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从外国卖家手里购买房产,须预扣交易税,不然小心被国税局罚款。(Getty Images)
外国人置业,额外成本可不少。(Pexels)
外国人将美国房产赠与子女,有巧妙的避税方法。(Pexels)
“外国人”即非美国居住居民,若在美国置业,在申请房贷、买卖税金等方面,面临的额外支出是什么呢?
外国人取得房贷的要求比较高。贷款机构一般需要外国买主首付房价的50%,且贷款利率也较高,通常会在5%以上或更高。
外国人出售美国物业,若是以“个人”名义拥有的不动产,享有资本利得税的优惠,但遗产税和赠与税的免税额低;以“公司”名义持有不动产,这三种联邦税的多寡又须分不同情况来讨论。
出售持有一年以上的物业,若纳税人其他一般收入的累进税率在15%的,资本利得税率是0%;一般收入的税率在25%、28%、33%、35%者,资本利得税率为15%;一般收入税率在39.6%的,资本利得税率为20%。而出售持有一年以下物业,则视同一般收入税率处理。
而美国人在卖房的五年内,若拥有产权两年,且作为自住屋两年,那么单身业主可享有25万元增值的免税额,夫妇有50万免税额。这个增值免税额外国人不能享有。 另外,外国人出售30万以上的美国不动产,会被预扣成交价15%的税,外国人与美国人共同持有的不动产出售,预缴税率35%。每年报税时再根据具体资本利得税率计算,多退少补。预扣税的出现,是为预防外国人卖了房子不缴资本利得税。所以买家也须注意,从外国人手中购买房产,应让办理产权转让的公证公司预扣这笔税金,不然国税局可能对买家进行罚款。
就不动产而言,除非将房产留给美国公民配偶,外国人的遗产税免税额只有6万,赠与税免税额只有1.4万元。这就是为什么不少外国人选择以有限责任公司(LLC)的名义拥有不动产,因为赠与LLC的股票属于几可完全免税的“无形资产”,大可通过这种方式赠与子女不动产。另外,若投资房产用于出租,LLC持有的物业涉及法律纠纷或债务时,不会波及个人也是一个考虑。
另一种规避美国赠与税的方式是出售房产后,将款项汇出境外,再以境外资产赠与子女,不过子女需要向美国国税局进行相关申报。
也可成立不可撤销信托,其优势在于房产出售时可享受较低的长期资本利得税率,有效规避遗产和赠与税,避免繁琐的遗嘱认证程序。
对于不经常来美国的外国人,房屋的养护和管理,往往要托付中介机构,这又是一笔额外开支。
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