人都买得起商品房的好事哟。

　　谈到房地产税的事，一定会有人更关心：房价还会涨么？何时开始上涨？什么时候是买房的好时机？房价会一直涨到天上去么？何时会出现上涨趋势的根本性逆转？哪个城市适合买房投资？这些问题我之前的分析中都有详细的分析，就不在本文中一一展开去说了。简单重复我最近两年来多次提到的一点看法：到今年三季度各地将陆续悄悄地取消严格的限购限售政策，明年一季度左右房价会到达本轮调整的最低点，那时就是出手买房的最好时机。事实上，最近一些地方已经在悄悄地这么做了。你可能没注意到，这次总理所做的政府工作报告，没提“房住不炒”这个以往必提的词汇了。

　　其实，房地产税这个话题，我在今天中午的“YY”视频直接中已经做了解说，之所以现在写成这篇文章，是因为有许多读者留言，强烈建议我再做一个书面分析。这里也顺便做一个广告：有兴趣参加这个每个工作日中午12:30分直播的朋友，请下载“YY”直播的APP（电脑和手机均可，电脑网页版不用下载APP，注意是英文大字字母“YY”，不是中文“丫头”的“丫”），打开“YY”主页后，在最顶上搜索“2382140733”，马上就能跳出我的头像，直接点关注即可，方便得很。直播间号：1353060347，名称叫“程老师财经杂谈”。期待每个工作中午12：30与大家准时“YY”直播上见，主题就是聊房产和股市投资。