理财小窍门 精算房贷让你少还几十万

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当下对于一个家庭来说，最大的贷款支出普遍应该是房贷。现在一个较大的二线城市房价都在万元左右，假设买一套100平方米的房子，首付40万，贷款60万，按照2011年7月的基准利率7.04%计算，20年下来，光偿还的利息就是52万。而即便是按照8.5折后的利率来计算，你需要为这套房子支付的额外利息还是达到43万之多。

所以，要给家庭减负，最重要的就是要想办法降低自己的房贷利息。

减少利息无非两种方式，一是减少贷款额度，二是缩短贷款时间，其中我比较支持第二种方式。因为减少贷款额度直接导致的是当前经济出现紧张。比如你手上只有20万现金，不能都拿去做首付吧？万一把钱一次性投进去，后面出现急需用钱的突发状况，就会很被动。所以你最多只能首付15万，留下5万作为保障储备，也就是我们理财金字塔的基础部分。这是必需的，哪怕要多付几万元的利息也没办法。

现在看看贷款时间的问题。

一切都要根据当下的实际情况来设定，不能单纯地说房贷不能超过5年或者7年。在一定的阶段选择不同的还款方式就不一样。但通常我会认为房贷最好不要超过10年。而像35岁以后的人，家庭经济有了一定实力，在做房贷的时候，我建议贷款最好不超过5年。

为什么这么说呢，举个例子你就清楚了：我前年买了一套房，总价100万左右，首付40%，贷款60%。当时就算了一笔账，如果我用5年偿还的话，利息只需要7万到8万，如果是20年的话，就像刚才算的，光利息就要50万，这种利息的负担就是比较大的。

产生50万的利息就意味着什么呢？100平方米的房子，每平方米要多承担5000元的成本。比如说我几年以后要把房子卖掉的时候，光是利息就已经付掉3000元，这时候你哪怕把单价卖到1.5万元，也赚不了多少钱。因为利息增加了你的成本。为什么有的人投资房子赚不到钱，明明买的时候是5000元，卖的时候是8000元，却感觉没赚多少？因为利息都付了二十几万，钱都被银行赚去了，你怎么能赚呢？

所以从长期的角度来说，房贷要算清楚利息。对我们来讲，如果手上资金充裕，时间最好不要太长。

当然，在本金不变的情况下，缩短贷款时间直接意味着你每个月的月供负担就会增大。对年轻一些的家庭来说，如果贷5年，每个月支出1万多这也是不太现实的。所以这种情况下，我们只能用20年的方式，每个月还款的数额在自己收入的30%左右，比如3000多还是可行的。

但你要注意有一点，选择贷款20年，是不是真的就非得等到20年后才还清呢？

我强烈建议有能力的话一定要去做提前大额偿还。比如贷款三五年过后，我的家庭情况有了改善，经济基础逐渐增强，也就是达到了我们后面要提到的财富自由拐点，或者赚到了比较大的资金，那么提前做一些比较大额的偿还，比如三五万，减少自己的本金，同样就减少了给银行的利息。

究竟能省多少呢？我们来算一下就知道了：

还是100万的房子，贷款60万，20年偿还，利率不变，利息是52万。如果贷款5年后你要做一次5万元的提前偿还，这时候大概本金还剩51万，偿还过后是46万，那么接下来的15年里，你还需要支付23.8万元的利息，加上之前已经偿还的16万多，你一共需要偿还40万左右的利息。也就说，你用这5万，替自己省掉了12万的利息。

道理其实很简单，也很容易算出来，但是大多数人不知道自己的利息究竟是怎么付掉的，也没有想到有钱的时候可以去先把贷款还掉一部分。总觉得钱还是放在自己手里比较好，不到20%的人会去做这个事情。

当然，除此之外还有另外一种情况，就是把贷款时间延长到30年。比如每个月本来要还4000元，现在只还2000元左右，省下了2000元。很多人就有这样一个观点，如今通胀那么高，现在的2000元钱，20年后可能只当几百元用。所以与其把它提前还掉，还不如目前留着投资或者享受。

这种想法对不对？

其实也不错！而且我会觉得这个钱放在手上获得的价值比省掉的利息高。

之前我们也谈到，财富规划里面没有这样做就一定对，那样就一定错的事情。原则就是你一定要知道自己处于什么阶段，自己的目标是什么，然后根据具体情况去作选择。比如我选择了30年贷款，每个月少缴2000元的月供，你去拿这笔钱去学习，去增加自己的投资能力。可能几年过后，你的这笔投资会赚几十倍，这样的话，既减轻了当前的生活负担，又培养了赚钱的本领，给自己今后的富裕生活奠定了基础，是可以这样做的。

但如果多了这2000元，你没什么好的投资渠道，反而是在股市上、基金上去亏，又不主动学习相关技巧，甚至是把钱拿去进行一些无意义的消费了，比如买一些无谓的奢侈品，或者我们之前提到的可以压缩的弹性支出，那还不如拿这笔钱去还利息。

那么，我们应该怎样去衡量自己是不是应该把钱留下来做投资呢？

算笔简单的账，你就知道了——当前贷款利率是7.04%，如果你是首套住房，打完折以后是5.99%，如果你的投资今年是收益了10%，但明年又亏了5%，平均下来就没办法超过利息的增加。倘若你发现自己的投资可以每年都持续超过10%，那把钱留下来投资就很好。但大多数人都无法达到，所以，我希望大家能够合理的评判自己投资和赚钱的能力。

如果你自己没有一个准确的评判，那前景就不太妙了——一方面没有把利息挣回来，另一方面反而还会把本金亏损。

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