传说中的中国楼市鬼城 [转帖]

Frank

    导读：2013年开年，中国媒体正在掀起一股迷恋三四线城市楼市泡沫与“鬼城”存在的舆论，甚至危言耸听称越来越多三四线城市出房地产泡沫破烂与房地产风险加剧的趋势。

　　自2011年开始，“海南（三亚、海口、文昌、琼海、陵水）、内蒙古鄂尔多斯（600295）、浙江温州、贵州贵阳、辽宁营口、江苏常州的十个城市一直处于刀尖上跳舞，开发商忙着解释，地方政府忙着到处辟谣，舆论大张旗鼓的报道，业界忙着没完没了的争论。

　　有甚至绘画出房地产泡沫崩溃路线图：鄂尔多斯——温州——贵阳——海南——常州……似乎一幕大戏逐渐拉开序幕。江苏省常州市被爆步上鄂尔多斯“鬼城”后尘，多个楼盘空置率高企的同时开发商仍前赴后继在常州拿地。

　　2013年1月14日晚，央视《经济信息联播》播出楼市新观察《央视:长三角泡沫常州变鬼城》，关注长三角另一“鬼城”常州楼市。

　　2013年1月1日，国家统计部门的调查显示，2011年常州城镇居民家庭人均住房面积是34.7平方米，近1/3的家庭有多套住房。

　　常州市统计部门的数据显示，常州外来流动人口167万人，占全市常住人口的36.4%。

　　2013年1月1日，常州市房地产信息中心统计，（字版上）截止到2012年12月末，常州全市商品房可售余量为1360.26万平方米，按照2012年的月度成交平均水平计算，常州全部的商品房库存量需消化20.9个月，而住宅则需要14.18个月才能消化完。（字板出）显然开发商是在打提前量，但这样就造成了现在的供应量激增。

　　2012年12月18日，国家统计局的数据显示，11月70个大中城市中有53个住宅销售价格上涨，北京、上海、广州等一线城市涨幅迅猛，而房价下跌的城市中除温州外，几乎全部是丹东、呼和浩特等三线城市。

　　再来关注我们的系列节目，楼市新观察，尽管近期楼市回暖，但是各地的情况似乎是冷热不均，继内蒙鄂尔多斯因高楼林立但人烟稀少被称鬼城之后，眼下在经济发达的长三角居然也有一个城市被称为鬼城，这就是常州。

　　日前有媒体曝出江苏省常州市新建住宅空置严重，大量商品房积压。事实真的是这样么？记者在常州采访时注意到，紧靠常州市武进区政府的武宜路是媒体关注的焦点。

　　其原因是武宜路一条南北走向的主干道，这条路连接着常州老城中心区和新城区，在道路的两侧，确实可以看到已经封顶的高层住宅一个挨着一个，正在建设的工地上矗立着密密麻麻的塔吊，色彩绚丽的巨幅楼盘促销广告随处可见。但与热闹的建筑工地相比，各个售楼处却显得冷冷清清。

　　与2009年不同，中国楼市目前正承受着双重危机，一方面，一线城市因供不应求，房价过快上涨的压力再现；另一方面却是三四线少部分城市面临着供应过剩的风险。

　　楼市调控政策未能真正起到深层次的效果，将导致“房地产成阻碍中国经济结构调整的绊脚石”的情况在2013年继续上演。

　　所谓的三四线少部分城市楼市泡沫“鬼城”只不过是传说，并未有官方权威准确的数据与出现大量的房企破产及房价连续暴跌半年至一年以上的。

　　其实，不少民间机构把市场供应与商品房库存的概念理解错了，把潜在供应包含在新增供应的新完工或者是达到预售的房源统计上，导致新增供应数据不真实。

    而把商品房库存的未售房源（已抵押给银行，实际上是已经销售出去。）与在建已售未交付的房源及部分在建未售但部分已售的房源，统计在可售的房源，导致商品房库存数据升真。有的甚至把二手房统计在新建商品房的库存上。

　　如果按照人均收入水平与人口增长及居民人口、房价收入比、月与年销售面积与可售、新增的房源消化速度看，三四线少部分城市的确存在供大于求的风险，但是不可说商品房库存巨大与空置率及高房价导致这写城市房地产泡沫开始破裂，因为房地产库存量的消化与新增供应及市场购买力有一定关系。

　　地方政府应该考虑多出台支持刚性需求的优惠购房政策，一方面是消除库存危机，缓解市场压力。另外一方面是增加政府收入，发展地方经济。

　　岁末年初，全国楼市成交上升，主要是受到一线城市拉动据。中国指数研究院数据显示，2013年第一周楼市成交较旺，40个被监测城市中，成交同比上涨城市占九成以上。

　　然而在成交旺盛的另一面，土地的供应量却在减少。据伟业我爱我家数据显示，全国一线城市土地交易量同比锐减42.9%，二线城市土地交易量缩减9.2%。商品住宅土地供应缩减将导致市场上房子供应量的缩减，增加房价上行的压力。

　　据中原地产研究中心统计数据显示，元旦小长假期间，京沪穗深4个一线城市新建住宅成交套数同比上涨57.7%，带动全国主要54个城市同比上涨16.8%。

　　同时，据中指院统计数据，2012年12月全国十大城市新建住宅均价环比上涨0.45%，带动全国百城环比上涨0.23%。楼市运行区域分化明显，在一线城市成交火爆同时，鄂尔多斯、温州等城市商品房销售受阻。

　　另据媒体报道，海南住房供应需要十年方能消化。以限购、限贷为代表的新国八条房地产调控政策出台，严厉打击了投机和投资性的购房需求。

　　2013年1月17日，媒介报道，《营口逆调控出"组合拳"一年三次全额返购房契税》，日前，辽宁营口市住建委在其官方网站上公布的“市住建委2013年一季度重点工作”中，将“城市房产”列为了重点工作的第五项，其中更是强调要“适时加大对房地产业的正面宣传，积极引导有效需求，合理消费，促进我市房屋销售工作力度。”

　　营口市市长葛乐夫在《政府工作报告》中更是明确对2013年的营口房地销售目标定为“房地产投资和商品房销售额均增长15%以上。”

　　有媒体日前奔赴营口调查后发现，该市对房地产行业的支持并非只停留在文字表面。除了2012年连续三次推出给予购房者契税全额返还政策、行政事业收费减免政策外，营口市还由财政出资给市直机关事业单位职工发放住房补贴，“刺激”楼市消费，据相关媒体报道，财政出资补贴总额超过5000万元。

　　最近两年，正是从中央到各地持续对房地产市场进行调控的时期，而营口市政府给予购房者的“给力”优惠，在调控趋严的大环境中，显得格外突出。但这些政策的效果究竟如何？至少目前来看，收效似乎不大。

　　2012年9月1日，常州率先实施“提前部分转账还贷”，新政允许符合条件的职工提取住房公积金，以转账的方式偿还其住房公积金贷款。

　　而在此前，如需提前偿还部分住房公积金贷款，常州市民需自筹资金。除此以外，常州还在新政中将“按年提取住房公积金偿还商贷的申请人”范围由原来的“仅限产权人”扩大至“其他产权共有人”。

　　2012年3月23日举行的营口市春季房地产展示交易会为购房者提供了补贴政策。在2012年3月1日至3月31日期间购买的商品房，经站前区、西市区、老边区、辽宁（营口）沿海产业基地财政部门认证，给予购房者契税全额返还政策。

　　更“给力”的是，在2012年3月1日至3月31日期间购买商品房，经站前区、西市区、老边区、辽宁（营口）沿海产业基地财政部门认证，在办理房屋所有权证登记时给予行政事业收费减免政策。

　　据媒体报道，2012年7月26日的夏季房交会出台商品房契税补贴政策，凡在2012年7月26日~8月1日成交的商品房，购房人持商品房买卖合同、身份证到房交会二楼各区财政部门办公区办理认证，并须在9月1日之前交纳契税，领取房屋契税完税证明后由相关各区财政履行退税手续。

　　不仅如此，夏季房交会上，营口市房地产交易管理中心置业服务处还搭建平台，对5人及5人以上联合购房的，可在与开发商谈定的成交价基础之上，凭团购卡由开发商免除1平方米的房价。

    值得注意的是，根据营口市政府网站上发布的相关信息显示，上述优惠政策还延续到了年底。消息显示，在2012年10月3日（即秋季房交会以后）至12月31日期间个人购买的商品房，经站前区、西市区、老边区、辽宁（营口）沿海产业基地财政部门认证，给予购房者契税全额返还政策。

　　同时免收住宅房屋登记费、非住宅房屋登记费、住宅房屋抵押登记费、非住宅房屋抵押登记费、商品房查档费等五项行政事业收费。此外，公共设施维修基金都按照收费标准的80%收取。

　　根据2012年4月17日营口保障性安居工程领导小组办公室及市财政局联合下发的《营口市2012年度市直机关事业单位职工住房补贴发放方案》规定，营口此次住房补贴发放对象为市财政全额拨付的机关、事业单位，1995年12月31日前参加工作、无房且在年内购买新房的职工（含离退休职工），补贴覆盖1000人左右。由于工龄的差别，每人购置房屋面积不等，补贴额度也不均等，按人均计算补贴额度约为5万元。

　　文件还要求，申领住房补贴的职工，只能购买商品住房，年内不买房的，其补贴指标作废，并取消下次补贴优先资格。且补贴不发到个人手中，由财政直接拨付给开发商。据有关方面估算，财政出资补贴总额超过5000万元，此举将直接拉动该市房地产业4亿元左右的销售额。

　　有研究中心2012年10月发布的中国城市发展前景与风险排行榜报告中，营口位列全国城市市场风险排名第26名。营口地区楼市的供求比为52，人均土地居住面积更是高达182平方米。

　　报告指出，部分三线城市风险主要表现在供求关系上，随着一二线城市房地产市场快速扩张、房价持续高涨，一部分三线城市近年来也加入到大力发展楼市的行列中，但其本身的需求体量其实并不足以形成支撑，这些城市未来的风险正集中展现。

　　营口的房价收入比高达153。房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，一般合理的房价收入比的取值范围为4~6之间。若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫。

　　无论是沿海产业基地还是营东新城，都需要大型房地产商的参与开发。在宏大的目标下，营口市各区县推出了对于房企的一系列利好政策。正是在这样的背景下，众多外地房企纷纷进驻。

　　2009年辽宁（营口）沿海产业基地招商引资优惠政策显示，入驻辽宁沿海产业基地的房地产项目，将企业上缴的销售环节营业税产业基地留成部分30%给予补助，其他入驻辽宁沿海产业基地的第三产业项目，三年内将企业上缴税金产业基地留成部门全额给予补助。

　　2009年1月1日起实行《营口站前区加快房地产业发展的若干政策》中显示，在营口市站前区注册纳税的房地产业项目和企业，对含有公益性建设的房地产开发项目，经财政、审计和规划部门审核后报区政府批准给予项目贷款贴息。

　　也正是在这些政策的“诱惑”下，营口的房地产开发开始放量。据媒体此前报道，2007年至2009年，营口商品房施工量开始飞速增长。2009年、2010年两年施工面积增幅更出现明显放大，累计商品房施工面积高达3014万平方米。

　　记者查阅营口相关信息显示，在2012年营口市房地产企业座谈会上，营口市委常委、常务副市长刘焕鑫给出了这样一组数字，“关于营口房地产形势，去年（2011年）房地产投资完成266亿元，增长48.6%；房地产施工面积2830万平方米，增长50.3%；施工面积中新开工面积是1495万平方米，增长23.3%。”在该会议上，营口房地产开发协会秘书长李锦生认为，营口房地产市场面临的情况是供大于求。

　　尽管从开发周期角度考虑，还有部分新规划楼盘没有形成现实的供房压力，但目前的新房存量，已经为营口房地产未来的市场积累下了较大的供给压力。另一个现实的问题是，决定一个城市的房地产市场供需关系的一个很重要的因素是当地的人口状况，其对外来人口的吸引力及对周边地区的辐射能力。

　　据营口市统计局数据，以2010年11月1日为基准点的人口总数是242.85万人，过去10年间的年均增长率是0.56%；城镇人口占比58.86%，乡村人口占比41.14%，同2000年相比，城镇人口占比上升10.48个百分点。

　　从上述数据看，仅靠营口目前的人口消化当前存量房显然很困难，而作为三线城市的营口对外来人口的吸引力有限，或许唯有寄望于未来的城镇化之路，才能为营口楼市带来增量的刚性需求，从而改善整个市场的供需关系。而从目前营口的产业构成看，其对周边地区在各个领域的辐射能力，也尚待加强。

　　2013年1月10日，媒介报道，《海南楼市疯狂降价40%库存10年难消化开发商血拼》。一时间，海南楼市再现泡沫的传言开始疯传。2013年1月9日，海口市住建局市场处处长、海口市房地产协会会长戴开权公开辟谣，“目前海口的商品房库存量处在可控的合理区位，并没有出现所谓的‘房地产泡沫’现象。”

　　事实上，海南作为“外来型”楼市，大部分需求来自岛外各地，以旅游、度假、养老等为目的，来自海南省房协的数据显示，2006年、2007年和2008年，海口岛外购房者比例分别达到45%。

　　而三亚的比例更高达75%，其中，来自东北地区的购房者占28%，华北地区和华东地区均占18%，华南地区和西北地区均占14%，西南地区占7%。

    海南楼市已经成为典型的候鸟楼市，海南高端楼盘中的风向标，来自东北和华北地区的客户占据项目总量的逾55%，其中，来自东北三省的客户占据25%左右，另外有30%的客户来自以北京为核心的华北区域。

　　根据海南某研究中心公布的一份市场报告显示，海南18个市县未来3至5年，包括在售、库存和准备开发的合计潜在供应量达到1.079亿平方米。

　　如果按照2011年海南全年房地产销售面积880万平方米计算，未来10年内，不再增加新的楼盘立项，这些库存也难以消化完毕。

　　需要指出的是，如果失去岛外买家的支撑，这个消化周期也许还要再加10年。尤其是在中央政府不断强调坚持限购等调控政策不放松的背景下，这种情况出现的可能性极大。

　　根据海南某研究中心的统计数据，海南楼盘库存量最低的是三亚市，截至2012年11月底，三亚仍需要2年消化完。而其他重点城市如海口楼市库存消化周期长达50个月，文昌需要46个月，琼海需要61个月，库存最高的的陵水则需要101个月。

　　根据中原地产提供的月度报告显示，海南全省仅2012年12月，就有超过30个全新的楼盘开始扎堆入市，准备在短暂的销售旺季中分一杯羹。面对天量的潜在供应和短暂的销售旺季，以及随时可能加码的宏观调控，今年海南的开发商不约而同地选择了降价促销，甚至血拼起价格战。

　　2013年1月15日，媒介报道，老板跑路、炒房者自杀、炒房团覆没只是温州房地产市场泡沫破灭的缩影。作为温州炒房团一员的李虎对记者表示，现在温州新建商品房比最高价时下跌百分之三四十，炒房者即便现在把房子卖出去，也已经资不抵债。

　　日前，有媒体报道，海南多个城市出现房价跳水现象。从三亚到海口，尤其是澄迈、陵水、文昌等市县，开发商开始以低价冲击市场的新开盘项目层出不穷，在售老盘甚至以6.4折价格“跳水”。虽然不能说是整体趋势，但在国内多个城市出现房价回调的岁末年初，这样的现象也引发关注。

　　据某公司统计统计，自2010年海南获批国际旅游岛以来，楼市的发展十分迅速。未来3至5年，海南包括在售、库存和准备开发的合计潜在供应量，达到惊人的1.079亿平方米，至少需要10年才能消化。

　　在库存消化周期上，大城市和小县市之间明显分化。库存量最少的三亚需要24个月消化，海口库存消化周期需要50个月，文昌需要46个月，琼海需要61个月，最严重的陵水需要101个月。

　　对此，海南省住建厅相关负责人表示，海南楼市不存在存量大难消耗出现崩盘及楼市泡沫的问题，数据存在重复统计情况，很多拟建房地产项目并没有形成实际潜在供应。

　　但是，根据海南当地媒体报道，在2012年下半年，海南陵水、三亚、琼海、文昌等地出现了多起开发商拖欠工程款和欠薪情况，包括三亚某标志性楼盘。

　　根据官方统计，2010年，海南全年房地产开发就完成投资467.87亿元，同比暴增62.5%。而有机构统计，开发商2010年在海南房地产总投资不低于1000亿元，房地产项目可谓遍地开花。

　　贵阳的人口不到450万，在全国房地产市场整体回暖的背景下，贵阳作为房价最低的省会城市，2012年房价同比再次下降11.2%。值得注意的是，在这个中小型城市，几乎是以楼建“城”。

　　据不完全统计，贵阳目前400万平方米以上楼盘有14个，800万以上有9个，1000万平方米以上有6个，2000万平方米以上1个。其中，规划用地5000余亩，总建面1830万平方米的超大楼盘花果园，规划居住人口就达35万人。

　　此外，数据显示，前些年全民炒房红极一时温州2012年前11月温州市区商品住房销售均价26734元/平方米，同比下跌8000余元，幅度达23%。

　　另外，某公司公布的房地产市场风险排行榜中，前50强中包括41个四线城市，加上拉萨、泰安、保定、沧州等城市化水平较低、经济实力较弱、供应明显大于需求的三线城市。

　　2013年1月14日，媒介报道，《海南楼盘均价跌三成投资客高位接盘被套》，凤凰岛业主仅仅是海南楼市投资客的一个缩影。实际上，在2009年下半年至2011年初海南楼市高潮时进去的投资客，目前大多数人已经被套牢。

　　不仅仅是三亚，整个海南都是大量物业面临长期空置。有当地机构统计，海南省在2008年至2010年3年内交付入住的住宅，年均使用时间仅为1.5个月，实际使用率只有1/8。

    无疑，大量空置房屋更谈不上合理的投资回报。海口西海瑞园公寓1月9日最新销售均价10000元/平方米，与本项目2010年12月10日第一次对外报出的12680元相比，25个月以来销售价格累计下跌了2680元，跌幅为22%；海甸岛海景路的蔚蓝海语印象，1月6日最新销售均价12000元/平方米，较2010年4月销售均价17000元/平方米，下跌29.4%。此外，文昌市高隆湾白金路的同创碧海城南苑美兰海岸，2010年6月开盘销售均价为8000元/平方米，目前有业主挂出的二手房报价已经跌破7000元/平方米。

　　根据当地机构统计透露，在三亚、海口、琼海、陵水、文昌等地，有大量的楼盘从2010年一直销售至今仍未卖完，这些楼盘在两年多期间价格一度继续上涨，但2012年大多数已经回落到起点，甚至跌破起始售价。海南购房者以岛外为主，多数都是以度假兼投资为目的，目前被套的投资客主要是当时的高位接盘者。毗邻海南省政府行政中心的海阔天空国兴城一期，此前于2011年1月开盘，当时起价13500元/平方米，均价14500元/平方米。但现在已经有业主挂出多套二手房出售，127平方米三居室报价139万元，折合单价11000元/平方米；95平米两居室报价97万元，折合单价10211元/平方米，这意味着房子一出手就直接亏损约2000元~3500元/平方米。

　　2013年1月15日，媒介报道，《海南急查楼市存量海口七日未清者将遭关闭》，根据海口市住建局1月11日下发的《关于清理当前商品房市场存量的紧急通知》（下称“通知”），海口市商品房市场存量的清理工作范围从2004年1月至2010年12月31日。通知要求，凡在海口市领取预售许可证销售商品房的房地产开发企业，须认真清理现有的在售楼盘，并将清理的结果报海口市住建局市场管理处，清理时间自2013年1月12日起至2013年1月18日。凡未按时报送清理结果的楼盘，届时暂予关闭，直至按规定报送清理结果后方可以开启。海南此次大规模清理楼市存量主要是为了梳理和摸清真实市场供应情况，不会对海南楼市产生直接影响。

　　存量到底有多大，时至2013年1月，国际旅游岛政策出台期满两年。两年期间，海南楼市从急剧井喷到不断回调，开发商和购房者逐渐回归理性，市场运行开始趋于平稳。但当时大规模房地产项目在短期内上马也同时埋下隐患，并在两年后暴露出诸多问题亟待梳理和规范。尤其是当前海南楼市的真实存量一直秘而不宣，除了一些长期开发的大型项目外，部分中小楼盘从2010年至今仍未售完。海南此次清理工作主要是因为部分无效存量在期转现过程中造成重复积压，难以摸清有效库存量，清理之后使商品房存量更加明确。

　　来自海南当地机构但未经官方证实的统计数据，截至2012年11月，库存量最少的三亚为11万平方米，需要2年消化。库存量最大的陵水为188万平方米，需要消化101个月。海口楼市库存消化周期则需要50个月，文昌需要46个月，琼海需要61个月。

　　海南省官方2012年唯一一次正式披露的数据显示，截至2012年3月底，海南全省共计约有6410万平方米的存量房。

　　1月8日，海南省住建厅介绍，目前海南房地产市场的实际潜在供应总量约5000万平方米。不过，潜在供应量与库存是两个概念。官方亦未披露2012年海南房地产市场的新增供应量。

　　根据2013年1月11日举行的海南省住房和城乡建设会议披露，2012年海南房地产开发投资完成830亿元，商品房销售完成890万平方米，稳中有升。海南省副省长陈志荣在该会上称，海南房地产市场不存在泡沫。

　　海口市房地产业协会2013年1月9日召开新闻发布会披露，2012年海口市销售商品房266.1万平方米，同比增长18%；商品房价格9402元/平方米，同比下降6.6%。商品房库存量为463万平方米，处于可控与合理区位。海南房地产投资比重过大问题依然严峻。

　　海南统计局数据显示，2012年1至10月，海南省房地产投资占固定资产投资的比重为41%。而2009年同期，这一比重约为31.5%。这意味着房地产比重仍在上升。海南省住房和城乡建设会议提出，2013年海南房地产开发投资目标是增长15%至955亿元。调整优化开发结构，进一步减少纯商品住房比例，实现供求关系的基本平衡。

　　上世纪90年代，惠州楼市与海口、北海一起成为房地产泡沫破裂的“重灾区”，当时，惠州曾留下了众多烂尾项目。与海口、北海艰难地度过恢复期不同，惠州似乎更幸运，这个城市近年来再次受到全国多个房企的青睐，“投资热情有过之而无不及”，熟知当地情况的业内人士这样来形容。曾经，来自全国各地的热钱潮水般地涌到惠州，这里日夜不停地创造让人热血沸腾的淘金神话。

　　据资料显示，1993年底，受国家宏观调控影响，惠州房地产畸形发展的巨大泡沫终于破灭，大量的外地资金撤走。“中国城市房地产市场风险排行榜”数据显示，全国城市市场风险排名前50位城市中无一例外均为三四线城市。备受关注的鄂尔多斯列榜单第六名，其土地消化周期长达9.71年，供求比高达3.88，市场严重供过于求。

　　据统计，1994至1996年间，仅大亚湾地区被抽走的资金就达160亿元，房地产一下子从高峰跌到了谷底。在“淘金”的驱动力之下，投资客经常是健忘的。这种驱动力，让投资客、房企们不断推高房价，也缔造了一座座“鬼城”，然而，他们似乎并不担忧。

　　即使是面对有价无市的尴尬，他们仍坚持着留守，坐等升值，尽管等待他们的也许不是预期中的高回报，而是泡沫破裂后被套牢。

　　而各地方政府极力推动的造城运动，例如金融新城、高新区等，将投资客的期望值推得更高。地方政府对土地财政的依赖度逐年提高，无疑会影响当地的销售数据，特别是在楼市成交量并不乐观的情况下。在调控之下，投资者的投资欲望受到打压。