北京新版二手房买卖合同范本正式公布 都有哪些变化？

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京房字

上月下旬，北京就《北京市存量房屋买卖合同》示范文本等多个文件公开征求社会意见，引起社会广泛关注。

在经过了征求意见并修改、完善后，今天，新版的《北京市存量房屋买卖合同》示范文本正式发布，并将于4月15日起实施。

此前，新版的二手房买卖合同示范文本在2017年12月21日至27日通过媒体向社会广泛征求意见。

市住建委对于社会各界提出的意见非常重视，并根据意见和建议修改完善。（【京房字】专家也全程参与了合同示范文本的修改完善，并将粉丝提出的问题整理成报告反馈给相关部门）。

下面来说一下最终发布的合同示范文本，与征求意见稿相比有哪些变化。

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在上次的征求意见稿发布后，关于房屋附属设施、家具家电、装饰装修等有关价格包含在房屋成交价格内这一问题，最受关注。

但这却被一些媒体炒作为二手房需缴纳的个税及增值税将大幅度提高，甚至有媒体打出了“北京阴阳合同被堵死，非满5唯一住房税费或猛增3-10倍”的标题。

【京房字】也在本月6日推送了二手房新合同税费增10倍？呸！ | 京房字出品，就二手房买卖合同中的这项内容进行了详细的解读。

现在我们来看一下，今天公布的正式合同中，对这一条是如何设定的。

在合同“第四条成交价格、付款方式及资金划转方式”中，对于成交价格给出了双方约定的范本，即“经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币元（大写元整）”。



资料图


这意味着，最终房屋的成交价包含或不包含装修、家具、家电等，是由买卖双方自己来约定的。


【京房字】了解到，这一条是充分听取了此次征求意见中，大家提出的建议和意见，而进行的修改。

上次我们说过的，这次并不是一些媒体、自媒体所说的“二手房新政”。

《北京市存量房屋买卖合同》示范文本，是为了指导和规范二手房买卖行为，为买卖双方提供的一份民事合同的范本。

既然是民事合同，那么合同中的主要内容就应该是由买卖双方进行约定。

而原稿中的装饰、家具家电等内容，则在“第一条房屋基本情况”中体现。

在这一条中，双方可以约定：“该房屋附属设施设备、装饰、相关物品清单等具体情况见附件一。”

而在合同的附件一里，包含了房屋的各种附属设施设备、装饰、相关物品清单，供双方选择。

专家说，二手房买卖合同是一个双方约定的房屋交易民事合同，“就像新房交房时，要写明房屋的各项附属设施，以及小区的配套设施一样，二手房交易中，买卖双方也应该明确随房屋交付的各种附属设施设备、装饰、相关物品。”

专家说，合同这样的设定，其实也是为了减少房屋买卖双方的纠纷。

“从咱们普通的百姓买卖房屋来看，买方和卖方对于房屋的哪些附属设施设备、装修、装饰需要随房屋一起交付，其实存在认识上的差异。举个最简单的例子，家电还好说，那些像壁柜、吊灯这样的与房屋建筑已经融合的物品，是否需要随房子一起交付，买方和卖方在认识上是有差异的。”专家说。

为此，新版合同示范文本就是要在合同中，将哪些附属设施、装饰、家具家电需要随房屋一起移交，买卖双方要作出明确的约定，这样就减少了纠纷。

至于这些附属设施、装饰、家具家电的价格，毕竟买卖双方都没有专业的估价能力，无法对于这些物品的实际价格作出准确的计算，因此也不适宜将这些物品的转让价格放进合同里。而且本身这些装饰、家具家电的价格，与房屋本身是无关的，也不应该放进房屋买卖的合同中。

最后，对于社会关心的阴阳合同问题，应该这样看。

本身，阴阳合同是一个是否依法纳税的问题，能否解决阴阳合同问题，靠一个房屋买卖合同是无法解决的，毕竟合同是买卖双方一个房屋交易的约定。

至于一套房屋的交易该交多少税，税法已经有了明确的规定，该交多少就应该交多少，如果不依法纳税，会有税收监管，以及带来的交易风险，这是买卖双方需要承担的责任。

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在这次二手房买卖合同的示范文本征求意见后，【京房字】后台接到不少粉丝的留言询问：自己已经签订了买卖合同，但尚未网签，询问是否会受到影响？

请大家放心，政策制定时已经考虑到这一点。

市住建委表示，示范文本是从今年4月15日起正式推行使用的。原来的旧合同也将在4月15日起不再推行使用。当事人可登录首都之窗（www.beijing.gov.cn）、北京市住房和城乡建设委官网（www.bjjs.gov.cn）和北京工商网（www.baic.gov.cn）查阅、下载新版合同示范文本。

也就是说，已签订的旧版合同要在新版示范合同正式推行使用前完成网上签约手续。

这意味着，如果是签了旧合同的，要在4月15日前完成网签。这次留下了2个半月的过渡期，时间很充足，方便大家抓紧办理。