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标题: 南加州房价七月小幅下跌 [打印本页]

作者: casper 时间: 2025-8-22 10:10
标题: 南加州房价七月小幅下跌
侨报

南加州房市在7月继续降温。依据《洛杉矶时报》（Los Angeles Times）汇编的Zillow数据，六县合计“平均房价”（Zillow口径）为86.90万美元，较6月下跌0.2%，同比下降1.3%，这是自今年5月起连续第三个月出现同比回落。业内指出，高按揭利率、上市房源增加以及关税带来的宏观不确定性，使市场明显“换挡”。

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7月价格层面最直观的变化来自县域结构：橙县（Orange County）依然最贵，全类房屋均价约116.92万美元；圣地亚哥县（San Diego County，中文惯用译名：圣地亚哥）约92.56万美元；洛杉矶县（Los Angeles County）约88.51万美元，与文图拉县（Ventura County）的88.15万美元相近。内陆两县价格较低：河滨县（Riverside County）约60.94万美元，圣贝纳迪诺县（San Bernardino County）约55.17万美元。六县合计均价为86.90万美元；其中独栋屋均价91.56万美元、公寓（含共管）均价62.86万美元。

数据与曲线解读

区域均价曲线：过去五年内，南加州均价经历了2021—2022年的快速抬升、2023年的一度回落、2024年再度走高，并在2025年上半年略有回软。7月读数停在86.90万美元，较今年早些时候的波峰略低，显示高位震荡后的轻微回调。ca-times.brightspotcdn.com

按揭利率曲线：美国30年期与15年期固定利率自2022年快速攀升后，2023—2025年维持在6%—7%区间高位波动。8月中旬的最新点位仍接近这一区间上沿，对购房负担形成持续压制。

等额本息月供测算：按20%首付、30年期平均利率估算，100万美元房产的月供约6,408美元；50万美元房产月供约3,204美元。与2021年低利率时期相比，月供曲线整体抬升、降幅有限，凸显利率对可负担性的“钉住效应”。

县域价差与产品结构：橙县独栋屋均价约127.61万美元，较洛杉矶县的92.31万美元高出35%左右；圣地亚哥县独栋均价接近99.09万美元。相较之下，各县公寓均价明显低于独栋，洛杉矶县公寓均价约65.05万美元，体现出产品结构对入市门槛的重要影响。

供需与预期

库存端出现显著变化。报道援引经纪人与经济学家的看法称，越来越多屋主从“锁定低息不动”的观望转向实际挂牌，7月洛杉矶县在售房源较上年同期增加约30%，南加州其他地区也有类似增幅；这在需求被高息压制的背景下，客观上削弱了价格支撑力。与此同时，关税相关的不确定性抬升了市场对经济前景的担忧。

展望方面，Zillow的基线预测认为经济避免衰退、房价整体仅小幅回落，预计至2026年7月，洛杉矶—橙县都会区价格较当前水平低约0.3%。换言之，机构并未预设剧烈下行情景，但若宏观风险发酵、拖累经济，部分经济学家警示房价可能进一步走弱。

购房与租房成本的双重压力

与房价同步，居住成本的另一端——租金——在7月呈现分化。以Apartment List数据为口径，橙县所有户型合计中位租金约2,565美元、文图拉县约2,506美元、圣地亚哥县约2,286美元；洛杉矶县约2,087美元，内陆两县更低。租金曲线在过去五年总体抬升，但近期涨幅趋缓。对于“先租后买”的家庭而言，高租+高息组合进一步压缩了积蓄空间。

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记者观察

7月的“微降”并非单点波动，而是三方面力量叠加的结果：

第一，高利率维持在历史高位附近，月供刚性高企，使边际购房需求受抑；第二，挂牌量上升打破了过去两年的“有价无货”，议价空间随之扩大；第三，宏观不确定性影响预期，非刚需买家趋于谨慎。结构上，海岸线与优质学区支撑了橙县与圣地亚哥县的高位，而内陆两县受通勤半径与土地供给影响，价格弹性更大。展望未来，若利率回落与收入改善同步，价格有望企稳；反之，若经济动能走弱、库存继续累积，房价或延续温和回调。

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