上海楼市隐现新豪赌潮 没被新政吓得落荒而逃

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瞭望东方周刊


　　上海楼市隐现新豪赌潮

　　大开发商在一线城市抢地，因为优质地块抢一块少一块;中小开发商也在二三线城市积极看项目，大家都在赌楼市就此开始温和、稳定的反弹

　　“看完房，老婆刚说一句这套房子还比较满意，准备开口杀价。房东马上加价7万。”前几天刚在上海普陀区长风板块遭遇二手房房东“跳价”的杨敏至今还气愤难消。

　　2012年8月以来，杨敏一直在曹杨板块看房，但由于盼望房价下跌，他一直处于观望状态。进入11月以后，杨敏发觉情况有些不妙了：中介公司里的房源越来越少，看房越来越难，房东的态度也越来越牛。

　　2012年11月底杨敏曾看中曹杨板块一套90平方米的两房，房东挂牌价是223万元，但杨敏第一次去看房，房东就把成交价抬高了5万元。12 月，杨敏再次遭遇了房东跳价。在第三次遭遇房东坐地涨价7万元之后，杨敏终于妥协了，并坚持当场与房东签订了定金合同，定金5万元，提高房东的违约成本。

　　“房东客气的，一直说没空，让我们再等等;不客气的，直接加价5万到10万。”21世纪不动产上海锐丰长风板块区域经理胡明锋告诉《瞭望东方周刊》。

　　胡明锋说，2012年12月，二手房卖家屡屡跳价5到10万元的情况在上海的普陀长风板块已经成了一个常见现象。对于这些现象，业内从春节之后渐渐形成了一个共识：随着上海楼市开始翘尾，“赌反弹”的心理又开始复萌，新一轮房价上涨潮正在酝酿。

　　不过，2013年3月1日“新国五条细则”的横空出世，却让这一切又平添了诸多变数。杨敏顾不得气愤了，他对房东能抽出时间来跟他一起连夜过户感激不已，因为“国五条”细则指出“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”一些原本打算搏一搏房价反弹的投资客，则显得有些措手不及，不过，他们似乎也没有被楼市新政吓得“落荒而逃”。

　　楼市翘尾

　　就在国五条新政出台之前，本刊记者走访了多名在上海拥有住宅的投资客，他们都表达了对房价上涨看好的心态。而在具体操作上，除直接提高挂牌价外，还有些人干脆直接撤销在中介门店的挂牌，等待2013年下半年之后的“报复性反弹行情”。

　　这样的心态从2012年11月以来，就在市场的成交上有所体现。21世纪不动产对上海40个标杆二手楼盘的监测显示，以2012年6月为基点，大户型在10月、12月出现涨价的楼盘个数分别是13个和17个;中户型在10月、12月涨价的楼盘个数分别是22个、25个，小户型在10月、12月涨价的楼盘个数分别是13个、16个。

　　21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪接受《瞭望东方周刊》专访时表示，2012年12月第二周以来，上海普陀长风、杨浦黄兴、长宁东等多个板块都出现了“惜售”和“跳价”的情况，二手房市场量价齐升，正促使越来越多的二手房房东加入“赌反弹”的行列。即使新国五条出台之后，本刊记者采访的多位投资客，也最多只是表达了“观望”的态度，与外界想象相差甚远。

　　导致这一局面的直接原因，就是2012年末的翘尾行情。叶厚彪告诉本刊记者，2012年上海新建商品住宅成交993万平方米，环比上涨 27.9%。11月，上海新建商品住宅成交8158套、98.2万平方米，同比分别大涨99.8%和88.9%，为近5年同期次佳水平。12月，上海住宅成交面积达115万平方米，超越6月102万平方米的高位，达2011年以来最高点。

　　其实，翘尾行情并不仅在上海。国家统计局2013年1月18日公布数据显示，2012年12月，在70个大中城市中，54个城市新房 (不含保障房)价格环比上涨，8个城市下降，8个城市持平。二手房价格环比上涨的城市有46个，下降的15个，持平的9个。链家地产统计数据显示，一线城市房价已全面上涨，且涨幅继续高于二、三线城市。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟告诉《瞭望东方周刊》，不久前的中央经济工作会议“遏制房价过快上涨、促使房价合理回归”的定调较前两年温和了很多，这使得市场认为政策层面已在转向，开始鼓励改善型需求入市，这也在一定程度上促成了投资客的“赌反弹”心态。

　　“翘尾”的除了住宅交易市场，还有土地市场。中原地产研究部的数据显示，十家标杆房企2012年12月购地金额环比上升约45%，新增可建面积环比大增约83%。同时，12月份标杆房企购地总金额创年内新高，万科、保利、中海地产尤为活跃，其当月购地金额占标杆房企总额的90%。

　　在上海，土地市场也出现了“翘尾行情”。高潮出现在11月，上海市经营性用地成交金额达106亿元，在10月创下109亿元高峰之后连续第二个月突破100亿元。

　　上海土地市场在2012年前5个月底价成交、流拍频现的低迷后，从7月份开始突然转热，标志性事件是当月融创与绿城携手以16.44亿摘得浦东新区唐镇新市镇A-03-11住宅地块，楼板价约为15054元/平米，为上海2012年住宅用地“地王”。

　　2012年11月，上海土地市场高潮迭起。11月，太保财险联合体以27.7亿元竞得黄浦区594(北块)、596街坊地块，楼板价高达 36176元/平米，上海新单价“地王”由此诞生;12月，万科、绿地、九龙仓联合体以54.31亿元总价竞得徐汇区漕河泾社区278a-05、 278b-02、278b-04南站商务区地块，刷新上海总价“地王”记录;半个月后，该记录被海门路55号地块以56.8亿的天价打破，该地块同时也成为了2012年全国新的总价“地王”。

　　地王频出背后

　　“在上海，开发商又抢地了。一方面是对楼市回暖的信心增强，一方面是政府也转变思路，拿出一些优质但稀缺的地块资源，激发了开发商跑马圈地的心理。”上海一家私募房地产基金的总经理Clark Lu告诉《瞭望东方周刊》。“2012年楼市回暖缓解了开发商的资金链紧张。大开发商在一线城市抢地，因为优质地块抢一块少一块;中小开发商也在二三线城市积极看项目。大家都在赌楼市就此开始温和、稳定的反弹。”

　　Clark Lu认为，2012年12月上海漕河泾社区地王就是个典型的例子。“该地块以前很少人关注，因为总价太高，体量太大，限制太多，资金占有量太大。”然而 12月12日，万科、绿地、玖致酒店管理有限公司、广州港捷企业管理有限公司四家联合以54.3亿元的底价拿下的上海徐汇区漕河泾社区278a-05、 278b-02、278b-04南站商务区地块，刷新了此前10月份刚刚由徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块创造的年内总价地王纪录。

　　新“地王”起始总价为54.3亿元，起始楼板价约为1.1万元左右/平米。另外，该地块出让后，用地内规划的中央公共绿化带占地面积约为 36790平米，建成后产权须无偿移交区政府相关部门。而且，该中央公共绿化带，由受让方统一设计，代为建设，并负责管理和运营，由此产生的费用需由竞得人承担。

　　“条件这么苛刻，而且对开发商的专业性要求非常高，如果不是对后市有很强的信心，开发商绝对不敢拿地。” Clark Lu说。

　　这并非个案。2012年11月28日，上海宝山罗店新镇F1-3地块出让，外资房企Winzen Ivestment Pte.Ltd以5.33亿元竞得该地块，折合楼板价9802元/平米，溢价率约为22.5%。该地块曾于2011年挂牌出让过一次，因无人竞拍而中止挂牌。在此之前，该板块成交溢价最高的案例出现在2009年，当时罗店新镇D1-2地块溢价率高达185%，但折合楼板价也仅为9128元/平米。

　　此外，2012年初号称“今年不轻易拿地”的万科，下半年以来每月都有200万平方米以上的新增土储，10月份更是拿下448万平方米土地，创下其近两年以来单月最大手笔。

　　2013年1月12日，首创置业集团董事长刘晓光在第四届中国地产领袖年会上表示，2013年市场总体将好于去年，“2012年冬天里有春天，2013年春天来了，但可能是春天里有冬天。”“城镇化”为刘晓光带来了更多希望，“城镇化率，每一年提高1到2个百分点，大概要新增的住房需求在 500万套以上。”

　　复地集团董事长张华则告诉《瞭望东方周刊》，2012年复地集团以166.7亿的规模超额完成销售计划，就是因为下半年楼市形势转好，复地在 9、10月份推出了大部分项目并获得了良好的销售业绩。张华说，他对2013年楼市“谨慎乐观”，但复地会在北京、上海等重点城市加速拿地，并且“在重庆、成都这些地区，以寻找资金合作方等形式多渠道拿地。”

　　各执一词

　　2013年的前2个月，乐观的看法呈现出几乎一边倒的趋势。

　　中国房地产测评中心在《2012年房地产行业总结及未来展望》中预测， 2013年全国商品房销售价格将在2012年的基础上上涨5%-10%。其中，一二线城市中心城区由于最近两年持续的严厉调控，房价涨势基本停滞，预计 2013年将出现强烈的补涨效应，预计涨幅将在10-20%;城郊板块房价将呈现10%以下的温和回涨。

　　上海易居房地产研究院报告也对2013年房价整体走势继续看涨，并认为由于近两年一、二线中心城市受楼市调控的影响较大，房价涨幅有所压制，一旦市场回暖，将有可能出现强烈的补涨效应。并称“2013年楼市调控政策有可能进一步升级，否则将难以控制一线城市和少数二线城市的房价涨幅。”

　　市场成交量似乎也在佐证这些观点。21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，1月前13天上海新建商品住宅共成交43.2万平方米，同比提升 2.18倍，高于2012年12月份同期水平。中原地产研究中心统计数据显示，2013年1月1日到13日，全国主要的54个城市新建住宅签约套数达到了 10.48万套，同比上涨103%。

　　中国房地产学会副会长陈国强告诉本刊记者，虽然短期内限购、限贷政策不可能退出，但楼市在经过2012年初的低迷开局和年末的翘尾、暖冬行情后，2013年将进入平稳复苏时期。

　　不过，来自官方和半官方的声音依然谨慎。中国国土资源部土地勘测规划院地价所所长赵松宣称2012年出现的大多数“地王”系误读或炒作，实际上仅两宗地块符合“地王”的判定标准。

　　2013年1月，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在《中国投资》发表文章称，房地产市场大幅反弹的可能性不大，并称第三套房不贷款政策仍会坚持。1月20日，国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲也公开表示，2013年如果不出现大的变化的话，房地产市场走势平稳，并不具备大幅度的房价反弹的条件。

　　而刚刚出台的国五条，尤其是20%征税的内容，则在3月成为多空双方争论的绝对焦点。看空的一方认为购房成本的勐增将压制需求，导致价格下跌;看多的一方却认为，在一二线城市刚性需求不变的情况下，成本依然可以转移到买方身上，投资者所增加的是时间成本。

　　据本刊记者了解，投资客依然是看多一方的主力军，“投资客手上的房源大多在市区，这里房源的稀缺性是长期的，不会改变的，时间一长，增加的成本还是能转移到买家身上。”一位依然淡定的投资者告诉本刊记者，国五条还需要地方政府制定细则并确保实施，“以往很多政策，在中央是雷声很大，但到了地方却雨点很小。何况二手房购买成本提高20%，新房房价肯定也会相应上涨，房价平均值反而会勐增，这是地方政府不愿看到的。”

　　“开发商心态也没受太大影响，反而一些人很高兴，二手房价格突然涨了20%，我新房涨个10%也不要紧吧?”Clark Lu告诉本刊记者。

　　虚假繁荣

　　叶厚彪从数据层面分析认为，就算没有新的调控政策出台，如今的投资客和开发商的“赌反弹”恐怕也难以如愿。“从2012年末的上海住宅成交结构上就能看到，购房者并没有出现普遍性的恐慌性入市。”

　　2012年第一季度，上海总价在90万元以下、90万到150万元、150万到300万元、300万元以上房源的成交数量占比，分别是45%、30%、17%和6%。第二季度比例与之大致持平。

　　到第三季度，刚需需求向改善需求转变的情况就变得很明显。90万元以下、90万到150万元房源比例分别下降到30%和25%;300万元以上的房源比例则上升到25%。“其中有25%的客户是一次性付款。”叶厚彪说。

　　他告诉本刊记者，上海800万元以上的房源，37.5%一次性付款，1000万元以上房源，53%一次性付款，这说明买房市场的资金量很充沛。另一方面，9月到11月，300万元以上的房源比例下降到11.5%，这说明房价上涨一旦明显影响了购房者的投资预期，市场马上会回归理智，“上海二手房交易的整体涨幅，始终没有超过5%。”

　　“对开发商来说，情况也是如此。现在市场分化的很明显，针对刚需的楼盘，如果单套价格低，销售就非常好;如果总价高，又没有促销，销售就比较难。”叶厚彪说，就算在一片“回暖”声中，还是有开发商为了完成年度销售目标，要降价促销。

　　“只能说最坏的时候已经过去了。但开发商面临的形式依然严峻。”叶厚彪说，截至2012年12月24日，上海市一手房可售面积约为 1028.28万平米，这比2012年10月的最高峰减少了5%，但其实在2008年到2011年，上海楼市的库存量都没有超过千万的高位。

　　而对一些炒房者来说，这些数据或许太过复杂和迂腐，他们赌的，只是长期趋势下的那些波动。而从根本上抑制这些投机心态的一再复萌，中国楼市还有很长的路要走。

　　绿地集团董事长张玉良告诉《瞭望东方周刊》，抑制投机的关键，“是房产税如何扩大试点，个人认为应该由国家出台一个指导文件，以经济结构指标作为目标，合理确定房地产企业的利润比，确定一个完善的征税框架。”2012年，绿地的住宅销售面积和成交金额均增长了35%到40%。

　　中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞也告诉本刊记者，在限购和限贷政策的执行中，一直存在着中央和地方政府的博弈，只有采用长期稳定、市场化的政策，才能避免这样的博弈，最终达到抑制投机的目的，这种投资客在政策和市场波动中的投机才会真正结束。