深圳楼市酝酿新一轮涨价 二手房成交达新政后最高

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一些短暂的数据或正引起恐慌。在过去的一周(9月12日-9月17日)里，深圳新房日成交均价两度突破七万，最高冲至77231元/平方米。但日成交数据受成交结构影响极大，并不能真实反映阶段性楼市实况。

这是“金九银十”传统销售旺季的第三周，深圳楼市仍处于调整状态。目前为止，“金九银十”的火热未完全在楼市数据中反映出来。

市场动了！二手房成交达新政后最高水平

据深圳房信网监控数据显示，过去将近一周时间里，即9月12日-9月17日，深圳新房成交均价达到61087元/平方米，环比上周60225元/平方米上涨1.4%，总成交套数为376套。

购房者对深圳房价暴涨的担忧情绪来源于9月14日和9月16日的单日成交均价。据房信网监控数据，9月14日深圳全市成交31套新房住宅，其中多数来自豪宅林立的南山区，拉升成交均价至77231元/平方米;9月16日，全市成交36套新房住宅，成交均价为71727元/平方米。需注意的是，日均成交数据的价格波动极大，价格易受成交结构的影响。

这是“金九银十”传统销售旺季的第三周，承受期待但又平淡无奇。在过去两周中，新房成交量先回升后回落。

深圳市规土委数据显示，8.29-9.04日一周，深圳新房成交708套，高于8月前4周周均成交套数523套。成交均价为70025元/平方米，环比上升54.5%，周均价成为今年以来第二周站上7字头，原因在于上周南山区高端项目备案成交占比明显增加。同期，深圳中原监测得，二手住宅共成交1435套，高于6、7月份周平均值1224套，成交均价仍为57684元/平方米，环比上升12.59%。

而9.05-9.11日一周，深圳新房成交584套，环比下降17.5%，成交套数小幅高于8月周均成交套数523套，处于5月份以来的中等水平。同时，新房成交均价为60225元/平方米，环比下降14.0%。二手住宅共成交1674套，环比上升16.7%，成交均价仍为57350元/平方米，环比下降0.58%，与前期基本持平。

纵观过去三周数据可知，深圳新房仍处于深度调整期，量价变化之间隐现市场博弈，但成交套数相比6、7月的市场低位已有所好转。而二手市场反应更快，周成交套数和成交均价整体处于上升状态。

深圳楼市新房调整、二手房回暖的轨迹在整个8月市场中亦有所体现。综合深圳市规土委和深圳中原的数据可知，受325新政影响，开发商推盘量持续低位，8月全市仅有2312套新房成交，环比大幅下滑23%，创历史同期最低位。同期，新房成交均价为57728元/平方米，环比小幅上涨1.8%，价格涨幅较之前有明显缩小。

与新房市场相反，二手市场量价齐涨，回暖明显。据深圳中原监测，8月，全市二手住宅共成交7173套，达到325后最高水平，环比涨幅保持上月23%的高位。二手房均价为56788元/平方米。

房地产市场风险加剧

值得关注的是，在深圳之外，广东省乃至全国楼市多个指标并不乐观，信贷超发导致的房地产市场风险正在加剧。

广东省统计局公布的数据显示，1-8月，全省商品房销售面积同比增长29.6%，增幅比1-7月回落3%;销售额增长增幅回落2.3%、房地产开发企业开发投资增幅回落0.6个百分点、新开工面积增幅回落0.2个百分点。

日前，由国家统计局发布的2016年1-8月全国房地产开发投资和销售情况揭穿楼市真相。实际上，房地产施工面积、开工面积和企业土地购置面积指标正走向繁荣的对立面。

据国家统计局数据，今年1至8月，房地产开发企业房屋施工面积700121万平方米，同比增长4.6%，增速比1至7月回落0.2%;房屋新开工面积106834万平方米，增长12.2%至10.68亿平方米，增速回落1.5%;全国房地产开发企业土地购置面积达1.29亿平方米，较去年同期(1.41亿平方米)减少8.5%。

数据正出现背离，在上述指标增速回落或出现负增长的同时，全国平均成交地价缺同比上涨17.8%，达到人民币3585元/平方米。而土地出让金为人民币4630亿元，同比增长7.9%。全国房地产开发投资额累计人民币6.439万亿元，同比涨幅自1-7月的5.3%小幅扩大至5.4%。

热点城市风险正在增加，不理性行为加剧。第一太平[-1.22%]戴维斯中国区市场研究部主管简可表示，一、二线城市地价高企但土地供应有限，开发商面临着艰难取舍。一方面，土地争抢日益激烈且成本高昂，开发商难以补充库存，因此考虑捂盘惜售，另一方面又对投资低线城市保持谨慎。

另据国家统计局数据，全国商品房库存下降速度收窄，在今年4至8月分别下降了1.14%、0.72%、1.04%、0.048%、0.72%。去库存过程中，一二线和三四线城市分化加剧，一二线城市成去库存的主力军，而三四线城市库存岿然不动。

一名资深证券分析师的观点是，国家去库存政策原先出发点是为三四线去库存，但最后却成就了一二线城市。二线城市接替一线城市成为新的领涨先锋，抢房犹如抢白菜的情况再现，叠加不理性因素，全国楼市风险加剧。

此外，全年商品房销售额同比增长38.7%，达到人民币6.66万亿元。1-8月，房屋竣工面积累计达5.06亿平方米，同比增长19.1%;商品房在建面积自去年同期66.9亿平方米增加至70亿平方米;商品房销售面积自去年同期的6.97亿平方米增长至8.75亿平方米;销售均价同比上涨10.5%至人民币每平方米7618元。

第一太平戴维斯中国区市场研究部主管简可认为，不少开发商看跌来年市场，依然着力去库存。鉴于中央和地方政府对火热楼市的调控力度低于预期，预计年内全国住宅销售市场将继续保持平稳增长的势头。由于越来越多开发商接近或已完成全年销售指标，因此当前阶段更注重利润空间——对项目的新一期或新批次提价，这也对购房者的价格承受能力提出了挑战。