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中国基金报泰勒整理 大家有木有一种感觉：过完中秋节，基本没人谈股票，大家都在谈房子…… 这两天看到一句话： 谁若在北上广深的春天里种下了房子 秋天来了你是一切 因为只有你 有资格过冬 房价就是这个时代最大的故事，超越了友情、爱情与亲情，击败了文学、音乐与图画，成为能敲动整个城市神经的唯一乐器。 无奈的是，虽然不少人价值观上不承认房即一切的标准，但真实世界里早些年买了房的人确实站在人生制高点上了。而没有买房的，就像趴在浮冰上的北极熊，眼瞅着冰山越来越远，后悔自己当初没奋力跳一跳，就算那冰山总归要塌，也比现在强。 楼市的泡沫大不大基金君不知道，但有个现象可见端倪--券商分析师不荐股改为荐房了。 就在昨天，浙商证券推了一篇“炒房指南”意味深重的研报。   该研报分析师亮出了“炒房”要从三个维度去考察的观点： 1 短期指标：销售面积同比， 由下跌趋势转为上涨趋势 2 中期指标：去化周期（可售库存/销售面积），维持在1 年以内 3 长期指标：长期人口需求大于广义库存 最后他从这三个指标得出了一份榜单↓  这份研报遭到微博大V曹山石的曝光后，底下出现了很多冷嘲热讽的评论： 跟个股一样，每次券商发研究报告的时候，都是配合主力出货用. 红星照我去战斗，券商教我来炒房 券商终于出报告了！[偷笑]炒股的朋友都知道，一轮暴涨后，券商出报告，意味着什么。[酷]不知道，券商报告对房市，准不准？[挤眼] 房地产研究员都不去研究行业和公司，一天到晚测算房价会涨到多少，你说这说明什么。 网友的评论虽然辛辣，但在现实的面前是否还能这么淡定呢？ 这两天一些关于买房跟房价的报道如下： 1、【深圳房价重启疯涨模式9月单日成交均价近8万】9月12日-9月16日，深圳新房成交均价达到67120元/平方米，环比上周54284元/平方米上涨23.6%，同比去年9月更是大幅上涨近八成。上周成交均价最高的是9月14日，当天均价高达77231元/平方米，共成交31套。 2、统计局9月19日公布8月份70城房价数据，郑州新房价格环比上涨5.6%，二手房环比上涨4.5%，均为全国最大涨幅。根据中指院百城房价指数，郑州8月住宅成交均价为10093元/平方米。 70城房价数据还显示，8月新房价格环比上涨的有64个，比7月增加13个。其中，一线城市和部分二线城市环比涨幅扩大：上海5.2%（7月1.4%），北京3.8%（7月1.7%），广州2.4%（7月1.3%）；天津3.6%（7月2.4%），石家庄3.7%（7月2.7%），武汉3.2%（7月2.2%），济南3.2%（7月0.9%）。 3、【楼市火爆：小长假的疯狂投资者】作为卖房人，刘蹙自己也被现在购房人的热情吓怕了。“上次开盘时，一位上海老太太买了3套房，这两天我告知她要加推，她直接打电话说留三套。我连忙说‘这次房子不一定能拿上’，这老太太直接来了句，‘我现在就买机票从上海飞过去，给我个账户，钱我先打给你’。真是拦都拦不住。” 4、【杭州限购前夜：单日签约5105套！ 开发商惊呼“网签系统要崩溃啦”！】 5105套！这是杭州房管局主办的透明售房网最后定格的数字，截至昨日（9月18日）24时，杭州新房二手房总共成交5105套，其中新房3265套，二手房1840套。 微博上有一个帖子流传很广：水木十大第一，一千多回复。大家都觉得社会有问题了，但我看他们也不知道问题出在哪里-_-||  你看，中年危机成了中产危机、房产危机。 一家六口深居简出节衣缩食背着几套房子月供十万元;中小企业老板关停工厂炒房;留美博士被嘲笑出国10年不如买房。说好的消费升级实业兴国知识就是力量呢?这么一看，这不治之症也可以确诊了，就是买房癌。癌细胞不就这样?别的部分停一停，养分别吸了，专供我，唯我独尊。 归根结底一句话，干啥都不如买房。一开始可能还当作笑话，后来发现无法反驳，如今内心似乎有点小认同—— 其实还不小。生活就这样变得虚妄了呀。 外国友人如何看待中国的高房价问题呢？ 美国经济咨询公司Longview Economics的一项最新研究显示，中国大型城市的房价在过去一年里持续上涨，令人想起1637年荷兰著名的“郁金香热”。 分析认为，深圳典型住宅的价格大约在80万美元左右。Longview Economics首席执行官Watling表示，深圳的房价收入比为70倍。相较而言，伦敦某些地方的房价收入比大约是16倍。 该公司研究发现，目前全球只有硅谷地区圣何塞的房价比深圳贵。自2015年初以来，深圳这座城市的房价平均上涨了76%，并且于2015年4月开始加速上涨，当时中国股市正接近峰值。北京与上海的情况也与此类似，尽管不像深圳那么极端。 我们为什么这么迷恋买房? 哪个买房者没在夜深人静的时候问问自己的内心呢?最后发现哪里只有一个买字。 1、结婚和上学 新时代下，总有逼着你非得买房的理由，比如婚房和学区房。俗归俗，你躲得掉?相亲角的海报上，不提房子就等于简历里没留电话号码一样，系统自动剔除。小学教育多重要呀，孩子接触的第一批同龄人决定了他/她人生的高度!只要能在好学区，房子没厕所也可以。如果幼儿园有分区，估计竞争还会更激烈。没办法，总得找点东西攀比嘛。摘录一位在美国工作安家的网友的微博：“我让我爸等那套学区房涨到×万元就出手，他不肯，说以后我有了儿子可以回国落户口，上一附小，学区房不能浪费了。 话说回来，婚房、学区房，说到底和门当户对、孟母三迁也没本质区别，看来“买房病”还真是与时俱进生生不息。 2、房价真的没跌过呀 《房价猛涨百姓望楼兴叹势在必行国家正拟法规》，这个标题看着很熟悉吧?但这其实是1989年的报道。时光荏苒，“泡沫”依旧，“拐点来了”几多，遏制也不是一天两天，但房价仍然是一路攀登。而那些没啥长处的人确实凭借炒房财富增值，这比1000条有理有据可以服人的“房价必跌”分析更深入人心，何况谁喜欢被人天天说“你赚不了钱”啦。人们硬要相信房价和钻石一样永远，也没太多办法劝。话说回来，别的投资有多作死大家是领教过的，房子可能还真是值得托付的那个?毕竟我们信奉实践是检验真理的唯一标准。 3、从众、从心 买房和结婚应该算是年轻人最常被催的两个问题了。如果不上网不刷朋友圈不和亲戚朋友聊天，很多人都还能理性地去看待。可一旦走亲串友或是去同学会上坐一会儿，架不住氛围一团火，就怂了：闲钱有一些，但不够，也不是没房住，改善下当然好，这么涨不合理啊肯定会跌，再等等吧—— 哎呀，大家都买了再不买不行了。即使觉得这小船迟早要翻，反正大家都在，就you jump I jump了。 编不下去了。。。基金君过不久也可能要jump了，而且还是在深圳jump 祝大家幸福。 附浙商证券报告全文： 杭州也限购了，还有哪些城市具备爆发的潜力？地产投资的三个指标 报告导读 择“城”短期看销量、中期看去化、长期看人口 投资要点 房产投资的择“城”：短期市场氛围、中期去化速度、长期人口增长如果地产投资全国一盘棋，那么城市的选择值得仔细研究。如果一个城市短期指标的销售面积同比由下跌趋势转为上涨趋势，中期指标的去化周期（可售库存/销售面积）维持在半年以内，长期指标的长期人口需求大于广义库存，那么这样的城市在1-2 年大概率跑赢全国房价整体涨幅。 房产投资的择“时”：紧跟货币政策的拐点 如果考虑择时，那么影响房地产市场最重要的因素就是货币政策。经统计，当货币政策由紧缩周期向宽松周期转变的拐点，是加码房产投资的最佳时点。 本周全国房地产市场：一线回调、二线回调、三四线回调 一线城市主要因为上海近期冲刺了一段，现在进入自然的市场回调阶段。三四线城市在国家去库存政策的支持下，去年底至上半年有所起色，随着政策的边 际效用递减，若未有更进一步的刺激政策，三四线城市的房地产市场难有起色。 上海楼市风向标：本周延续上涨基调 上海流动性较强的500 个小区，本周挂牌均价上调的小区占比超过3/4。自今年7 月以来，房价涨幅超过10%的小区明显增多，详见正文。 沪深300 地产股相对PB：自高点开始下降 随着恒大举牌效应的逐渐淡化，叠加限购限贷政策在部分热点城市逐步施行，周末杭州重启外限购（外地户籍仅能购买1 套），上周地产蓝筹的相对估值开始调整 1. 房产投资的择“城”：短期看市场氛围、中期看去化速度、长期看人口增长 房价的涨跌一直是公众热门话题，毕竟现阶段普通百姓财富的主要形式体现为不动产的价值。当下地王频出，房价大涨，上车的欣喜，刚需的焦虑，几乎所有的微信群都转化为房产投资群，据说一些微信群自从将群名改为“聊房自觉红包200 起”后，活跃度下降了90%。 如果将买房作为一项的投资活动（非首套房的刚需），除了自身生活工作所处的城市，更应该放眼全国，选取未来具备房价大幅上涨潜力的城市进行布局。不考虑税费，只要2 年内房价涨幅超过20%~30%，本金即可翻倍。在当下投资标相对匮乏的背景下，房地产投资仍然值得重视。 潜力城市的选择，建议从以下三个维度考察： 1 短期指标：销售面积同比，由下跌趋势转为上涨趋势 2 中期指标：去化周期（可售库存/销售面积），维持在1 年以内 3 长期指标：长期人口需求大于广义库存 短期：销量由低迷向热销转变。一般来讲，商品房销售面积的变化领先商品房价格的变化，一个城市销量由冷转热预示着接下来市场将迎来价格的上涨，因政策原因或者市场原因销量由热转冷也意味着本轮行情的结束。考虑到季节因素，一般上半年因春节假期的因素为市场淡季，下半年金九银十以及房企年底的冲刺为市场旺季，因此使用销量的同比较为合适。由于受到各类预期的影响，市场情绪变化较快，综合来看销量的同比变化方差较大，经常会出现在政策即将调整的关口时点交易双方熬夜排队过户的火爆景象，销量同比暴增，然后市场进入一段低迷期，销量同比暴跌。 何谓销量由低迷向热销转变？是同比增长10%，还是同比增长50%？达到哪个数值才算是楼市火爆，才算是有效突破？ 这就需要对每个城市自身的发展规律进行分析。本轮国内地产的长周期叠加了快速城市化的进程，因此销量本身天然的具备一个的稳定增长。这个稳定的增长均值，北京12%，上海22%，深圳3%，苏州10%，南京36%，达到均值的同比增长应视为正常，当销量的同比增长超过一个标准差时，才能视为有效突破，才表明市场进入火爆阶段。 统计自2010 年以来不同城市销量的波动，一线城市均值为12%~38%，这些城市的新房市场每年都在增长，标准差为38%~110%，上海波动最小38%，深圳波动最大110%，大幅上涨大幅下降经常上演。二线城市均值10%~36%，标准差45%~68%，三线城市均值27%~34%，标准差68%~71%。
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发表于 2016-9-20 05:17:13
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